• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

НУЖЕН ЛИ ДОМУ ПАСПОРТ?

Реклама на dsnews.ua

Покупая одежду, мы внимательно читаем бирку: какие размеры, из чего сделана вещь и т.п. Приблизительно по такому же принципу во всем мире делят недвижимость на коммерческую, торговую, складскую. Например, своеобразными "бирками" отелей является количество звезд. А вот жилье в каждой стране сегментируется по своим неписаным законам. В Украине к факторам, влияющим на качество жилья — уровень экономического развития, национальные, архитектурные, культурные традиции — можно прибавить теневую экономику, хаотичность и непредсказуемость застройки, а также малоизученные параметры отечественного жилья. Попытки как-то упорядочить процесс классификации жилищного фонда напоминают усилия гребцов в маленькой лодке посреди разбушевавшегося океана. Поскольку, по мнению скептиков, сегментация квадратных метров — это рыночный процесс, исключающий какое-либо "административное" вмешательство.

О чем спор

В Советском Союзе в эпоху всеобщего равенства жилье классифицировалось негласно. При этом различия между элитными (по тогдашним меркам) квартирами и социальным жильем были отнюдь не так велики, как может показаться. Партноменклатурная жилплощадь отличалась более высокими потолками, большей "территорией", да еще, может быть, двумя санузлами. В начале 1990-х, когда социальное расслоение еще не было так очевидно, как сегодня, квартиры в Украине различались практически по тем же критериям, плюс престижное месторасположение дома.

С началом строительного бума чуть ли не единственным критерием качества жилья стала его цена, формирование же цен до сих пор является загадочным процессом. Например, важнейшим фактором в формировании цены является ярлык, который навешивают на "изделие", то бишь квартирные метры. Присвоение недвижимости высокого "титула" автоматически повышает ее стоимость в несколько раз. Простоту и незатейливость данной манипуляции строители по сей день используют в полной мере. Посему практически все новое жилье, имеющее большие площади и какую-никакую нестандартную планировку, сегодня позиционируется как элитное, накручивая рентабельность проектов до 300% и выше. Таким образом, класс возводимого жилья определяется не по уровню его качества и комфортности, а преимущественно по установленной планке прибыли, которую рассчитывают с него "снять".

То, что такая тенденция стойко сохраняется, вовсе неудивительно, считают эксперты. С одной стороны, отраслевое строительное законодательство не предполагает никаких классификационных норм, которые отвечали бы требованиям сегодняшнего дня. По словам Владимира Шевелева, председателя правления ОАО "КиевЗНИИЭП" только январе будущего года, наконец, будут введены в действие СНиПы (Строительные нормы и правила) — единственный документ, предусматривающий некую сегментацию жилья на коммерческое и социальное. Однако такого деления недостаточно для объективной оценки современных квартир, считает эксперт.

С другой стороны, на отечественном рынке еще не сложились традиции подразделения жилья на классы. В области классификации жилья сегодня полный кавардак, который уже создает проблемы самим застройщикам. Поэтому компании пытаются разрабатывать свои внутрикорпоративные классификаторы, кто во что горазд. Некоторые ссылаются при этом на международный опыт. Но он в разных странах существенно отличается. Так, например, элитное жилье "по-американски" — это квартира на Манхэттене в небоскребе до 60 этажей. Наши строители еще не достигли таких "высот". Согласно нормам Госстроя, сегодня можно возводить жилые здания не более 24 этажей. По сути, такие дома — отечественный формат небоскребов. Значит ли это, что жилье в них стоит причислять к элитному? Европейская же практика классифицирует как престижные только жилые здания, имеющие историческую ценность. В Лондоне таковыми считаются дома не более чем в четыре этажа, с минимальным количеством соседей, в социально однородных районах (до подобной застройки нам пока далеко). Ситуация в результате патовая: чужой опыт — не подмога, а свой напоминает изобретение велосипеда для езды по бездорожью.

Делить или не делить?

Реклама на dsnews.ua

Существующий разнобой в определении разных видов жилья, а также инертность государства, не особо стремящегося навести порядок с терминологией, заставили шевелиться самих операторов рынка. Отсутствие четких параметров разных форматов жилой недвижимости является для честных участников рынка, как оказалось, костью в горле. Поскольку, по их мнению, размытые границы между разными категориями жилых зданий — это почва для злоупотреблений недобросовестных застройщиков, преимущественно "однодневок", пришедших на рынок за легкими деньгами.

Как сообщили нам в Украинской строительной ассоциации (УСА), в которую входят около 60 строительных и инвестиционных компаний, там уже около года занимаются разработкой классификатора жилья, который сформировал бы четкие критерии оценки жилого фонда, привел бы их к единому знаменателю. "Многие декларируют высокие стандарты возводимого жилья исключительно в рекламных целях, — утверждает Николай Толмачев, генеральный директор компании "ТММ". — Такое поведение дискредитирует строительную отрасль в целом, формирует недоверие к другим участникам рынка".

Разработка единого классификатора, по мнению его создателей, упростит коммуникацию прежде всего в профессиональной среде. "Сегодня случается, что уровень требований к возводимому жилью до конца понимается строителями уже тогда, когда дом принимается в эксплуатацию, — утверждает Алексей Бутенко, генеральный директор компании "Жилье XXI век". — Совсем недавно наша компания сдала в эксплуатацию новый объект — дом "Триумфальная арка" площадью 15 тыс. кв. м., 40 квартир, в центральной части города. Так вот, дом сдавался четыре (!) месяца. И отнюдь не потому, что городские службы не принимали. Напротив, с их стороны было полное содействие. Все дело в том, что мы, как заказчики, не принимали работу от строителей, заставляли их переделывать многое из того, что не соответствовало формату дома, в частности отделочные материалы и пр. Строители при этом пожимали плечами, мол, "а мы думали — так будет проще и лучше". Таким образом, классификатор, четко прописывающий все критерии того или иного формата жилья, позволил бы инвесторам, заказчикам, архитекторам, строителям, в общем, всем участникам рынка разговаривать "на одном языке". Это значительно сэкономило бы наше время, которое в строительном бизнесе, как известно, является эквивалентом денег".

Классифицирование жилья — это и шаг навстречу потребителям, утверждают специалисты. По их мнению, сегодня представление о разных категориях жилья очень размыто у самих потребителей. Особенно противоречив элитный сегмент. Один дом, рекламируемый как элитный, имеет массу принципиальных отличий от другого, позиционируемого в этой же нише. Единые стандарты качества создадут для потребителя понятные условия игры, полагают в УСА, значительно упростят процесс выбора жилья и ускорят процедуру его приобретения, в частности, при получении кредита в банке. Вместо подробного многостраничного описания дома в договоре достаточно будет указать лишь уровень комфортности жилья. "Четкие критерии жилья разных типов откроют глаза потребителю, дадут понять, за что он платит деньги", — утверждает Ангелина Деревлева, маркетолог компании "ТММ" .

Классификатор — это и некий гарант качества приобретаемого жилья, страховка вложений, считают его авторы. "Ведь нередко человек, инвестируя в строительство недвижимости, "на выходе" имеет совсем не то, что ему обещали и что он видел "на картинке", — утверждает Николай Толмачев. — Заплатив за престижное жилье, потребитель получает квартиру в обычном доме, без каких-либо преференций, обозначающих его причастность к элитному классу, например, без соответствующей отделки, тепло- и звукоизоляции, качества общественных помещений, лифтов, обслуживания и т. п.". Наличие классификатора обезопасит покупателей от подвоха. Пока же не секрет, что обманутый потребитель практически лишен возможности отстоять свои законные права через суд.

Полноценный классификатор, который разработчики обещают презентовать уже осенью этого года, будет обязательным только для членов УСА и действовать преимущественно в пределах столицы. "Когда большинство операторов киевского рынка заговорят на одном языке, это заставит и всех остальных операторов играть по общим правилам", — прогнозирует Алексей Бутенко.

Ложка дегтя

Однако далеко не все участники рынка разделяют инициативу УСА. Противники сегментации считают, что любые неофициальные классификаторы рекомендательного характера бессмысленны по своей сути, ибо необязательны для всех. Зачем вводить какие-то правила, если их можно будет нарушать, причем безнаказанно, без каких-либо последствий — судебных исков, штрафных санкций и прочих неприятностей. А главное: "необязательные" классификаторы не облегчат жизнь потребителям, не спасут от покупки кота в мешке. Узаконенный же классификатор свяжет руки самим операторам, и — ни больше ни меньше — затормозит развитие всего строительного рынка. Либо же станет документом "на один день", ибо критерии оценки жилья придется менять довольно часто. Ведь рынок не стоит на месте, очень быстро меняются требования к жилью, усовершенствуются строительные технологии, материалы, инженерная оснащенность. И то, что сегодня является "элитой", завтра может оказаться каменным веком. Кроме того, по некоторым оценкам, количество учитываемых параметров при определении класса жилья должно включать до двух тысяч пунктов. Учесть это все, считают скептики, при классификации просто нереально.
Еще один фактор — человеческий. Есть мнение, что любые классификаторы предполагают достаточный процент субъективизма. Жилая же недвижимость, считают противники сегментации, должна развиваться по объективным рыночным законам, а по не "административным установкам". К тому же многие потребители увидели мир и уже сами могут отличить настоящее элитное жилье от мнимого. Спрос, основанный на мировом опыте, по мнению некоторых операторов, в конечном счете изменит качество строительства и приведет к реальной оценке жилой недвижимости. Иначе говоря, как всегда, дело спасения утопающих предлагается осуществить самим утопающим.

Впрочем, по мнению Святослава Кожемякина, специалиста консалтинговой компании "РЕД", возможно, классификатор все-таки необходим. Это может быть полезным в части упорядочения городской застройки, появятся, например, разноэтажные районы, что исключит некоторые конфузы, присущие рынку сегодня (например, дом строится с перспективой прекрасного вида, что, как известно, значительно повышает стоимость жилья, а завтра эти пейзажи закрывает какой-нибудь очередной "небоскреб"). В любом случае классификатор должен быть адекватен отечественному рынку жилья, максимально адаптирован к нему.
Поскольку мировые параметры качества жилья у нас пока не имеют смысла. К примеру, если в некоторых странах класс делюкс — это жилье с вертолетной площадкой, то наш "делюкс" возможен и без оной, но вовсе не потому, что нельзя построить. Просто пока не наблюдается предпосылок для развития частной авиации. К тому же неизвестны перспективы высотного строительства. Однако Святослав Кожемякин считает, что если для первичного рынка классификатор еще можно разработать, то для вторичного он бесполезен: уж очень разношерстный рынок. В частности, в одном и том же доме могут быть квартиры, подходящие как под определение "элитное жилье", так и вовсе убитые.

Впрочем, по мнению оптимистов, проблема классификации жилья будет решена, ибо мировые критерии постепенно проникают и к нам. На рынке уже начали появляться дома клубного типа всего на 10 семей, пентхаусы, во всем мире отнесенные к престижному жилью. И пусть злые языки утверждают, что эти пентхаусы не "настоящие". Главное: появились хоть какие-то ориентиры. При таких раскладах жилье, отвечающее экономклассу, уже не будет продаваться по завышенной цене. Ведь покупатель поймет, что за те же деньги он сможет обзавестись более комфортной недвижимостью.

    Реклама на dsnews.ua