ДОМ ЗА БУГРОМ

Еще несколько лет назад приобретение недвижимости за рубежом многим согражданам казалось несбыточной мечтой. Бытовало мнение, что "фазенды" за пределами родины могут покупать исключительно очень богатые люди из когорты успешных голливудских звезд, попавших в немилость российских олигархов и нефтяных магнатов. Однако фантастическое подорожание отечественной недвижимости все чаще заставляет украинцев обращать свой взор на Запад.

Заграница нам поможет

Покупая квадратные метры за рубежом, украинцы-середнячки руководствуются несколько иными соображениями, нежели опальные олигархи и известные политики. По утверждению Игоря Коньшина, эксперта АН "Инфосервис" (Днепропетровск), некоторые наши соотечественники покупают заграничное жилье для решения квартирного вопроса любимых чад — студентов заграничных вузов. Другие — исключительно для того, чтобы обеспечить себе комфортный отдых. Понятно, что таковых больше интересуют побережья теплых, солнечных стран. А многие покупкой заграничной недвижимости убивают сразу двух зайцев: и место для отдыха резервируют, и выгодно вкладывают деньги. "Так делают до 70% наших покупателей", — говорит Алексей Силищев, специалист украинского представительства кипрской строительной компании Lemestia Developers Ltd. Солидарна с коллегами и Галина Бобовникова, директор компании "Митропа Украина", представляющей интересы испанского застройщика. "При правильно выбранном проекте финансовая отдача от вложений в жилье во многих странах, в том числе в Испании, США, сравнима с той, которую на сегодняшний день можно получать при покупке киевской недвижимости. Но, в отличие от украинского рынка, рынок зарубежной недвижимости более безопасен для инвестиций, поскольку инвесторов надежно защищает местное законодательство. Кроме того, он не перегрет, более емок и не подвержен конъюнктурным колебаниям, что гарантирует как сохранность, так и очевидное приумножение инвестиций", — полагает эксперт.

Если вопрос именно в выгодном вложении средств, специалисты рекомендуют первым делом обратить внимание на недвижимость в странах с перспективной, быстро развивающейся экономикой, недавно вступивших или вскоре намеревающихся стать членами ЕС. С этой точки зрения наиболее привлекательны Болгария, Турция, Кипр, Чехия, Хорватия, Испания. "Сегодня в Болгарии еще можно купить приличные апартаменты с прекрасным видом на море, бассейном и причем всего за EUR800-1000 тыс. за 1 кв. м. , — утверждает Ярослав Цуканов, директор АН "RED" (Киев). — А на вторичном рынке жилые площади можно приобрести и того дешевле. Тогда как, к примеру, на ЮБК жилье не самого благоприятного месторасположения и не самого лучшего качества меньше чем за $1300 тыс. за 1 кв. м не найдешь. При этом условия отдыха несравнимы с той клоакой, которую мы привыкли видеть в Крыму".

Столь повышенное внимание к Болгарии неслучайно. С 1 января 2007 г. страна входит в Евросоюз. А это значит, что содружество всячески будет способствовать поднятию "на ноги" туриндустрии страны. Соответственно, через пару-тройку лет купленное здесь жилье подорожает в разы, что подтверждают аналогичные примеры. Например, в популярной среди украинцев Чехии после вступления в ЕС цены на недвижимость поднялись в три-четыре раза.

Налоговый рай

Несомненным фаворитом среди украинских граждан, имеющих достаточно средств, чтобы вкладывать деньги в недвижимость, конечно же, является Кипр. По утверждению Алексея Силищева, спрос на островную недвижимость в течение года увеличился в два-три раза. Все блага, которые сулит приобретение жилья в этом налоговом раю, трудно перечислить. Одно из самых весомых — практически автоматическое предоставление вида на жительство с обязательным условием посещения страны каждые три месяца. "Но даже если человек не сможет выполнить это условие, после чего вид на жительство аннулируется, мы можем помочь решить эту формальность", — говорит Светлана Шанин, директор по маркетингу украинского представительства кипрской строительной компании "ХРИСТАКИС АТАНАСИО ЛТД". Нет пока проблем и с НДС. Вообще в странах Евросоюза, куда в мае прошлого года вступил и Кипр, при покупке жилья нерезидент обязан уплатить НДС, который составляет довольно существенную сумму — 8-10% от стоимости жилья. Но поскольку приведение законодательства к европейским стандартам занимает некоторое время, этой неприятности покупатели квадратных метров на Кипре могут избежать. В целом же, по словам операторов, затраты на все формальности, связанные с приобретением недвижимости на Кипре, не составляют более 5-7% от общей стоимости проекта.

Немаловажно также, что при покупке недвижимости на Кипре в полноправную вечную собственность покупателя также переходит придомовой участок, в отличие от Турции и ОАЭ, где земля предоставляется в аренду на длительный срок. Более того, на Кипре все объекты недвижимости регистрирует одно учреждение. "Это является гарантией того, что вам не "подсунут" заложенное имущество, или дом не продадут двум покупателям сразу, что не исключено, например, в Греции", — говорит Алексей Силищев. До вступления в ЕС недвижимость на острове дорожала приблизительно на 5-10% в год. Сегодня динамика составляет 15-20%, и, по словам экспертов, до конца года ожидается увеличение еще на 5%. Доходность от аренды составляет 7-11% годовых. "В следующем году остров войдет в Шенгенскую зону, и купившие недвижимость будут иметь возможность свободно передвигаться между странами содружества. Думаю, это также будет способствовать повышению спроса и, соответственно, росту цены на жилье", — убежден Алексей Силищев. Евросоюз, конечно, намерен заняться обновлением и усовершенствованием инфраструктуры острова. В частности, предполагается расширить и увеличить морской порт — важный стратегический объект для острова, расположенного между тремя континентами: Европой, Африкой и Азией. В планах есть еще несколько амбициозных проектов. Однако Ярослав Цуканов говорит: "Кипр уже сложился как туристический центр, причем не самый шикарный, с инфраструктурой, определенным культурным наследием и т.п. А выше головы прыгнуть, как известно, невозможно, разве что при условии огромных инвестиций. Думаю, с этой точки зрения для ЕС в ближайшее время более привлекательной будет Турция. Поэтому, на мой взгляд, жилье на острове в перспективе не будет сильно дорожать".

Прибыльные метры

Любима украинцами также Испания, особенно одно из ее побережий — Коста Бланка. "Наиболее ликвидное, то есть быстро окупаемое жилье — это небольшие квартиры 70-80 кв. м стоимостью от EUR160 тыс. до EUR200 тыс. 1 кв. м, — рассказывает Галина Бобовникова. — А также большие виллы на территории около 0,5 га стоимостью порядка EUR800 тыс.-1 млн, в стоимости которых самое ценное — это испанская земля". Кстати, при покупке недвижимости владелец приобретает право собственности на свой участок. Схема реализации сделок по купле-продаже практически не отличается от той, которая широко распространена на первичном рынке в Украине. "Клиент платит 20%-30% первоначальной стоимости жилья на этапе его строительства, — рассказывает Галина Бобовникова. — На недостающую сумму он может взять кредит под 2,95% годовых сроком до 30 лет. Наша фирма помогает управлять недвижимостью и может на выгодных условиях сдавать жилье во время отсутствия хозяев. Арендная ставка с лихвой перекрывает платежи по процентам за кредит. Например, сдача в аренду однокомнатной квартиры может приносить в зависимости от качества жилья EUR300-1,5 тыс. в неделю, а виллы на берегу моря до EUR40 тыс. в месяц. При этом, если вы сдаете дом или квартиру в долгосрочную аренду, расходы на оплату коммунальных услуг управляющая компания берет на себя. Таким образом, нерезиденту жилье обойдется, по большому счету, в 20-30% "живых" денег на первоначальный взнос".

Более того, жилье в Испании достаточно динамично растет в цене: в зависимости от района и места расположения в прошлые годы подорожание наблюдалось в среднем на 20% (например, квартира, в 1997 г. стоившая EUR75 тыс., сегодня уже обойдется в EUR215 тыс.). Правда, при покупке жилья в Испании придется раскошелиться на оплату НДС, услуг нотариуса, банка и страховщиков. Все это вместе "выльется" в 10-11% стоимости жилья. Но в тоже время огромный плюс жилья в Испании — это высокое качество строительства, что присуще всем европейским странам. Украинцев также может удивить и то, что в общую смету входит даже меблировка кухни с полным комплектом бытовой техники, кондиционером, жалюзи и т.п. В общем, жилье сдается "под ключ" — заходи и живи. "В новостройках же Киева после заселения жильцы вынуждены делать ремонты, стоимость которых обходится недешево: 10-30% общей стоимости", — утверждает Галина Бобовникова. "При покупке недвижимости в Испании могут быть свои нюансы, связанные со специфической конъюнктурой, — говорит Ярослав Цуканов. — Там есть побережья, возле которых расположены промышленные центры, города, и здесь же неподалеку предлагается жилье. Постороннему непосвященному человеку сложно разобраться в инфраструктуре. Поэтому, покупая недвижимость, есть риск через полгода выяснить, что за соседним мысом, оказывается, функционирует перерабатывающий завод. Понятно, что выявленное обстоятельство не лучшим образом скажется на цене жилья. Покупателя, по сути, "надули". Поэтому, безусловно, есть смысл обращаться к профессионалам. Кроме того, прислушиваться к рекламе "из уст уста", от знакомых, родственников".

Хуже, но проще

Рынок продажи зарубежного жилья в Украине развит очень слабо, утверждают специалисты. Количество сделок исчисляется даже не сотнями, а посему некоторые профильные компании вынуждены сворачивать свою деятельность в Украине. Так, безуспешно закончился проект украинского представительства строительной компании из ОАЭ, предлагающей жилье на искусственных пальмовых островах. Риелторы диву даются: наши сограждане ведут себя аномально, предпочитая покупать жилье по $2 -4 тыс. за 1 кв. м в неблагоустроенном с точки зрения сервиса и инфраструктуры ЮБК, нежели за ту же цену на роскошном Лазурном берегу или в Монако. "Например Россия максимально упросила валютное и налоговое законодательства, которое почти не имеет ограничений на приобретение недвижимости за рубежом, — объясняет Ярослав Цуканов. — В Украине в этом плане идет жесткий контроль. Чтобы легально приобрести недвижимость и перечислить деньги за границу, надо разрешение Нацбанка. Соответственно, надо быть "белыми", то есть заплатить драконовские налоги. Поэтому неудивительно, что многим проще брать мешок денег и ехать на ЮБК возводить дворцы".

Впрочем, есть и другая точка зрения. Некоторые действующие операторы, предлагающие зарубежную недвижимость на нашем рынке, считают, что Украина находится накануне бума инвестиций в заграничное жилье. Этому, на их взгляд, в частности, будет способствовать стабильность и предсказуемость результатов вложения средств в зарубежную недвижимость. На фоне внутриукраинской нестабильности и перегретости отечественного рынка жилья для украинцев это может стать интересной альтернативой сохранения и приумножения капитала.