БЕСЦЕННАЯ ЗЕМЛЯ

Действующий мораторий на покупку-продажу сельхозугодий за пять лет привел лишь к появлению "теневого" рынка земли и тотальной коррупции среди чиновников, курирующих земельные вопросы.
Официально продавать и покупать землю сельскохозяйственного назначения в Украине до 1 января 2007 г. нельзя. Неофициально — можно. В интернете не составляет особого труда отыскать объявления типа: "продам 50 га сельхозугодий, изменение целевого назначения гарантируем". Не доведя земельную реформу до логического завершения, украинская власть породила, по сути, один из крупнейших черных рынков в стране. Несмотря на громкие политические заявления о рисках свободной торговли землей, введенный мораторий сегодня невыгоден никому из тех, кто реально работает на земле: ни землевладельцам, ни арендаторам, ни инвесторам. По разным оценкам, теневой оборот земли сельхоз назначения в Украине ежегодно составляет около 250-300 млн грн. И примерно четверть этих денег оседает в карманах посредников.

История вопроса

Старт земельной реформы в Украине положило принятие Верховной Радой в 1992 г. двух постановлений: "Об ускорении земельной реформы и приватизации земли" и "О приватизации земельных наделов". Принятые вдогонку к Земельному кодексу, эти документы на практике регламентировали выделение земельных участков. Но, как показал опыт, утопическая идея "справедливой раздачи земли" сразу же натолкнулась на коррупцию и взяточничество со стороны местных советов. Отсутствие на то время государственных органов, которые осуществляли бы надзор и мониторинг разгосударствления земель и их инвентаризацию, привело к ступору земельной реформы. Так, согласно данным Госкомстата, на 1 января 1993 г. в частную собственность граждан было передано всего лишь около 0,02% сельхозугодий. Размер земельного пая в зависимости от области варьировался от 1,1 до 8,7 га.

Однако сельхозземли так и не стали предметом гражданского оборота. Землю как частную собственность Декретом правительства от 26 декабря 1992 г. нельзя было не только продать на протяжении шести лет, но и отчуждать, только передавать ее по наследству или местным советам.

В 1994 г. земельную реформу взял под свой контроль новоизбранный президент Украины Леонид Кучма. С небольшим перерывом во времени были изданы два президентских указа — №666/94 "О неотложных мерах касательно ускорения земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства" и №720/95 "О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям". Начался самый знаковый и скандальный этап реформы — разделение земель бывших колхозов между крестьянами. Размеры земельного пая высчитывались комиссиями, созданными на предприятиях и кооперативах из числа самих сотрудников. Решение об утверждении высчитанных размеров земельных участков по каждому предприятию, а также выдача сертификатов на право земельного пая проводилась районными властями. Субъективный подход стал главным критерием при распаевании земель, поэтому во многих регионах без земли остались не только учителя, но и пенсионеры, которые по объективным причинам давно уже не работали в колхозах. Комиссии, обладая абсолютными полномочиями в составлении списков КСП, частенько включали в них родственников "верхушки" бывших колхозов и районных чиновников. Президентский Указ №666/94 положил начало практики покупки земельных участков: согласно документу право на земельный пай являлось объектом покупки-продажи. На практике у владельцев приобретались сертификаты на право частной собственности на землю, после чего новый владелец оформлял на купленную землю государственный акт. Правда, массовой скупки земли не произошло: зафиксирован лишь один случай крупной сделки в Николаевской области, где одним частным землевладельцем был куплен целый колхоз более чем за $1 млн.

25 октября 2001 г. Верховная Рада приняла новый Земельный кодекс. Одновременно с этим документом был введен и мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения сроком до 1 января 2005 г. Хотя в принципе многие аграрии всерьез готовились к покупке целостных массивов земли. Окончательно надежда сельхозпроизводителей на покупку земель с 1 января 2005 г. рухнула 6 октября 2004 г., когда Верховная Рада пролонгировала мораторий еще на два года. Инициаторами стали народные депутаты фракций "Регионы Украины" Сергей Матвиенков и "Народной аграрной партии Украины" Екатерина Ващук. Причем сегодняшняя властная команда выступала активным сторонником введения моратория. Непоколебимость народных избранников не нарушила даже попытка президента Украины Леонида Кучмы заблокировать данную инициативу, право вето было безболезненно преодолено 310 голосами.

Игра втемную

По словам независимых экспертов, ежегодно обороты теневого рынка земли в Украине составляют порядка $50-60 млн. С каждым годом находится все больше желающих стать по разным причинам владельцами сельхозугодий. Покупают землю сельскохозяйственного назначения в обход моратория по разным мотивам: чаще всего под застройку, меняя ее целевое назначение (подробнее см. стр. 24-25). Темпы роста количества подобных сделок настораживают даже чиновников Госкомзема. "Мы являлись противниками внедрения моратория на земли сельхозназначения, так как он еще дальше загоняет проблему в "тень", не давая возможности установить реальную рыночную цену земли, которая продается", — сказал "ВД" заместитель председателя Госкомзема Константин Радченко. Бесспорно, ничего хорошего от ухода земельного рынка в "тень" нет.

Пока политики грызутся между собой, решая философский вопрос "целесообразности", предприимчивые юридические фирмы, отечественные и иностранные девелоперские конторы и другие посредники занимаются успешной коммерцией, наживаясь как на покупателях, с которых за услуги берут до 25%, так и на продавцах, зачастую не подозревающих об истинной цене на землю.

Свою часть дохода с теневого оборота имеют и сельские советы, регистрирующие договоры купли-продажи, заведомо зная, что продаваемая земля явно используется не по целевому назначению, а также чиновники, ответственные за охрану использования земельного фонда. Как правило, земли сельхозназначения сегодня продаются и покупаются в черте больших городов. Цены колеблются от $500 до $15 тыс. за сотку. И как уже говорилось выше, до четверти от этой суммы идет в карманы посредников и чиновников. По словам народного депутата и председателя комитета ВР по вопросам экологической политики и природопользования Геннадия Руденко, бизнесмены, несмотря на реальную степень риска перевода земель сельхозназначения под строительство, приходят к выводу, что данная, операция выгоднее, чем держать капиталы под 10% в банке.

"Под крупные объекты продают в среднем от 0,8 до 3-3,5 га земель, для индивидуальных заказчиков на рынке представлены участки по 0,25-0,5 га", — говорит народный депутат. По его словам, рано или поздно земля сельхозназначения станет товаром, а пока украинские капиталисты покупают землю "втемную".

Невосполнимые потери

В отличие от земель, покупаемых под застройку, непосредственно для ведения сельскохозяйственной деятельности сегодня земля приобретается довольно редко. Основные потенциальные покупатели земли — аграрии — остались не у дел. В первую очередь потому, что затраты на посреднические услуги при покупке земли в обход моратория окупаются в сельхозбизнесе лишь в долгосрочной перспективе. Потенциальным инвесторам невыгодно вкладывать деньги в землю, не являющуюся полноценным активом. К примеру, сегодня земля не может быть залогом для получения кредита в банке. Соответственно даже наличие собственного массива земли в тысячи гектаров, купленного в обход моратория, никоим образом не влияет на кредитные возможности для предприятия. А мировая практика показывает, что именно возможность банков оформлять в залог землю сельскохозяйственного назначения является одним из основных инструментов привлечения инвестиций в аграрный сектор.

По мнению специалистов, отсутствие в Украине крупных финансовых инъекций в сельское хозяйство приводит к относительно низкой рентабельности аграрного бизнеса. Сегодня истощенность отечественных черноземов, к примеру, в Черкасской области, по оценкам специалистов, достигает 60%. В восточных областях ситуация еще хуже. По словам первого заместителя председателя правления агрофирмы "Агротон" Николая Роздымахи, для получения более-менее приличного урожая зерновых в 1 га земли необходимо вложить как минимум 1500 грн. Если учесть, что большинство крупных агрофирм для выращивания зерновых или подсолнечника арендуют десятки тысяч гектаров, то суммы минимально необходимых инвестиций в землю могут составить для одного предприятия десятки миллионов гривен. Естественно, что арендаторы в чужую землю такие деньги инвестировать не будут. Как правило, сельхозпроизводители часто нарекают на безответственность собственников земли, в любой момент имеющих право разорвать сделку с арендатором. С другой стороны, сами землевладельцы тоже не горят желанием вкладывать арендную плату, получаемую за пользование паем, в удобрения или средства защиты растений. Ведь средний размер земельного пая в Украине составляет 4 га, а средняя арендная плата за гектар составляет около 117 грн. в год.

Тем временем земля, которая не удобряется, с каждым годом теряет свою ценность, а значит, и будущую стоимость. На основании опроса сельхозпроизводителей и экспертов, "ВД" подсчитала, что за два года дополнительного продления моратория (с 1 января 2005 г. до 1 января 2007 г.) потенциальная стоимость 1 га черноземов (при условии нынешнего среднего уровня капвложений в землю и интенсивности ее использования) в центральных областях Украины может снизиться примерно на 20%.

Это с учетом и без того пессимистических прогнозов цены земли после снятия моратория. Опрос "ВД", проведенный среди фермеров, показал, что большинство сельхозпроизводителей сейчас не готовы платить за землю большие деньги. Сельхозпроизводители в зависимости от региона и рентабельности земель готовы платить от 5 до 20 тыс. грн. за гектар. В то время как вблизи Киева цена за 1 га может достигать $1 млн.

Земельные перспективы

Без законов "О государственном земельном кадастре", "О рынке земли", "О государственном земельном ипотечном банке" и еще порядка 20 законопроектов, пылящихся без дела на полках в стенах Верховной Рады, о прозрачном рынке земли можно только мечтать. По словам председателя аграрной конфедерации Натальи Погожевой, для того чтобы заработала рыночная система земельных отношений, нужно создать систему регистрации прав на недвижимое имущество, предполагающую земельную компоненту. "Для агробизнеса не только важна отмена моратория, но и законодательные механизмы, обеспечивающие налаженную государственную систему подготовки к переходу на рыночные земельные отношения" — считает г-жа Погожева. По словам Алексея Гаврилова, главы наблюдательного совета ЗАО "Рамбурс" (зернотрейдер), в случае предусмотрительных мер со стороны государства спекулировать землей будет просто невыгодно. "В классических экономиках от этого уходят, вводя дифференцированный налог на землю. В случае рационального использования земли оплата за землю составляет одну десятую земельного налога. В случае простаивания платится полная ставка налога. Если использовать похожую практику и ввести налог на уровне 2 или 3% от стоимости земли в год, то можно жестоко ограничить спекуляции с землей", — советует г-н Гаврилов.

Как бы ни говорили с высоких трибун чиновники о полезности моратория, факт отсутствия экономической выгодности от запрета на продажу земли очевиден. Спекулянты землей сегодня спокойно обходят все действующие запреты, а без рынка земли инвестиции в сельское хозяйство не придут. По разным оценкам, на конец 2003 г. в стране невостребованными были около 2 млн (!) га пахотной земли. Отсутствие земельного рынка ипотеки приводит к недополучению сельским хозяйством ежегодно около 10 млрд грн. "На самом деле государству выгодно продавать землю сельхозназначения. Путем различных теневых схем земля все равно проходит сделки купли-продажи. Деньги поступают не в казну в виде налогов и платы за сделку, а уходят в карманы посредников", — резюмирует Наталья Погожева. Впрочем, пока теневые схемы будут приносить чиновником от земли миллионные доходы, многочисленные представители украинской власти будут всячески тормозить отмену действующего моратория.

МНЕНИЕ.

ЮРИЙ АКНЕВСКИЙ.
Генеральный директор ЗАО "Бахмутское аграрное общество"

— Мораторий отрицательно действует на развитие агробизнеса в Украине. Земля — это огромный замороженный капитал, который сейчас не используется в развитии сельскохозяйственного бизнеса. Если мораторий отменят, мы значительно увеличим свои активы той землей, которой сегодня управляем, что позволит нам ощущать себя более уверенно.

К сожалению, растениеводческий бизнес оказался самым низкорентабельным в этом году. Я считаю, что нужно отменять данный мораторий и выставлять сельскохозяйственные паи на продажу и продавать тем, кто зарекомендовал себя на рынке Украины. Земля станет реальным активом, который можно использовать как ипотечное кредитование.

МНЕНИЕ.

АЛЕКСЕЙ ВАДАТУРСКИЙ.
Генеральный директор ООО СП "Нибулон"

— В нашем регионе (Николаевская обл.) нет массовой скупки сельскохозяйственных земель. Землю продают люди с низким уровнем доходов, готовые сбыть ее за бесценок для решения первоочередных материальные нужд: оплата учебы детей, обеспечение лечения близких, ремонт домов. Я являюсь сторонником отмены моратория. К примеру, сегодня в арендованную землю необходимо внести в среднем около $700-1000 в расчете на 1 га. Вложение данных средств гарантирует получение прогнозируемого урожая. Однако, к сожалению, законодательством сегодня не предусмотрены меры по защите инвесторов, занятых в сельскохозяйственном производстве. Практика показывает, что выполнение арендатором всех обязательств, согласно договору аренды земли, не защитит его судах в случае желания собственника земли прекратить договор аренды досрочно. Поэтому прежде чем отменять мораторий, необходимо принять закон, закрепляющий за инвесторами право компенсации затраченных средств на повышение плодородия обрабатываемой земли. В противном случае сельскохозяйственные предприниматели, вложившие в эту землю немалые средства, окажутся ни с чем, став заложниками собственников земель.