Запрету вопреки

Пока власть запрещает покупку-продажу земли, смекалистые юристы зарабатывают неплохие деньги, успешно изобретая полулегальные схемы обхода действующего моратория.

Если вам однажды приглянулась пара гектаров земли за пределами населенного пункта, то знайте: в девяти из десяти случав этот участок окажется землей сельскохозяйственного назначения. Это, конечно, отлично, что Украина богата черноземами, если бы не одно "но": на данный момент у нас имеется пять законодательных мораториев, связанных с приобретением сельскохозяйственных земель. Но как говорят бывалые юристы: "Законы существуют для того, чтобы их обходить, а не исполнять". И земельные моратории в этом отношении не стали исключением из правил.

НеПродажная Родина

1 января 2007 г. — знаковая дата в затянувшейся истории отечественной земельной реформы. Ведь с этого момента, согласно нынешней редакции пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, перестанет действовать наиболее известный земельный мораторий, запрещающий гражданам или юридическим лицам каким-либо образом отчуждать сельскохозяйственные земли. Но как показывает практика, уже сегодня у грамотных юристов есть множество способов обойти сей мораторий. Причем некоторые из них лежат просто на поверхности. Так, согласно Кодексу, мораторий распространяется только на отчуждение земель, которые были отведены для ведения фермерского хозяйства или иного товарного сельскохозяйственного производства. Таким образом, запрет действует только на сельхозземли двух целевых назначений. Между тем законом определен еще целый ряд других целевых назначений украинских черноземов. К примеру, сельскохозяйственные земли, предназначенные для индивидуального сельского хозяйства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокосов, выпаса животных и другие, большую часть из которых можно уже сейчас приобретать.

Поэтому самым распространенным способом покупки запретной земли в Украине стало изменение ее целевого назначения с дальнейшей продажей. Вопрос изменения целевого назначения земель регулируется одноименным Порядком, утвержденным Постановлением № 502 Кабмина от 11 апреля 2002 г. Согласно этому документу, для изменения целевого назначения земельного участка его собственнику нужно составить ходатайство с обоснованием необходимости таких изменений. К примеру, если участок находится в пределах населенного пункта, то обращаться необходимо в местный совет, в ином случае — в районную администрацию. Изменение назначения участка под нужды промышленного объекта придется решать в обладминистрации. Ну а для пахотных и лесных земель площадью более 10 га, оздоровительных, рекреационных и особенно ценных земель вопрос будет решаться Кабмином. Как показало исследование "ВД", наиболее оптимально, с точки зрения затрат времени и денег, переводить фермерские земли в разряд земель индивидуального крестьянского хозяйства. На это власть идет достаточно охотно и, как правило, суммы взяток на этих этапах невелики. А вот перевод участка в категорию земель жилой и общественной застройки встретит большее сопротивление. Кроме того, естественно, собственник не станет заниматься этой бюрократической волокитой. Поэтому у него нужно будет взять нотариально заверенную доверенность на покупателя или юридическую фирму, сопровождающую сделку. И далее доверенное лицо уже сможет заниматься сношениями с властью. К примеру, судьба вопроса участка может решаться чиновниками в пределах от двух месяцев до года. Но, вовремя передав им несколько конвертов с "весомыми" аргументами, можно предположить, что решение будет в пользу собственника. Либо за дело может взяться юрфирма-посредник. При этом цена вопроса обычно колеблется в пределах 25% рыночной стоимости участка.

Сам процесс хождения по кабинетам выглядит следующим образом. Собственник подает ходатайство с необходимыми документами. Местный совет или райадминистрация может дать предварительное согласие и разрешит подготовить проект отвода. Далее придется заказать у землеустроительной организации проект отвода земельного участка, а затем его еще нужно пересогласовать в пяти инстанциях: управлении земельных ресурсов, отделе архитектуры, природоохраны, охраны культурного наследия и санэпидемслужбе. И, наконец, пройдя государственную землеустроительную экспертизу, проектные материалы можно будет подать уже в соответствующий местный совет или райадминистрацию, которые должны принять окончательное решение об изменении целевого назначения участка.

Обходной маневр

Как видим, вышеприведенная схема обхода моратория достаточно затратная, поэтому стоит поразмыслить и над другими вариантами. Так, согласно Кодексу, мораторий не распространяется на государственные и коммунальные сельскохозяйственные земли. Причем таковые можно в определенных случаях бесплатно приватизировать или выкупить у местного совета. К примеру, сдав экзамены на фермера, можно бесплатно приватизировать несколько лакомых сельхозгектаров, зарегистрировав фермерское хозяйство. Причем затем эти земли опять же можно будет перевести в индивидуальное крестьянское хозяйство и продать "налево".
Либо приглянувшийся участок можно будет купить напрямую у местного совета. И хотя при этом придется пройти ряд бюрократических процедур, уверен, если покупатель сумеет договориться о заниженной денежной оценке стоимости участка, то сделка будет иметь экономический смысл. Особенно если эта земля неподалеку от Киева или Одессы. В то же время если сельскохозяйственными землями владеет некое юридическое лицо, то можно просто попытаться приобрести на него корпоративные права без непосредственной продажи участка. Так что и мораторий не нужно будет обходить. Либо можно попытаться создать искусственную задолженность и "отвоевать" участок в судебном процессе. Ведь мораторий не запрещает принудительное изъятие участков в пользу кредиторов. Ну и, наконец, если сельхозземля находится в общей собственности, то участок можно разделить или выделить его часть.

Например, такую операцию могут провернуть супруги, воспользовавшись брачным контрактом. По словам адвоката Виктора Кобылянского, интересные инструменты обхода мораториев имеются в договорах с отсрочкой перехода права собственности и предварительных договорах. К таковым относятся договор купли-продажи с отсрочкой и договор финансового лизинга. В первом случае заключается нотариальный договор, по условиям которого участок переходит в собственность с 1 января 2007 г. При этом покупатель может авансом провести оплату. В ответ на срок действия моратория продавец по договору заимствования передаст покупателю в бесплатное пользование и владение участок. А договор финансового лизинга сочетает в себе два предыдущих. Согласно его условиям лизингополучатель обязуется вносить постоянные лизинговые платежи за пользование участком, а по истечении срока — предмет контракта переходит в частную собственность. Расчет можно будет провести как раз к концу срока моратория. Другой вариант — предварительный договор, который обязывает заключить основной договор купли-продажи после истечения срока моратория, причем на заранее определенных условиях. Если потом другая сторона будет отказываться продавать участок, то ее можно будет обязать продать землю через суд и возместить ущерб от просрочки. Между тем рекомендуем в таких договорах включить форс-мажорные обстоятельства о том, что в случае изменения закона касательно сроков действия земельного моратория стороны освобождаются от ответственности.

МНЕНИЕ.

АЛЛА КАЛЬНИЧЕНКО.
Начальник юруправления Госкомзема Украины

— Конкретное целевое назначение земли указывается в госакте. Соответственно, за нецелевое использование предусмотрены административные штрафы, а для землепользователей — это основание для изъятия участка. В случае нарушения порядка установления и изменения целевого назначения соответствующие решения органов власти в судебном порядке могут быть признаны незаконными, а также признаны недействительными любые сделки с землей. Так что нужно быть осторожным при так называемом "обходе" мораториев.

МНЕНИЕ.

СЕРГЕЙ ПОГРЕБНОЙ.
Юридическая компания "Бизнес-право Аудит"

— В среднем по Украине КСП стоит 20-50 млн грн. Есть колхозы, в состав которых входят целые долины в великолепных экологически чистых местах с лесами и озерами. Нередко заинтересованные лица берут под контроль целое КСП, проводится распаевание, и земли затем продаются по частям путем изменения их целевого назначения. Ведь, по сути, уставы некоторых КСП — мертвые, бывает такое, что в них ранее состояла тысяча человек, а теперь осталось 70-80, вся остальная земля переведена в разряд индивидуального пользования. Кроме того, в любом КСП есть земли коллективного пользования с ценными лесами, озерами, дорогами и техническими сооружениями. Заказываешь две машины водки, деревня гуляет неделю и подписывает любые документы. В законе ведь не определено, как должно голосовать КСП. Так что сегодня можешь заплатить, к примеру, в центральных областях 5 тыс. грн. за земельный пай и получить 4 га великолепных земель.