Освоение целины
Если вырастить сына и посадить дерево не слишком сложная задача для настоящего мужчины, то построить дом или офис легким занятием уж никак не назовешь — не факт, что получение документов на участок займет меньше времени, чем само строительство. "ВД" решила разобраться, к каким бюрократическим перипетиям нужно при этом готовиться.
Стать латифундистом
Начать стройку невозможно без подходящего земельного участка, на котором будет возводиться строение. Участок для строительства можно получить в собственность либо взять в долгосрочное пользование. Первый вариант, безусловно, более интересен. Есть несколько путей приобретения земли в собственность: бесплатная приватизация, выкуп земли из государственной или коммунальной собственности и приобретение участка по гражданской сделке. Соответственно наиболее интересный вариант — получить участок "на халяву" через бесплатную приватизацию. Однако Земельный кодекс гарантирует право приватизировать бесплатно украинские гектары, но только один раз в жизни, в пределах норм и на определенные цели. В частности, для возведения хозяйственного здания государство может отдать от 0,1 до 0,25 га.
Чтобы бесплатно приватизировать землю, будущему латифундисту нужно подать соответствующее ходатайство в местный совет, которое должно быть рассмотрено на его сессии в течение месяца. После получения позитивного решения местного совета в течение примерно шести-девяти месяцев разрабатывается землеустроительная документация, выделяется участок в натуре, оформляется и регистрируется государственный акт о праве частной собственности на землю.
В общем, подобная процедура длится довольно долго. Однако в умелых руках бесплатная приватизация может стать отличным инструментом инвестирования в землю. Имея связи с местной властью, можно приватизировать лакомые участки на аффилированных лиц, а затем выкупить у них эту землю по заниженной цене.
Если директор компании уже израсходовал все возможности бесплатно приватизировать землю как частное лицо, он может использовать для этого юридическое лицо. Но только в том случае, если компания зарегистрирована в форме жилищно-строительного или гаражно-строительного кооператива. Кстати, имелась масса прецедентов, когда хозяйственным обществам, хотя и имеющим в своем названии слово "кооператив", но не созданным в соответствии с Законом "О кооперации", местная власть отказывала в праве бесплатной приватизации участков под строительство. Причем суды признавали такие решения правомерными.
Недорого купить
По процедуре бесплатной приватизации под застройку местный совет, скорее всего, отдаст участок где-нибудь на городских задворках. Выйти из этой ситуации можно путем выкупа аффилированным физическим лицом какого-нибудь заброшенного здания на неприватизированном участке. Далее этот участок под строением может подлежать бесплатной приватизации. Если же купить здание напрямую на компанию, то придется выкупать участок у местных властей уже на платной основе. А так можно снести ветхий дом и построить новый.
А вот выкупить для целей застройки пустой земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, возможно только на конкурентных началах. Для этого местные власти проводят так называемые земельные торги в виде аукционов или конкурсов. Информация о них публикуется за 30 дней в официальных изданиях, а на продаваемых участках выставляются рекламные таблички. Для участия в торгах заинтересованные лица вносят регистрационный и гарантийный взносы. Причем если на аукцион прибудет только один участок, то он считается несостоявшимся. Как показывает судебная практика, бесконкурсная продажа земельных гектаров для застройки зачастую признается оппонентами в суде недействительной. Однако местная власть для продажи земли "под откат" своим любимчикам старается обходить требования закона либо путем составления условий конкурса под одного участника, либо с проведением торгов, где участвуют несколько аффилированных компаний. Кроме того, местные власти некоторых городов придумали такое ноу-хау, как проведение конкурса на продажу самого права на участие в земельных торгах. Однако это действо вообще не имеет ничего общего с законом, поскольку продать неимущественное право участия в конкурсе противоречит Гражданскому кодексу и в принципе невозможно.
Наконец, приобрести участок можно и у частного лица с помощью договора купли-продажи, ренты, мены или дарения. При этом нужно удостовериться в том, что продавцу принадлежит этот участок на основании госакта о праве собственности, а также проверить, имеются ли на участке запреты или ограничения. К примеру, участок может находиться в ипотеке, налоговом залоге, судебном аресте или ином запрете отчуждения недвижимого имущества. Кроме того, в договоре нужно указать основание для расторжения договора, если окажется, что на участок имеют права пользования третьи лица. Это могут быть арендаторы или пользователи сервитутов.
Также может оказаться, что владельцы соседних участков имеют претензии, связанные с принципами добрососедства, или ведутся иные судебные тяжбы, в которых правопреемником придется стать покупателю. И, наконец, в процессе приватизации местный совет мог наложить на участок ограничения в соответствии со ст. 111 Земельного кодекса. Имеются в виду запреты на осуществление определенной деятельности, изменение целевого назначения ландшафта, условия осуществления строительства и другие ограничения. Так что при заключении договоров купли-продажи нужно проявлять предельную внимательность. Но, даже заключив его, новый собственник в силу ст. 125 Земельного кодекса не имеет право пользоваться земельным участком до тех пор, пока не будет оформлен и зарегистрирован новый государственный акт. А такая процедура обычно занимает от трех до шести месяцев.
Временно попользоваться
Если получить землю в собственность не удается, но построить что-нибудь на этом месте очень хочется, можно взять приглядевшийся участок в платное пользование. Для этого нужно заключить договор аренды земли, который не требует нотариального заверения, правда, вступает в силу только с момента его государственной регистрации в органах земельных ресурсов. Причем взять в аренду можно как государственные земли, так и частные. Однако согласно Закону "Об аренде земли" срок такого договора не может превышать 50 лет. Кроме того, данный закон имеет массу различных нюансов, таких как необходимость письменного согласия для начала строительства и требование соблюдения десяти существенных условий при заключении сделки. Хотя избежать возможных споров можно, придерживаясь типовой формы договора аренды земли, которая утверждена Кабинетом Министров. Но в любом случае стоит детально проработать все пункты договора, ведь через несколько лет, когда здание уже будет построено, у собственника участка может появиться естественное желание потерроризировать арендатора на предмет расторжения аренды. Соответственно возникнет вопрос о судьбе построенного.
Более детально урегулировать правоотношения можно в договоре суперфиция, который Гражданский кодекс предлагает как альтернативу аренде. Собственно, большой разницы между ними не существует, просто суперфиций можно назвать специальным договором аренды земли для застройки. Согласно договору суперфиция, если стороны не могут достигнуть согласия, собственник участка имеет право требовать от собственника снести строение и привести участок в первоначальное состояние. Но если строение запрещено сносить по закону (к примеру, жилой дом) или это нецелесообразно в виду явного превышения стоимости строения в сравнении с участком, то суд может с учетом оснований постановить решение о выкупе земли собственником строения или наоборот, либо же вообще установить новый срок суперфиция. Кроме того, договор суперфиция интереснее аренды тем, что может заключаться на неопределенный или на любой другой срок, не ограничиваясь при этом 50 годами. Также в отличие от аренды при переходе права собственности на строение новому собственнику не требуется перезаключение договора с владельцем земли. Это важно, особенно если после постройки здание собираются продавать.
В любом случае при заключении договоров аренды или суперфиция нужно проверить целевое назначение арендуемого участка. К примеру, в госакте на землю может быть указано целевое назначение — ведение индивидуального крестьянского хозяйства или дачное строительство, что неприемлемо для строительства жилого дома. А для строительства административных зданий не подходит такое обычное целевое назначение, как строительство и обслуживание жилого дома. Конечно, можно и проигнорировать эту проблему, однако подобное нарушение является основанием для начисления штрафа, расторжения либо признания договора недействительным, а также массы других забот. А процесс изменения целевого назначения — дело достаточно долгое и хлопотное. Для этого требуется решение местного совета, причем по ходатайству собственника, а не арендатора. Поэтому желательно заранее определиться с правильным назначением участка под застройку.
МНЕНИЕ.
ЯРОСЛАВ ЯРЕМЕНКО.
Помощник адвоката компании "Александров и партнеры"
— Действительно, процесс получения в собственность земли для застройки — не самый быстрый и приятный. Поэтому, чтобы не попасть в дальнейшем в бюрократическую ловушку, рекомендую внимательно ознакомиться с Земельным кодексом, где алгоритм приобретения земли описан в общем виде, а также с соответствующими актами органов местного самоуправления.
Пожалуй, наибольшую сложность в процессе покупки или получения в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности представляет собой согласование проекта отвода земельного участка. Предприятию придется получить положительные заключения целого ряда органов государственной власти и местного самоуправления.
Результатом процедуры оформления земли для предприятия станет Государственный акт о праве собственности на землю. Но даже после его получения нельзя приступать к застройке и любому другому использованию земельного участка — закон требует для начала установить границы территории.
МНЕНИЕ.
ВИКТОР КОБЫЛЯНСКИЙ.
Адвокат
— Первая проблема рассматриваемого вопроса — это длительность оформления прав на землю. Известно, что, не имея в собственности или пользовании земельного участка, нельзя получить разрешение на строительство. А оформление земли, например, в Киеве может тянуться два года. В практике уже есть случаи, когда в результате страдают инвесторы, годами ждущие не окончания, а даже начала строительства.
Проблема вторая — отсутствие прозрачности в вопросах аренды земли. Подписывая ходатайство о выделении участка под строительство, застройщик не знает, на каких условиях его выделят. Закон Украины "Об аренде земли" говорит, что арендная плата не должна быть меньше ставки земельного налога за конкретный участок и больше 10% нормативной денежной оценки этого участка. Но между двумя этими ограничителями огромная разница. Механизм определения ставок аренды можно урегулировать местным нормативным актом, но чиновникам, похоже, удобнее использовать ручное управление. Догадайтесь, почему.
И наконец, третья, но далеко не последняя проблема связана с отказом от использования суперфиция, то есть права пользования земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий. Главной его особенностью является возможность отчуждения без согласия собственника земельного участка. А по окончанию строительства суперфиций переходит к собственнику возведенного объекта автоматически. Кроме того, суперфиций может предусматривать право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя. Но пополнение бюджета чиновников, кажется, интересует меньше, чем сохранение контроля над застройщиками, который легче всего удерживать через земельные отношения.
РЕЗЮМЕ
Граждане и строительные кооперативы могут приватизировать участок под застройку один раз, но зато бесплатно.
Приватизировать конкретный участок можно только путем предварительного выкупа расположенного на нем строения.
Юридические лица могут выкупить приглядевшийся участок на проводимых местными властями земельных торгах
Выкупая землю у частного лица, тщательно проверяйте ее на наличие запретов отчуждения и земельных ограничений
Заключать договоры суперфиция выгоднее, чем договоры аренды земли
Строительство можно начать только на участке с соответствующим целевым назначением
