Павел Качур

Павел Качур, министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины: "Цены на жилье сегодня в пять-шесть раз перекрывают его реальную себестоимость"

ОБЪЕКТИВКА

Павел Качур, 52 года, уроженец Чорткивского района Тернопольской области.
Выпускник Львовского государственного университета им. И.Франко,
по специальности инженер-механик. В 1994 г. окончил Институт государственного управления и самоуправления, магистр государственного управления. С 1990 по 1993 гг. был заместителем председателя Львовского горсовета. С 1994 по 1996 гг. работал 1-м заместителем председателя исполкома, директором Департамента экономической политики и ресурсов исполкома Львовского горсовета. С 1996 по 2000 гг. — заместитель исполнительного директора Ассоциации городов Украины. С 03.2000 по 05.2001 гг. — советник премьер-министра Украины. Народный депутат Украины 4-го созыва, член совета НСНУ.
С 28.09.2005 г. — министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Госслужащий 3-го ранга.

Преобразование бывшего Госстроя в Министерство строительства и объединение его под одной крышей с Госжилкомхозом может существенно усилить регуляторное влияние государства на строительном рынке. Ведь за последние годы Госстрой фактически потерял контроль над быстрорастущей отраслью. На практике полномочия этого ведомства ограничивались в основном лишь вопросами лицензирования. Сегодня ситуация, похоже, меняется. Во всяком случае, в планах у нового министерства есть целый ряд программ, которые, по словам министра Павла Качура, должны существенно упростить разрешительную систему в строительном бизнесе. После разговора с чиновником "ВД" планирует продолжить освещение строительной тематики в следующих номерах. Приглашаем игроков рынка принять участие в дискуссии.
"У государства нет рычагов воздействия на строительный рынок" 

Что, на ваш взгляд, сдерживает сегодня развитие строительного рынка в Украине?

 — Первая и, на мой взгляд, базовая причина — это отсутствие прямого доступа застройщиков к рынку земельных участков. Сегодня получить строительную площадку в любом городе — это огромная проблема для инвестора. Вторым серьезным барьером я назвал бы отсутствие земельных участков с уже подведенной инфраструктурой для застройки микрорайонами. Также очень мешает строителям непрозрачная и зарегулированная процедура согласования проектно-технической документации.

Сегодня создается впечатление, что государство не имеет практически никаких эффективных рычагов регулирования строительного рынка. К примеру, как вы намерены решать с местными властями земельные проблемы, на которые так часто жалуются строители?

— Я не стал бы так категорично говорить, что у государства нет рычагов воздействия на строительный рынок. Кроме земельных вопросов, все остальные находятся в нашей компетенции. Что же касается земли, то в первую очередь я вижу урегулирование этой проблемы через принятие соответствующих поправок к действующему законодательству. Например, в "Порядке выделения земельных участков под застройку" министерство предлагает заложить норму, предусматривающую выделение строительных площадок инвесторам исключительно на аукционах. Это перекроет другие способы и пути получения земельных участков по различным коррупционным схемам. Ведь сегодня практически вся земля "уходит" к перекупщикам, которые затем перепродают ее застройщикам.

С чем вы связываете такой высокий рост цен на жилье в Украине? В том же Киеве цена за квадратный метр стандартного жилья уже превысила стоимость жилья в Брюсселе или Вене. Тогда как качество отечественного жилья порой не выдерживает никакой критики.

 — Мы сегодня в Украине имеем беспрецедентно низкое предложение жилья на рынке. Причем причины роста цен лежат вовсе не в экономической плоскости, — это прямое следствие тех административных, коррупционных и прочих барьеров, которые сопровождают строительство. Поэтому наше первоочередное задание — сформировать нормальное предложение на рынке жилья. Таким образом, мы приведем в порядок цены, которые сегодня в пять-шесть раз перекрывают реальную себестоимость. Но хуже всего то, что вся эта огромная добавочная стоимость на каждом квадратном метре очень часто попадает даже не в бюджеты строительных компаний, а оседает на счетах тех посредников, в руках которых находятся земельные участки. Сегодня эти посредники пользуются правом нанимать строителей, формировать инвестиционные планы, собирать деньги и соответственно формировать цены.

Вы же понимаете, что за подобной псевдорыночной ситуацией стоят интересы конкретных чиновников. Возьмите, к примеру, Киев. Каждый год звучат заявления тех же российских строителей, которые предлагают застроить столицу недорогим жильем по цене $500-600 за квадратный метр. Но по разным причинам они не могут договориться с городскими властями. Вы можете исправить сложившийся статус-кво?

 — Одному Минстрою, конечно, исправить это будет очень тяжело. Я бы сказал больше — нереально. Надо понимать, что коррупционные пирамиды являются непобедимыми, только когда они имеют завершение на самой верхушке власти. Сегодня власть в решении этих вопросов ведет последовательную и жесткую политику. Сегодня мы благодаря поддержке Президента способны выработать общественный план действий, который может все эти коррупционные пирамиды разрушить.

К примеру, в Киеве, по крайней мере, часть этих коррупционных схем, фирмы и лица, которые за ними стоят, — известны. Это четко расписала комиссия Госкомзема, которая летом по поручению Президента проверяла земельную политику столицы. Почему тогда до сих пор эти коррупционные пирамиды не разрушены?

— Эти вопросы не ко мне. Но проблему надо решать системно. Если мы изменим только земельную политику Киева, то получим эффект солнечного зайчика: его накрыли в одном месте, он появляется в другом, третьем. Подход должен быть иным — нужна четкая, законодательно подтвержденная и проводимая государством политика продажи земельных участков на аукционах.

Не так давно руководитель ХК "Киевгорстрой" г-н Поляченко заявил, что его компания работает на уровне рентабельности в 3%. Ваша оценка подобных показателей рентабельности для строительного бизнеса?

 — Я уверен, что у строителей зачастую нет высокой рентабельности. Сегодня основной ее процент идет тем, кто задействован в распределении земельных участков, имеет к ним доступ. Цены, которые существуют на рынке, просто нелогичны. Это явно демонстрируют расчетные нормативы строительства жилья за бюджетные деньги. Себестоимость жилья по этим нормативом гораздо ниже той, которую заявляют нам продавцы недвижимости.

Как раз многие строители, работающие по госзаказу и строящие жилье за бюджетные деньги, жалуются, что установленная предельная цена квадратного метра в результате строительства оказывается иногда ниже себестоимости…

— Я знаю, что сегодня уровень стоимости квадратного метра на этот год Госстроем утвержден на уровне 2700 грн. Сейчас мы рассматриваем вопрос повышения этой цены. В первую очередь мы будем исходить из необходимости повышения уровня заработных плат строителям и роста цен на материалы. Пока что я не вижу особых проблем с расчетом индикативной цены на жилье, строящееся за бюджетные деньги. Более того, у нас есть регионы, в которых строится подобное жилье даже по ценам ниже индикативных.

"Сегодня можно просто договориться с собственниками "хрущевок" и отселить их на взаимовыгодных условиях"

Ваш прогноз темпов роста строительства жилья в Украине на следующий год?

 — Сейчас мы готовим прогноз на 2006 г. и видим очень серьезный резерв для роста строительства в регионах. Если мы сегодня в Украине в общей сложности строим приблизительно 7,5 млн кв. м жилья в год, то из них около 1,1 млн приходится на Киев. В то же время в областных центрах темпы роста строительства далеки от столицы, хотя в последнее время строительный рынок в регионах оживает. Тем более что ситуация с землей в регионах все-таки проще, чем в Киеве. В этом году показатели строительного роста поднялись на более чем 6%. В следующем году, я думаю, мы сможем увеличить эти показатели за счет упрощения тех процедур, о которых мы говорили.

 В чем причина того, что до сих пор в Украине реально не заработала ни одна программа реконструкции "хрущевок"? Строители, к примеру, говорят, что им невыгодны предложенные чиновниками программы.

— Я подтверждаю, невыгодны. Я был членом рабочей группы, которая дорабатывала соответствующий законопроект. И по моим подсчетам, отселение людей — это очень сложная процедура. Предлагаемые гарантии переселенцам из "хрущевок" нивелируют эффективность строительства нового жилья. На мой взгляд, должны быть немного другие условия отселения людей. Сегодня ничто не запрещает договориться с собственниками "хрущевок" и отселить их на взаимовыгодных условиях. А городские власти предлагают строителям нереальный, с точки зрения строительной экономики, коэффициент (1,5 — прим. "ВД") обмена старого жилого фонда на новое.

Предусмотрено ли в бюджете на следующий год финансирование государственных программ строительства жилья за бюджетные средства?

 — Такие программы будут действовать. Они прежде всего касаются строительства молодежного жилья, а также жилья в сельской местности для социально незащищенных слоев населения. Речь идет о сотнях миллионов гривен.

Каким образом будет происходить государственный заказ на строительство того же социального жилья? Кто будет заниматься определением игроков и распределением средств? Возьмет ли эти функции на себя ваше министерство?

— Я думаю, этим будут заниматься в первую очередь местные органы власти. Сейчас обсуждается несколько механизмов стимулирования жилищного строительства государством. В частности речь идет о частичной компенсации процентной ставки по кредитам, если мы говорим, например, о механизме молодежного кредитования или о сельской застройке. Возможно, это будет механизм поддержки в долевом участии, как это предлагает сделать программа расширенного финансирования для тех, кто стоит в очереди на получение жилья и действительно в нем нуждается. Очевидно, что часть граждан получит в следующем году жилье, которое на 100% будет оплачено из бюджета. Но сегодня, на мой взгляд, важнее предоставить населению возможность приобретать собственное жилье благодаря ипотечным кредитам по сниженной процентной ставке, а не стоять в очереди на квартиру. Мы должны предложить новое качество жилья и жизни.

Намерены ли вы взять под крыло Минстроя курирование жилищных программ, финансирующихся за бюджетные деньги, к примеру, финансирование молодежного строительства?

— Готовы. И более того, готовы предложить механизм, внедрение которого покажет большую логику использования этих средств. Но тут может возникнуть проблема, связанная с тем, что такие программы сегодня находятся в сфере интересов множества государственных учреждений. Например, программу молодежного кредитования курирует Министерство молодежи и спорта. Готовы ли они отдать эту программу нам — это уже большой вопрос.

Как вы оцениваете тот факт, что местные власти с каждым годом требуют от строителей вкладывать все больше средств на развитие инфраструктуры? Во многих городах решение проблемы "убитого" ЖКХ нередко перекладывают на плечи строителей.

— Я вам скажу парадоксальную вещь: не все средства, которые строители отчисляют на развитие инфраструктуры, на самом деле достигают своей конечной цели. Когда я работал заместителем председателя Львовской администрации, я как-то взял один район, где строилось жилье, и попробовал просчитать, сколько средств расходовалось реально на инфраструктуру. На самом деле, если бы все деньги от строителей шли по назначению, у нас, наверное, были бы позолоченные трубы, или, по крайней мере, золотые краны на смесителях в домах. Я думаю, что здесь нам надо установить честные правила игры. Люди, которые вкладывают средства в жилье, не должны финансировать проблемы частных компаний в лице тех же облэнерго. Сейчас мы готовы предложить два шага для урегулирования этой проблемы. Во-первых, вспомнить постановление КМУ, подписанное еще в 2001 г., которое определяет предельный размер отчислений на развитие инфраструктуры. Мы будем делать дифференциацию в зависимости от типа застройки и будем предлагать определенные привилегированные схемы для строителей. Во-вторых, мы будем требовать соблюдения четких обязательств со стороны коммунальных предприятий. А сегодня распространена ситуация, когда садятся за стол переговоров застройщик и коммунальное предприятие, и со стороны застройщика есть только обязательства, а со стороны коммунального предприятия есть только права. В этом случае полноценного диалога никогда не получится.

 Есть ли шансы, что к весне жилье в Украине подешевеет или хотя бы стабилизируется в цене?

— Я понимаю, что вы намекаете на фактор предстоящих выборов. Но я бы от этого не отталкивался. Сегодня между себестоимостью и рыночной ценой жилья есть большой запас. И это реальный резерв для снижения цены уже в ближайшее время. Министерство будет в этом направлении работать.

Беседу вели: Руслан Ильичев, Оксана Опрышко