МЕЖДУ НЕБОМ И ЗЕМЛЕЙ
В украинских городах растут небоскребы, возводимые по экспериментальным проектам. Эксперты сомневаются, что в нынешних украинских высотках соблюдены все нормы безопасности.
Отечественные зодчие только учатся сооружать небоскребы свыше ограничительного строительного норматива в 25 этажей. Сегодня в Украине реализуется несколько экспериментальных проектов. При более высокой стоимости жилья и его обслуживания, качество и безопасность проживания в таких домах эксперты ставят под сомнение. Но самое главное, что о возможных проблемах покупатели "высотных" квадратных метров зачастую не предупреждены и, сами того не ведая, финансируют эксперименты над собой.
Все выше, и выше, и выше…
Первые экспериментальные проекты украинских небоскребов на просторах нашей страны стали появляться с начала нынешнего столетия. Наиболее динамично этот сегмент сегодня осваивает Киев. По словам Павла Качура, министра строительства, архитектуры и ЖКХ, сегодня в столице уже утверждены на реализацию 22 экспериментальных проекта зданий высотой свыше граничной нормы в 73,5 м. Активизацию высотного строительства в Киеве диктует главным образом дефицит на рынке земли. В других украинских городах-миллионниках проблема дефицита строительных участков стоит не так остро, поэтому высотное строительство инициируется менее активно. Кроме Киева, по утверждению "главного строителя", всего один высотный проект был утвержден в Днепропетровске.
Пока отечественные высотные жилые дома не могут похвастаться "ростом". Рекорд в этом отношении представляют шесть столичных небоскребов в 34 этажа (110 м) каждый на Троещине. Этот проект примечателен не только высотным "метражом", но и черепашьими темпами строительства, ведь здания начали возводить еще в 2001 г. "Из-за отсутствия в Украине соответствующих строительных норм и правил (СНИП — прим. "ВД") для высотных зданий, этот проект долго согласовывался в различных инстанциях, что и стало причиной затянутых сроков его реализации", — объясняет Виктор Щучкин, главный инженер строительной корпорации "УкрАзiаБуд". А вот строительство трех небоскребов в 32 этажа проекта "Серебряный бриз" на пересечении проспекта Тычины и Днепровской набережной, хоть и было начато гораздо позже — в конце 2003 г. — в скором времени будет завершено. Дома предполагают сдать в эксплуатацию в первом квартале 2006 г. Еще пять высоток в столице — на бульваре Дружбы Народов, Позняках и Осокорках — строит ХК "Киевгорстрой". Возведением высотных зданий "увлечены" также и компании "Жилье-строй" и "Т.М.М.". Высотное строительство развивается не только в сегменте жилых зданий — недавно столичные архитекторы предварительно одобрили проект торгово-развлекательного комплекса в 86 этажей (400 м). Впрочем, даже этот, казалось бы, головокружительный рекорд отечественного высотного строительства, пока не идет ни в какое сравнение с международной практикой (см. Справку "ВД").
Цель экспериментальных высотных проектов, начатых в Украине, состоит в том, чтобы получить ответы на некоторые технические вопросы. В частности, определить ряд показателей по усадке зданий, оптимальной глубине фундамента, обеспечению пожарной безопасности и пр., которые были бы оптимальны для подобных сооружений. "Дело в том, что строительных норм на возведение жилых зданий свыше 25 этажей сегодня не существует", — говорит Анатолий Карминский, начальник службы "Киевгосэкспертизы". "Пробные проекты нам необходимы, чтобы выйти на унифицированный технологический алгоритм, — утверждает Павел Качур. — После того как они будут завершены, мы проанализируем весь опыт и выйдем на обобщение строительных нормативов". Впрочем, Владимир Поляченко, президент ХК "Киевгорстрой", не верит, что в ближайшем будущем будут разработаны нормы, позволяющие строительство зданий свыше 100 этажей. Пока же, собственники высотных квадратных метров фактически оплачивают из собственного кармана эксперименты над собой. Ведь строительство небоскребов обходится дороже за счет дополнительного объема прокладываемых коммуникаций, используемых стройматериалов, оснащения инженерными системами, специальной техникой — по разным оценкам, от 15 до 40%. Понятно, что эта дополнительная стоимость закладывается в конечной цене продаж.
Небоскребы made in Ukraine
Строители, возводящие экспериментальные небоскребы, естественно, говорят только об их преимуществах. Среди таковых, в частности, называется большее количество инженерных "наворотов" по сравнению с теми, что используются в домах традиционной высотности. Операторы настаивают, что инсталлируемое в высотки оборудование более совершенно. "Например, система удаления мусора имеет огромное техническое насыщение, — говорит Виктор Щучкин. — В ней предусмотрены собственная вентиляция, системы очистки, пожаротушения: на случай пожара специальные отсекатели локализуют очаг возгорания, после чего идет сигнал на диспетчерский пульт".
Кроме того, по утверждению строителей, возводящих экспериментальные небоскребы, в высотках гораздо более сложная система пожарной безопасности, чем в обычных домах. "Каждая квартира снабжена датчиком пожаротушения, а над квартирой предусмотрен блок сигнализации, — рассказывает Станислав Мартынюк, вице-президент ХК "Киевгорстрой". — То есть, в случае возгорания пожарники находят ту или иную квартиру по сигналу". Более того, еще одним условием пожарной безопасности в высотках является обязательный просмотр пространства между квартирами, чтобы контролировать ситуацию с пульта наблюдения. В соответствии с принятой в мире практикой, на крышах высотных зданий предусматриваются площадки для вертолетов для эвакуации людей в случае пожара. "Все требования по пожарной безопасности закладывались в проектную документацию только после согласования с пожарными службами, — утверждает Виктор Щучкин. — С этой целью — в домах много автоматики, сигнализации, в системах вентиляции предусмотрены отсекатели из оцинкованной стали, предусмотрено фасадное орошение на случай возгорания. В общем, все сделано очень серьезно".
Высотки снабжаются скоростными лифтами. "При этом для высотных зданий обязателен специальный лифт для пожарных, с отдельным входом и специальным режимом функционирования", — говорит Дмитрий Никашкин, исполняющий обязанности начальника управления службы заказчика "Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании".
Даже в обычных высотных домах очень часто возникают проблемы с водоснабжением из-за низкого давления в системах. Во избежание этих проблем отечественные небоскребы оснащаются вдвое большим количеством ключевых инженерных систем. Так, для обеспечения подачи воды они имеют, например, не одну, а две насосные системы, а также два теплоузла, системы вентиляции и канализации, которые располагаются на техническом этаже, разделяющем здание на два яруса.
Понятно, почему строители двумя руками "за" высотное строительство. Неподдельный интерес вызван исключительно более привлекательными экономическими калькуляциями. Ведь ясно, что со "свечки" на 180-200 квартир прибыль обещает быть гораздо выше, чем, например, с дома на 80-100 квартир, построенного на таком же "пятачке" земли. Большая рентабельность получается за счет большего объема продаваемых квартир.
Стой! Кто идет?
Некоторые специалисты не скрывают своих сомнений по поводу безопасности небоскребов, возводящихся сегодня в Украине. Основная проблема лежит отнюдь, как многим может показаться, не в технической плоскости. По утверждению Анатолия Карминского, сегодня в Украине нет проблем с технологиями, которые отвечали бы необходимым техническим характеристикам. "На современном рынке уже есть достаточно технологий, конструкций, материалов, которые обеспечивают долговечность, прочность, устойчивость высотных зданий от различных колебаний, как сейсмических, так и порывов ветра", — утверждает он.
Проблема состоит, главным образом, в грамотности проектирования и скрупулезном экспертном анализе всей проектной документации. Помимо того, по мнению архитектора Ларисы Скорик, над возведением экспериментальных небоскребов необходим жесткий контроль, от начала и до конца строительства. "Киевские грунты очень сложные и непредсказуемые, — говорит г-жа Скорик. — Поэтому не на всех строительных площадках, особенно в центре, на киевских холмах, можно возводить здания по типовому образцу, а тем более, высотные. Кроме того, небоскребы требуют наивысшего профессионализма конструкторов, точности расчетов и чрезвычайно высокой строительной культуры. Но на это часто закрывают глаза".
Тем не менее украинские строители зачастую не грешат особой педантичностью при реализации проектов. Например, не секрет, что в столице принята практика возведения объектов, в том числе высотных, с самовольным отступлением от проектов, прошедших госэкспертизу. Цель — сэкономить на материалах, а следовательно, и на себестоимости проекта. Яркий пример тому — скандальный дом на ул. Грушевского, 9. Невзирая на утвержденную в проекте высотность строители возвели здание на восемь этажей выше, вместо 14-ти — 22 этажа. В таких случаях, разумеется, здания не застрахованы от проблем, например — проседания фундамента, трещин на стенах. По утверждению экспертов, пожелавших остаться неназванными, на ряде возводимых в центре Киеве "свечках" уже появляются трещины. А "в случае чего" найти ответственных будет практически невозможно.
Более того, с контролем над возведением экспериментальных высоток дела также обстоят не лучшим образом. Из достоверных источников стало известно, что не все столичные небоскребы прошли в установленном порядке государственную экспертизу. Некоторые из них не включены в план экспериментального высотного строительства, не имеют технических условий, согласованных с Минстроем, которые собственно и являются промежуточной нормативной базой для их проектирования и строительства.
Нам сверху видно все?
По словам операторов, первые экспериментальные высотные здания проходят экзамен на прочность. "Мы платим деньги за экспериментальные панели, стыки, что не учитывается ни в одной цене", — говорит Владимир Поляченко. (По данным руководства холдинга в этом году компания потратила на научные и проектные разработки по высотному строительству около 1 млн грн., в прошлом 600 тыс. грн. — прим. "ВД"). Отечественные строители убеждают, что украинские небоскребы безопасны, так как к ним, как к экспериментальным проектам, уделяется повышенное внимание со стороны контролирующих органов. Но от этого они не перестают быть экспериментальными.
При всем трепетном отношении застройщиков к своим детищам, элементарная остановка лифта в доме свыше 25 этажей — форс-мажорная ситуация. "Эксплуатация, к сожалению, не предусмотрена в перечне государственных строительных норм, — говорит Анатолий Карминский. — А жилые высотки — это уникальная жилая среда, которая требует постоянного круглосуточного мониторинга над состоянием всех инженерных систем высотного здания, или комплекса".
На Западе комплекс из трех-четырех высоток обслуживают около 150 человек. Жильцам же украинских высоток придется либо страдать от издержек в качестве эксплуатации, либо раскошелиться на услуги квалифицированного оператора. По оптимистическим прогнозам Станислава Мартынюка, эксплуатация столичных небоскребов будет обходиться их владельцам на 25% дороже стоимости обслуживания обычных домов, по пессимистичным оценкам — в два раза.
Помимо всего прочего, обитатели отечественных небоскребов будут лишены еще ряда прелестей обычного жилья. В частности в таких домах отсутствуют балконы. Кроме того, согласно предписаниям медэкспертов в этих зданиях нельзя будет открывать окна более чем на 10 см — исключительно с целью проветривания. "Медики мотивируют эту норму тем, что разные люди по-разному реагируют на высоту, — говорит Виктор Щучкин. — Одни спокойно, а другие неадекватно, и могут запросто сигануть со стометровой высоты". По мнению некоторых экспертов, проживание выше 25 этажей может быть некомфортно и с физиологической точки. Ведь на высоте уменьшается атмосферное, и, следовательно, повышается артериальное давление.
Но самое главное, что клиенты, покупающие жилье в украинских экспериментальных высотках, не осведомлены обо всех нюансах, то есть покупают "кота в мешке", и, соответственно, практически лишены инструментов защиты. Отечественный рынок недвижимости сегодня — это рынок продавца. Он диктует условия, а чрезвычайный спрос и динамика подорожания квадратных метров заставляют частных покупателей подписывать инвестиционные договоры, практически не глядя. Для потенциальных жильцов высоток это особенно важный вопрос. Ведь если после ввода в эксплуатацию экспериментальных небоскребов начнут "выползать наружу" все недостатки проживания в них, отстоять свои права, как показывает практика, будет непросто. Поэтому при покупке квартиры в высотке следует взвешивать все "за" и "против".
МНЕНИЕ.
ЮРИЙ ПРОКУРАТОВ.
Главный конструктор (г. Днепропетровск)
— Интерес подрядчиков известен: они работают на повышение прибыли разными методами, включая экономию на качестве строительных материалов. Поэтому заказчик должен контролировать высотное строительство на всех этапах, вплоть до ввода здания в эксплуатацию. Необходимо буквально стоять возле каждой бетономешалки, проверять качество сварных швов, фиксировать качество применяемых строительных материалов, изделий и конструкций и т.д.
Кроме того, среди строителей ощутим дефицит квалифицированных кадров, строго учитывающих проектную документацию и работающих точно по СНИПам. Ведь если, например, отклонение колонны от вертикали до 5 см (что в пять раз превышает норму) для зданий средней этажности, хотя и противозаконно, но еще терпимо, то в высотном — такая "халтура" чревата катастрофой. Известно также, что в строительстве часто не выдерживаются другие запроектированные показатели, например, в 80% случаев не достигается необходимое качество марки бетона. Для высотного строительства это грозит авариями, количество жертв которых может исчисляться сотнями и тысячами.
МНЕНИЕ.
ИРИНА КАРМАНОВА.
Кандидат технических наук
— Экспериментальное строительство ведется на "ощупь". Нет нормативного обеспечения, но главное, не решены вопросы пожарной безопасности. Кроме того, пожарные службы не снабжены соответствующим оборудованием, недостаточно пожарных депо. Только по этим причинам пока рано даже думать о строительстве высоток.
Проектирование и расчеты конструкций высотных зданий ведутся как для обычных, без учета влияния особых эффектов. По такому принципу, в частности, проектировались высотки на Троещине. Хотя небоскребы активно строятся, тем не менее до сих пор ни в одном из зданий не заложены датчики для обеспечения мониторинга конструкций, что является необходимым условием для дальнейшей их эксплуатации. В построенных зданиях уже невозможно будет контролировать состояние фундаментов. В московские нормы заложены требования к аэродинамическим трубам, в которых должны испытываться модели зданий на ветровые нагрузки. В Киеве для одного здания провели такие испытания, однако на неприспособленном для этих целей оборудовании. Следовало бы провести экспертизу этих испытаний.
СПРАВКА "ВД"
Помимо прославленного своими небоскребами Манхеттена, в последние годы активно осваивает высотное строительство Москва. Высотные амбиции Белокаменной достигли апогея. Сейчас там планируют возвести башню с рекордной в Европе высотой 440 м и с патриотическим названием "Федерация". Также высотки пришлись по душе азиатским странам, где их с удовольствием строят с середины 1990-х. В 1996 г. в столице Малайзии Куала-Лумпуре завершилось строительство небоскреба Petronas Towers высотой 452 м, а 31 декабря 2004 г. на Тайване был возведен наивысший в мире небоскреб высотой 508 м. В то же время Турция заявила о намерении к 2008 г. завершить строительство небоскреба высотой 705 м.
