Время покупать больше

После зимнего затишья, ознаменовавшегося сворачиванием кредитных программ, в апреле банки вновь "облагодетельствовали" заемщиков, снизив ставки по ипотечным кредитам до практически докризисного уровня. "Судя по масштабности рекламной кампании, которую банки развернули в апреле-мае этого года, ипотека для многих из них стала приоритетным направлением. И ее (ипотеки) объемы в портфеле кредитов частным лицам будут увеличиваться", — полагает Татьяна Шаповал, начальник отдела банковских продуктов АКБ "Райффайзенбанк-Украина". По мнению Андрея Онистрата, управляющего Киевской областной дирекции АКБ "Укрсоцбанк", предпосылки для наращивания объемов ипотеки появились пару месяцев назад, когда, предвкушая затишье на рынке автокредитования из-за повышения цен на импортные машины, банки стали увеличивать объемы жилищного кредитования. "Если в начале года только 15% сделок с недвижимостью заключалось с помощью ипотеки, то теперь в портфеле потребительского кредитования такие кредиты занимают от 20 до 30%. А до конца года он может достичь и 40%-ного показателя", — прогнозирует г-н Онистрат.

Сегодня покупку жилья кредитуют более 30 украинских банков. Но сильные позиции на рынке, что для заемщика выражается в быстром получении займа, занимает менее трети из них. В основном это банки с разветвленной филиальной сетью, представленной в городах с развитым рынком недвижимости и значительным капиталом. Скорее всего, количество структур, желающих освоить ипотеку, в Украине будет увеличиваться. Но о насыщении рынка в обозримом будущем говорить не приходится. Ипотечный рынок в Украине еще долгое время будет оставаться рынком продавца. "Новые игроки на рынке всегда усиливают конкуренцию… Но многое будет зависеть от структуры их источников финансирования. Сравнительный анализ показывает, что сегодня ни одна из компаний не сбивает цены на рынке, и ни одна не имеет слишком завышенных цен. Появление новых игроков, в основном, дает клиентам больший выбор", — полагает Розмари Абботт, главный операционный менеджер Международного ипотечного банка. По мнению Назара Тушницкого, старшего советника управления розничных кредитных продуктов КБ "Надра", активизация банков с иностранным капиталом на украинском рынке может привести к удешевлению стоимости кредитов, но только при условии, что в распоряжении этих структур будут дешевые ресурсы. Пока же на отечественном рынке действует одно специализированное ипотечное учреждение — Международный ипотечный банк, чьи условия кредитования мало чем отличаются от предложений ведущих игроков рынка.

Больше не значит дешевле
У большинства структур, возделывающих ниву ипотеки, ставки практически достигли докризисного уровня: к маю большинство кредитов выдавались под 12-14%, тогда как в конце минувшего — начале этого года речь шла о 15-16%. Сегодня же деньги под такой процент ссужают банки из второй десятки.
Притом что наращивание портфеля ипотечных кредитов финансисты называют приоритетной задачей, желающим воспользоваться этой услугой не стоит медлить, рассчитывая на дальнейшее удешевление кредитов. По данным опроса, проведенного "ВД", банкиры сходятся во мнении: если ставки и будут пересматривать, то не раньше конца третьего квартала. Читай — конца лета. "Цена кредита зависит от одного — цены ресурсов. На сегодняшний день дешевыми могут быть только внешние ресурсы, которые только начинают заходить в Украину. Поэтому в ближайшем будущем серьезного удешевления ипотечных кредитов не предвидится", — полагает Назар Тушницкий. С ним согласна и Розмари Абботт: "Поскольку рейтинг страны продолжает расти, банки, которые для финансирования ипотечных кредитов используют займы, обнаружат, что могут брать заем под более низкие проценты, и затем они смогут снизить процентные ставки для своих клиентов. Еще одним важным фактором для снижения процентных ставок является развитие полностью функционирующего вторичного рынка, что позволяет банкам не учитывать в балансе кредитный риск, но, к сожалению, в Украине это произойдет не так скоро".

При этом в отличие, скажем, от кредитов на покупку авто, банки отнюдь не настроены переориентировать выдачу ипотечных ссуд из иностранной валюты в национальную, поясняя это тем, что при долгосрочном кредитовании главенствующую роль играет не цена валюты, а ее стабильность и прогнозируемость. Учитывая прогнозы экспертов относительно двузначных темпов роста инфляции, логика финансистов вполне понятна. "Соотношение кредитов в украинской гривне к кредитам в иностранной валюте составляет примерно 25 к 75. И даже с учетом ревальвации гривны по отношению к доллару, я не думаю, что ситуация сильно изменится. Мы получаем очень мало запросов на гривневые кредиты, поскольку в индустрии в основном практикуются кредиты в твердой валюте. Если будет принято решение привязать курс гривны к евро, то можно ожидать существенного роста запросов на кредиты в евро по сравнению с долларом", — полагает г-жа Абботт.

Остальные же, косвенные затраты — всевозможные комиссии, уплачиваемые заемщиком при оформлении и действии договора ипотеки — изменений не претерпят. Подобного рода расходам следует уделить особое внимание. Как правило, они ежегодно удорожают кредит на 0,5-2%. О них финансисты предпочитают не распространяться, и зачастую заемщик узнает о подобных комиссиях непосредственно при заключении кредитного договора. Излюбленная хитрость банкиров — компенсировать широко анонсируемое снижение процентных ставок введением/увеличением новых комиссий. Посему, сравнивая предложения по жилищному кредитованию, не стоит зацикливаться на процентной ставке. Лучше ознакомиться с текстом кредитного договора и, уже владея этими сведениями, попросить кредитного инспектора рассчитать эффективную, т.е. реальную ставку кредитования, которую и стоит принимать во внимание при выборе кредитной программы.

Посему сейчас конкуренция между финансовыми учреждениями сместилась в иную плоскость — увеличения сроков ипотечных кредитов и уменьшения размера первоначального взноса. Впрочем, сами же участники рынка говорят о том, что реальных предпосылок для таких шагов нет. "Максимальный срок погашения кредита банки предпочитают ограничивать 15 годами. Исключение составляют банки "первой десятки", по ряду кредитных продуктов предлагающие погашать кредит в течение 20 лет. Хотя мы не исключаем, что в ближайшее время срок погашения кредита будет увеличен до 25 лет", — предполагает Андрей Онистрат. "Ограничений по минимальной сумме кредита сегодня банки уже не выставляют, — говорит Иван Истомин, начальник управления розничного кредитования АКИБ "УкрСиббанк". — Клиент самостоятельно определяет целесообразность получения кредита в том или ином размере (даже незначительном). Максимальный размер кредита определяется прежде всего финансовыми возможностями заемщика своевременно и в полном объеме осуществлять погашение кредитной задолженности (основной долг и проценты) на протяжении всего срока кредитования".

Что же касается первоначального взноса, то за последние три года он снизился с 50 до 20% стоимости приобретаемой недвижимости. "Вероятно, эти тенденции сохранятся и в будущем, — полагает Татьяна Шаповал. — Учитывая, что цена на жилье растет из года в год, в Украине становится все меньше покупателей, способных сразу выложить полную стоимость квартиры, поэтому все больше людей будут прибегать к кредиту при покупке жилья, принимая во внимание, что требования по первоначальному взносу банки снижают".

Две квартиры лучше, чем одна
Если раньше банки продвигали ипотечные программы под лозунгом "Своя квартира уже сегодня", то в нынешнем году акцент смещается в иную сторону — улучшения жилищных условий. Финансисты начинают стимулировать граждан приобретать вторую (третью и т.д.) недвижимость, предлагая кредиты, не предусматривающие внесение первоначального взноса, — так называемое безавансовое кредитование. Такая схема предполагает, что обеспечением займа выступает либо уже имеющаяся недвижимость (если речь идет о покупке жилплощади на вторичном рынке), либо обе — "старая" и новая квартиры, — если вожделенные метры покупаются непосредственно у строительной организации. При этом имеющаяся недвижимость должна покрывать от 20 до 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Подобного рода программу запускает Укрсоцбанк. А с 1 июня безавансовое кредитование рынку предложит и Агробанк.
Скорее всего, финансисты рассчитывают на ту часть населения, которую принято причислять к среднему классу. Сроки и ставки по безавансовым кредитам сходны с обычными ссудами, выдаваемыми на приобретение жилья. Можно предположить, что при умелом продвижении этот продукт будет востребован рынком, поскольку расширяет возможности по вложению средств в высокодоходные инструменты, к коим причисляют жилую недвижимость. Ведь не секрет, что дополнительные метры приобретаются с прицелом на последующую их сдачу в аренду. А это, в свою очередь, позволяет собственникам компенсировать удорожание недвижимости вследствие кредитования. С другой стороны, в краткосрочной перспективе безавансовое кредитование может подхлестнуть и без того высокий спрос на недвижимость, что обернется очередным повышением цен на нее.

МНЕНИЕ. РОЗМАРИ АББОТТ. Главный операционный менеджер Международного ипотечного банка
— Некоторые украинские банки уже предоставляют кредиты сроком на 20 лет, большинство же дают кредиты на 15 лет. В соответствии с мировыми стандартами это очень большой срок. В действительности только в США предлагают кредиты на 30 лет и совсем немногие банки — на 40. Несмотря на то что они пользуются популярностью, такие кредиты в целом бессмысленны, т.к. на них банки начисляют самые высокие проценты, а средняя продолжительность ипотечного кредита в США составляет всего три года. По моему мнению, ипотечные кредиты, которые в настоящее время предлагают большинство украинских банков (по крайней мере, крупные), — это долгосрочные кредиты, но большинство из них погашаются досрочно. В менталитете украинцев заложено, что долг нужно выплачивать быстро… Люди просто не понимают саму концепцию долгосрочного кредита. И я считаю, что эта ситуация в ближайшем будущем не изменится, если только правительство не внесет существенные поправки в законодательство: чтобы сумма, выплачиваемая за ипотечный кредит, не облагалась налогами. Что касается вопроса о том, повлияет ли иностранное финансирование на размер первого взноса, не думаю, что этот показатель уменьшится, поскольку клиент также должен делать серьезный и реальный вклад в этот процесс.