Двигатель недвижимости
Не секрет, что цены на недвижимость в Украине уже превысили стоимость квадратных метров в ряде европейских столиц, в частности в Берлине, Варшаве, Будапеште. И это притом, что экономика Восточной Европы отличается бо'льшей стабильностью и предсказуемостью, нежели украинская, уровень доходов населения гораздо выше, а кредитные ресурсы — дешевле. Возникает вполне резонный вопрос: почему же в таком случае отечественные квадратные метры безудержно дорожают, намного опередив реальное повышение благосостояние граждан? Вот уже который год эксперты говорят о перегреве рынка недвижимости, в частности столичного. Мол, цены вот-вот начнут снижаться. Однако вопреки всем прогнозам квадратные метры в Украине повсеместно растут в цене. И сейчас для этого сложились особенно благоприятные условия.
Не говори ему "нет"
Стремительное укрепление курса доллара на украинском рынке внесло сумятицу в рынок жилья. "Дефляция доллара спровоцировала платежеспособный спрос среди представителей среднего класса, имеющих желание и "лишние" средства для инвестирования в недвижимость (в среднем от $800 до $1,5 тыс. за кв. м). С точки зрения затрат, вложение в этот сегмент оптимально (размер инвестиций составляет в среднем $40 тыс.-100 тыс.). К тому же новое жилье, по сравнению с "бэушным", имеет более прочный инвестиционный потенциал", — говорит Виктория Нерода, заместитель директора по продажам и маркетингу строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест".
Некоторые эксперты полагают, что в этот период менее всего были востребованы элитные апартаменты. Мол, потенциальных покупателей такого жилья сдерживала нестабильность, которую прочат Украине в ближайшем будущем. Однако Олег Шакуло, старший менеджер отдела инвестиций компании "Киевгорстрой-1", придерживается иной точки зрения. По его данным, девальвация доллара вызвала всплеск покупательской активности и в премиум-сегменте. "Если раньше мы продавали из нашего проекта на "Воздвиженке" в среднем до 10 квартир в месяц, то сегодня количество заключенных сделок составляет не менее 15. У других операторов, работающих с дорогим жильем, продажи также возросли в два-три раза", — говорит Олег Шакуло.
Подорожание жилплощади произошло и на вторичном рынке. При этом наблюдалась любопытная ситуация. Котировки на продажу, как и прежде, выставлялись в долларах, но с учетом удешевления американской валюты. Поскольку некоторые правительственные чиновники позволили себе публично заявить о том, что они пребывают в шоке от происходящего на валютном рынке, продавцы не преминули воспользоваться нестабильной ситуацией, накинув сверх цены еще 5-10%. По словам донецких риелторов, буквально за последнюю неделю цены на квартиры в некоторых районах столицы Донбасса увеличились на $1 тыс. и более.
В целом по рынку цены на жилую недвижимость с начала года выросли в среднем на 10-15%. Причем половиной сего удорожания, по мнению экспертов, рынок обязан манипуляции с курсами валют. "Если девальвация доллара продолжится, и он упадет к отметке 4,75 грн./$, жилье подорожает еще на 35-40%, причем в недалекой перспективе", — считает Андрей Терентьев, начальник отдела продаж компании "Элита-Центр".
Несмотря на столь подмоченное реноме доллара, вряд ли его место при расчетах в сделках с недвижимостью платежа займет гривня, хотя единичные сделки в гривне в первые дни после ревальвации национальной валюты и проводились. В том, что многие операторы сохранили преданность традиционной для рынка недвижимости валюте, нет ничего удивительного, считают специалисты. "Люди же понимают, что девальвация доллара — временная мера", — говорит Наталья Сеева, менеджер по продажам корпорации "Биржа недвижимости" (Черкассы). Кроме того, старое жилье в основном продается для того чтобы купить новое. Так что при таких обстоятельствах менять валюту платежа нерезонно".
Впрочем, даже если курс доллара начнет выравниваться, стремясь к прежним позициям, маловероятно, чтобы рынок отыграл назад.
Нелишне вспомнить о комиссионных риелторов, которые удорожают приобретаемое жилье на 3-5%. Общеизвестно, что их услуги исчисляются в долларовом эквиваленте. Укрепление курса фактически уменьшило их доходы, что, не исключено, в будущем может сказаться на размере получаемых доходов, которые, как правило, конвертируются в гривню. Более того, некоторые риелторы лишились заработка из-за того что клиенты после укрепления гривни разрывали предварительно заключенные договора в долларах. "Наши клиенты заключили сделку с продавцом на покупку квартиры еще до укрепления гривни. Как обычно, в долларах, внесли залог, — рассказывает Надежда Дюкало, заместитель директора агентства недвижимости "Джамаль" (г. Севастополь). — Когда пришло время окончательного расчета, продавец потребовал уплатить сумму в гривнях по старому курсу, 5,28 грн./$. А это было на 8 тыс. грн. дороже. Наши клиенты, в результате, отказались покупать квартиру".
Болезнь роста
Бензиновый кризис явно не добавил стабильности рынку. Как, впрочем, и инфляционные ожидания. По мнению многих экономистов, по итогам года показатель инфляции достигнет 15-16%. Судя по опросу, проведенному "ВД" среди риелторов и застройщиков, именно такие цифры будут, скорее всего, отправными точками при ценообразовании на жилую недвижимость. "Когда на рынке происходит нечто, недоступное пониманию, страх потерять сбережения создает панические настроения, формирует ажиотаж. Данный психологический фактор имеет наибольшую степень влияния на изменение цены недвижимости", — говорит Леонид Савенко, аналитик компании "Самсон".
Недавно объявленное повышение стоимости грузовых железнодорожных перевозок, энергоносителей приведет к скачку цен практически на все стройматериалы (в целом подорожает около 90% из них). Безусловно, это скажется на повышении себестоимости строительства и, понятно, отразится на его коммерческой цене.
Впрочем, Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, полагает, что подорожание стройматериалов для строителей всегда было хорошим прикрытием очередных спекулятивных накруток. По его данным, рост цен на металл на 15% увеличивает себестоимость квадратного метра всего лишь на 0,5-0,7%. Тем не менее, в своем "прейскуранте" строители, как правило, выставляли цену с гораздо большей накруткой. По мнению экспертов, не исключено, что в нынешнем году спекулятивные накрутки будут еще больше. Ведь операторам рынка недвижимости необходимо "отбивать" показатели неурожайных ноября-декабря 2004 г. и бесхлебных из-за неразберихи с подоходным налогом января-марта 2005 г.
МНЕНИЕ. ВИКТОРИЯ НЕРОДА. Заместитель директора по продажам и маркетингу строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест"
— Высокий спрос на рынке недвижимости, в частности первичного жилья, кроме последних экономических и политических событий удерживает также дефицит предложения. Впрочем, невзирая на это, цены, скорее всего, будут расти плавно, и если все стабилизируется, повышение стоимости жилья по итогам года не превысит 15-20%. Но если ситуацию с высокими темпами инфляции, девальвации доллара не исправлять, цены могут подняться и выше, до 30-40%. Кроме макропоказателей, сегодня немаловажную роль в поддержании платежеспособного спроса играют банки. С привлечением кредитов наша компания осуществляет около 60% сделок на рынке недвижимости, 10% от общего объема составляют ипотечные кредиты на первичное жилье. В прошлом году из-за политического кризиса, спровоцировавшего инфляцию, банки временно перестали выдавать кредиты, и количество сделок на первичном и вторичном рынках заметно упало.
МНЕНИЕ. ОЛЕГ ШАКУЛО. Старший менеджер отдела инвестиций компании "Киевгорстрой-1"
— Подорожание бензина, железнодорожных грузоперевозок не дают оснований рассчитывать на стабилизацию стоимости жилья, которое и без того на сегодняшний день уже значительно выросло в цене, по нашим оценкам, от 6% до 20%.
Сложилась неординарная ситуация: доллар дешевеет — цены растут. При этом покупательский спрос на порядок увеличился. Все эти факторы дают основание утверждать, что цена на недвижимость будет только увеличиваться.
На сегодняшний день весьма показательно, что элитное жилье, вопреки прогнозам специалистов, не уступает спринтерским темпам удорожания в других сегментах рынка недвижимости. К примеру, стоимость апартаментов в нашем проекте премиум-класса "Воздвиженка", что на Подоле, с января 2005 г. увеличилась на 15%. И присутствует четкая тенденция к дальнейшему росту цены.
МНЕНИЕ. ДМИТРИЙ ЦАРИННЫЙ. Директор по маркетингу "Югозаптрансстрой" (продажа жилья в Крыму и Киеве)
— К факторам, в первую очередь влияющим на подорожание "первички" как в Крыму, так и в столице, можно отнести увеличение стоимости строительства, а также земли. Рост также стимулируется крепнущим спросом покупателей. На недавнее укрепление гривни многие инвесторы отреагировали как на обвал доллара и стали вкладывать имеющиеся долларовые ресурсы в покупку одного из наиболее ликвидных активов — недвижимости. Так появился дополнительный, "сверхплановый" спрос, который, думаю, даст очередной толчок для увеличения цен на первичном рынке.
С начала года до сегодняшнего дня новое жилье дорожало с завидной стабильностью — 1,5-2% в месяц. (Только февраль показал 3%.) Сегодняшняя микроэкономическая ситуация, связанная с результатами деятельности правительства, в частности повышение тарифов на железнодорожные перевозки, электроэнергию, металл и другие стройматериалы, думаю, будут способствовать сохранению наметившейся тенденции на первичном рынке, как минимум, до конца года.
МНЕНИЕ. АНДРЕЙ ТЕРЕНТЬЕВ. Начальник отдела продаж компании "Элита-Центр"
— На первичном рынке сегодня действительно наблюдается достаточно значительное повышение спроса. Я связываю это, в первую очередь, с экономической и политической нестабильностью, в которой Украина пребывает последнее время. Частично свою лепту в сегодняшний рост покупательской активности внесли оранжевая революция, бегство элиты из регионов, а частично это стало следствием девальвации доллара. Люди начали переводить активы в недвижимость. На сегодняшний день я не перестаю удивляться потенциалу объемов рынка спроса. Поэтому даже если к лету ситуация с макроэкономическими показателями в стране стабилизируется, думаю, строители будут провоцировать спрос, создавая искусственный дефицит, что снова спровоцирует рост цен. Вслед за "первичкой", будут расти цены и на "вторичке". До конца второго квартала, думаю, средняя цена за кв. м по Киеву не превысит $1 тыс.
