Не хватая звезд с небес
Эксперты прогнозируют в ближайшие 2-3 года существенное увеличение спроса на гостиничные апартаменты класса "люкс". Чего не скажешь о предложении. "ВД" разбиралась в причинах скудного выбора VIP-отелей в Украине.
Чтобы доставить себе удовольствие полюбоваться голубым Дунаем из окна пятизвездочного отеля Hilton в Будапеште, достаточно выложить $300 за ночь. Если номер бронировать заранее, да еще и через интернет, выйдет и того дешевле. Единственный киевский "пятизвездочник" вряд ли может гарантировать постояльцам такой же удивительный пейзаж из окна. Но вот пребывание в нем в сутки обойдется на порядок дороже — в $400-450.
Любопытная деталь: общепринятый уровень загрузки пятизвездочных гостиниц (5*), по данным отельеров, опрошенных "ВД", составляет порядка 60%. В Украине этот показатель приближается к 80% и выше. При этом спрос на VIP-отели в стране стабильно растет (как полагают эксперты, этот рост будет находиться на уровне 20-30% в год). А вот адекватного увеличения предложения не происходит. В стране по-прежнему всего две гостиницы уровня 5* ("Премьер Палас" в Киеве и "Донбасс Палас" — в Донецке). Учитывая, что во всем мире бизнес на пятизвездочных гостиницах весьма рентабелен, впору задаться вопросом: почему в Украине не строят VIP-отели?
Гостиничные муки
Операторы озвучивают различные версии того, почему пяти- и четырехзвездочных отелей в Украине практически нет. Специалисты консалтинговой компании COLLIERS International основную причину этого усматривают в отсутствии земельных участков, пригодных для постройки заведений подобного уровня. "На самом деле центр не резиновый, и мест, где можно построить гостиницу, не так уж и много, — утверждает Юрий Галушка, администратор-главный специалист Главного управления гостиничного хозяйства столицы. — А там, где можно построить, есть определенные ограничения". По некоторым данным, именно из-за особенностей градостроительных требований превратилась в долгострой гостиница, возводящаяся с 2001 г. в Киеве на Михайловской площади. По слухам, инвесторы предполагали построить здание одной высотности. Но эти планы не совпали с архитектурными нормами. Вот и переходит гостиница уже который год от инвестора к инвестору, и когда будет сдана в эксплуатацию, неизвестно.
"Для отелей 4*, 5* месторасположение очень важно, — подтверждает Виктория Щербак, председатель административного совета гостиничного комплекса "Крымская Ривьера". — В частности, требования международных сетевых операторов таковы, что гостиница может располагаться либо в исторической части города, либо в его бизнес-центре. Это два основных критерия". В то же время г-жа Щербак проблему дефицита земли считает надуманной. "Мне кажется, в данном случае проблема заключается не столько в нехватке земли, сколько в интересах тех, кто за ней стоит, — считает она. — Конечно же, лучше построить 2- 3 жилых дома и разделять прибыль между участниками землеотвода, чем отдать участок одному инвестору, чтобы он построил гостиницу и сам зарабатывал деньги".
Подобного мнения придерживается и Александр Купрасов, директор по развитию коммерческих проектов инвестиционной компании "XXI Век": "Жилье быстрее окупается, к тому же вложения в него менее рискованные. От реализации проекта жилого дома деньги можно положить в карман уже через 1,5- 2 года". Действительно, приемлемым сроком окупаемости для гостиниц 5* считаются 7-8 лет. При этом подобного рода проекты — это дорогостоящее удовольствие. Речь идет о бюджетах в $50-100 млн, причем это системный бизнес. То есть если подходить к нему серьезно, таких объектов должно быть несколько. Подобные инвестиционные вложения не каждому по зубам.
Получить участок проблематично, а освоить его — еще сложнее. И вот здесь возникает немало проблем. В беседе с журналистами "ВД" отельеры жаловались на качество услуг украинских строителей. Зачастую отечественные строительные компании не в состоянии построить VIP-отель, где каждая технологическая процедура жестко стандартизирована. Поэтому чаще всего заказы достаются туркам, которые строят быстрее и качественнее. Тем не менее, это отнюдь не избавляет инвестора от необходимости жесткого контроля над реализацией проекта. В противном случае звезд на фасаде не видать.
Одной из важнейших составляющих этого бизнеса является и кадровый вопрос. Чтобы отель был эффективным, им нужно грамотно управлять. Отель может уйти с молотка буквально из-за элементарной неопытности и некомпетентности менеджмента, не обеспечившего оптимального уровня загрузки гостиницы. Поэтому, по мнению операторов, для управления необходим международный оператор, имеющий в этом деле большой опыт.
Игра заморская
Приступая к постройке гостиницы высокого класса, инвестору необходимо понимать, на кого она рассчитана. Официальной статистики о постояльцах двух украинских "пятизвездочников" "ВД" получить не удалось. Если же полагаться на неофициальные данные, выходит, что большая часть клиентов VIP-отелей — выходцы из стран СНГ. В то же время эксперты, прогнозируя увеличение спроса на гостиницы высокого класса, все больше смотрят в сторону гостей из стран дальнего зарубежья, для которых наличие таких гостиниц, как Hilton, Accor, InterContinental, все равно что для американца рестораны McDonald's. Иными словами, резюмируют отельеры, если и есть смысл делать бизнес на гостиницах 5* в Украине, то стоит ориентироваться на мировые бренды.
Во-первых, по мнению Виктории Щербак, международные операторы предоставляют свои сетевые стандарты, начиная от концепции и проектирования и заканчивая начинкой номеров, картой вин для ресторана и обучением персонала. Это дает гарантию определенного уровня качества, и, естественно, влияет на заполняемость гостиницы. Во-вторых, такое сотрудничество — серьезная маркетинговая поддержка. Ведь гостиница автоматически попадает во все рекламные кампании. "Формирование же национальных сетей у нас еще в сыром виде, — утверждает Виктория Щербак. — С моей точки зрения, создание таковых оправдано лишь с точки зрения оптимизации определенных бизнес-процессов: закупки, продажи, программы управления". Посему отношения с международным оператором специалисты рекомендуют начинать если не с покупки участка, то, как минимум, на этапе проектирования здания отеля.
Однако заполучить заветную вывеску, скажем, того же Hilton или InterContinental, — дело не только хлопотное, но и весьма дорогое.
С одной стороны, ведущие международные гостиничные операторы декларируют интерес к Украине. К примеру, о выходе на украинский рынок неоднократно заявляли такие бренды, как Hilton, Accor, Inter Continental. С другой — иностранцы не горят желанием финансово участвовать в проектах по строительству VIP-отелей, отдавая предпочтение франчайзинговой схеме продажи "вывески".
"На мой взгляд, нет ничего удивительного в том, что международные гостиничные сети только декларируют свой приход в Украину, но, тем не менее, не предпринимают реальных шагов, — говорит Николай Евдокименко, генеральный директор Ассоциации гостиничных объединений и гостиниц городов Украины. — Для них непонятны и неприемлемы принципы, по которым работает украинская бюрократия. Когда они узнают, что реально получить землю под строительство отеля можно только через 2-3 года, при этом придется пройти 130 процедур согласования, причем не факт, что участок будет именно такой, как им надо, и в том месте, что обещали. Понятно, что при таких условиях инвесторы семь раз подумают, прежде чем решиться что-то строить в Украине".
Сколько может стоить право за пользование вывеской — сказать сложно. Отельеры утверждают, что условия здесь устанавливаются в индивидуальном порядке. К примеру, в случае с Москвой речь идет о 10-15% дохода гостиницы. В Украине, полагают опрошенные "ВД" эксперты, цифры будут выше: пользование мировым брендом может обойтись и в 20% дохода. Заметьте, именно дохода, а не прибыли! Кроме того, международный оператор наверняка выдвинет в качестве обязательного условия право назначить своего финансового директора.
Шеф, все пропало?
Наверное, излишне говорить, что первопричиной слабого гостиничного хозяйства все же является политико-экономическая и законодательная нестабильность. Так, например, после ликвидации льгот для СЭЗ и ТПР российская "Национальная резервная корпорация" объявила о замораживании нескольких гостиничных проектов в Крыму. Речь идет о сворачивании инвестиций на сумму свыше $1 млрд.
Более точно определить масштаб потерь, которые страна несет из-за отсутствия гостиниц высокого уровня, эксперты затрудняются назвать.
Долгое время украинский инвестор не осознавал, что долгоиграющий бизнес тоже может быть интересным, и даже, возможно, более перспективным, нежели проекты, рассчитанные на быстрый результат. Сейчас эта культура приходит. Виктория Щербак прогнозирует, что в ближайшие 2-3 года в стране произойдет бум в сегменте строительства гостиниц. "Сигналом для инвесторов станет приход крупного международного оператора, — считает она. — Сейчас многие из них боятся входить на рынок, рассуждая следующим образом: если нет ни одного сетевого оператора, значит, тому есть какие-то веские причины. Следовательно, чем больше успешных примеров будет реализовано, тем больше предприятий будут готовы идти сюда и вкладывать деньги".
Кроме того, эксперты считают, что параллельно необходимо продать все государственные и коммунальные гостиницы, которыми только в Киеве представлена почти половина гостиничного хозяйства. Мол, частный капитал найдет этим объектам более достойное применение.
Далее необходимо решить назревшие проблемы. Одной из первоочередных, очевидно, является вопрос упрощения землеотвода под строительство гостиниц. При этом нет необходимости изобретать велосипед. В мире уже отработаны схемы, их надо только адаптировать к нашему законодательству. Очень показателен с этой точки зрения опыт Турции. Там инвестор, купивший на аукционе землю, автоматически получает пакет всей разрешительно-согласовательной документации.
Конечно, нельзя исключать локальные механизмы экономического стимулирования гостиничной отрасли, имеющей большой потенциал. В данном случае одни эксперты говорят не столько о льготах, сколько, например, об экономической логике налогообложения. "Даже при всех прочих равных условиях наши гостиницы будут проигрывать из-за сложной несуразной, практически двойной системы налогообложения", — утверждает Николай Евдокименко. По мнению других специалистов, легкий "экономический допинг" в сфере гостиничного бизнеса в виде, например, уменьшенной ставки НДС не помешает, по крайней мере, на первом этапе. В Европе это нормальная практика, ведь там понимают, что владение гостиницей может быть выгодно не только хозяину, но и бюджетам разных уровней.
ПОЗАДИ ПЛАНЕТЫ ВСЕЙ
Средний показатель загрузки гостиниц по Киеву составляет 52,7%, а уровень заселенности 4-5-звездочных гостиниц, как правило, на 10-15% превышает нормированные 75-80%. В киевском "пятизвездочнике" "Премьер Палас" аренда номера на сутки обойдется от $400 до $450, в четырехзвездочных — в среднем от $110 до $380.
По данным Гостурадминистрации Украины, на сегодняшний день в стране всего действует свыше 3 тыс. предприятий гостиничного хозяйства. Однако из них прошли экзамен на соответствие правилам обязательной сертификации Госстандарта всего 892 отеля разного уровня и форм собственности. Насколько это мало, можно судить, исходя из опыта других стран. Так, например, в Британии, которая по площади приблизительно в три раза меньше Украины, к услугам приезжих около 220 тыс. гостиниц.
По данным Главного управления гостиничного хозяйства столицы, на сегодняшний день в Киеве действует всего 111 гостиниц приблизительно на 8 тыс. номеров, из которых сертификацию прошли только 68, а международным стандартам, по мнению экспертов, соответствуют и вовсе единицы. Проблему дефицита гостиниц столичные власти осознают. Так, киевский мэр Александр Омельченко считает, что нынешняя обеспеченность города отелями составляет всего 47%.
По оценкам Дарена Бланчарда, управляющего партнера компании Premier Hospitality Consulting, которая является консультантом первой украинской гостиничной сети Premier Hotel, на сегодняшний день в столице ощущается дефицит не менее 3 заведений уровня 4 и 5 звезд по 200 номеров, которые должны появиться в ближайшие 2-3 года. По мнению других операторов, недостаток "многозвездного" предложения на рынке отельной недвижимости Киева сейчас составляет около 1 тыс. номеров (это приблизительно 4-5 отелей).
