• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Вечный дом

Застройщики наперебой взялись рекламировать свои проекты, заманивая покупателей скидками и обещаниями быстрого строительства жилья. Как проверить, что
Реклама на dsnews.ua

Застройщики наперебой взялись рекламировать свои проекты, заманивая покупателей скидками и обещаниями быстрого строительства жилья. Как проверить, что стоит за этими словами?

В конце 2005 года Георгий Зубко инвестировал в строительство однокомнатной квартиры в доме на проспекте Правды, 80-82. "Мы с женой продали свою старую квартиру на Теремках, внесли полученные деньги в качестве первого взноса, а остальное — добрали в банке под залог своего ресторана. Застройщик планировал сдавать дом еще в марте, сейчас уже декабрь, дом не сдан, а стройка остановлена, так как компания вела строительство объекта без разрешительной документации" — жалуется Георгий.

Сегодня реклама на билбордах и в метро пестрит заманчивыми предложениями "Покупай новую квартиру за смешную сумму", "Пора обзаводиться собственным жильем", "Акция, самая дешевая квартира от застройщика" и т. д. Но, к сожалению, растущее количество обманутых инвесторов доказывает, что верить можно лишь единицам.

"Принимая во внимание сегодняшние реалии, покупка недвижимости на первичном рынке в любом случае — лотерея, рисков огромное количество, даже специалист не всегда сможет их просчитать, но попытаться увеличить шансы на выигрыш можно. Для этого важно максимально ответственно подойти к выбору застройщика" — советует Алексей Гончарук, президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.

Гугл поможет

Самое простое, что может сделать потенциальный инвестор, раздумывая, какому застройщику отнести деньги, — собрать максимум информации о компании в интернете. История взаимоотношений с частными инвесторами в ранее реализованных проектах и ход их выполнения крайне полезны. Форумы, на которых инвесторы свободно обсуждают такие темы, могут многое поведать о стиле работы компании.

Следующий щаг — получение официальной информации о застройщике из госреестров. Придется запастись терпением и быть готовым к финансовым тратам — информация стоит денег. Выдержка из Единого государственного реестра юридических и физических лиц-предпринимателей позволяет получить официальную информацию об учредителях компании-застройщика.

Реклама на dsnews.ua

"Обратите внимание на то, кто является учредителем компании, в которую вы вкладываете деньги. Если люди скрывают, кто владеет компанией, то просчитать действия невозможно. Если учредителем является какая-то кипрская компания, то будьте готовы к тому, что люди, которые ей владеют, не готовы нести ответственность", — объясняет Алексей Гончарук. Получить такую выписку из реестра можно, обратившись в любое районное отделение регистрации субъектов предпринимательской деятельности. Достаточно заполнить бланк запроса, указав название интересующей компании. Стоит услуга 51 грн. и выполняется в течение трех рабочих дней.

Также из реестра юридических лиц можно выяснить местонахождение компании, сведения о руководителях, размер уставного капитала компании. После этого следует направиться к любому государственному нотариусу — за выдержкой из реестра ипотек, отягощений движимого имущества и запрета отчуждения объектов недвижимого имущества. Получить такую информацию может любое физическое или юридическое лицо, подав соответствующий запрос. Услуга обходится в сумму 34 грн. и выполняется в течение трех рабочих дней.

Сразу оговоримся, что данная инфор­мация актуальна на момент получения. И, вполне возможно, застройщик, начав реализовать проект, в силу каких-то причин решит его заложить в банке, несмотря на то, что реализуется он в том числе и за счет средств частных инвесторов. Но в этом случае у последних будет приоритетное по сравнению с банком право истребовать с застройщика выполнение взятых обязательств.

Правда, доказывать это придется в суде. В этом смысле показательна история частных инвесторов, вложивших деньги в строительство дома компанией "Экобуд" в Киеве. В 2008 году застройщик заложил в банке "Киев" 62 квартиры в недостроенном доме по ул. Ирпенской, 69б. Тем не менее, инвесторам удалось сохранить свои квартиры. Суд признал их право на недвижимость и обязал "Экобуд" расторгнуть ипотечный договор с банком, при этом вернув жилье пострадавшим.

Если бы инвесторы изначально вложили деньги в строительство дома, земля под которым, скажем, уже была под залогом, возврат денег был бы практически невозможным. "Получать выписку из реестра ипотек нужно обязательно, так как у инвестора появится юридическое преимущество перед застройщиком" — говорит Алексей Гончарук.

Предъявите документы

Если после проведенного реестрового анализа инвестор все так же намерен продолжать сотрудничество с выбранной компанией-застройщиком, значит можно смело отправляться в офис компании, для изучения разрешительной документации.

"Если у застройщика документация в порядке, он без проблем предоставит ее инвестору: свидетельство о государственной регистрации, справки из налоговой о взятии на учет плательщика налогов по форме 4-ОПП, уведомление из Пенсионного фонда Украины о взятии на учет плательщика единого социального взноса; лицензия на проведение строительной деятельности", — рассказывает Светлана Приймак, управляющий партнер юридической компании "Империя юридических услуг".

Разрешение на проведение строительных работ, договор проектирования, договор застройщика с генеральным инвестором и генеральным подрядчиком. Важно также понять, владеет застройщик земельным участком или всего лишь арендует его. Если участок находится в собственности застройщика, на него должен быть государственный акт на землю. Особое внимание следует уделить пункту о целевом использовании участка.

"Если застройщик всего лишь арендует землю, нужно быть очень осторожным и проверить, когда заканчивается срок аренды участка. Эти сведения прописаны в договоре. Если срок аренды меньше срока строительства, то в случае, если не удастся продлить договор аренды, строительство будет заморожено", — предостерегает Светлана Приймак.

Инвесторы дома, который должен был появиться в столице по улице Ереванская, 18, знают, насколько важна эта информация. Застройщик, ООО "Стабил", должен был возвести дом на участке, который Киевсовет выделил СБУ сроком на пять лет. СБУ, в свою очередь, передало его на правах паевого участия коммерческой структуре в обмен на жилплощадь. Дом так и не появился, владельцы компании подались в бега, дело спустили на тормозах.

А когда срок аренды истек, то продлевать его не стали. Еще один важный вывод, который стоит вынести инвесторам из подобных печальных историй, — не стоит рассчитывать на влиятельность и политический вес арендатора. Скорее, наоборот. Если с деньгами у застройщика возникнет проблема, влиятельные покровители замнут дело. Именно так и произошло со строительством дома на улице Ереванской.

Будет в срок?

Также следует обратить внимание на сроки реализации проекта. Важно различать срок окончания строительства, срок сдачи в эксплуатацию дома и срок оформления права собственности инвестора. Как правило, в договорах закрепляют лишь сроки введения дома в эксплуатацию, которые в большинстве случаев не соблюдаются. Но даже при сдаче дома в эксплуатацию инвесторы продолжают порой долго ждать оформления своего права собственности на квартиру.

Показателем надежности застройщика являются не только прописанные сроки, но и ответственность застройщика за несоблюдение сроков окончания строительства, сдачи в эксплуатацию, сроков оформления права собственности инвестора, и что самое главное — порядок выплаты штрафных санкций в случае их нарушения. "Если застройщик не боится нести ответственность — это уже указывает на добропорядочность", — объясняет Алексей Гончарук. И последний момент — очень хорошо, когда договор предусматривает возможность отказа от сделки или его расторжения по инициативе инвестора.  

    Реклама на dsnews.ua