Владислав Кисиль
На минувшей неделе Кабмин предпринял очередную попытку защитить права инвесторов новостроек. Отныне местные власти, принявшие решение изъять у застройщика земельный участок, должны будут в течение пяти дней опубликовать сообщение об этом в СМИ и на собственной интернет-странице, а также компенсировать покупателям возводимого на этом наделе жилья понесенные убытки. Это правило распространяется лишь на тех, кто приобретал квартиру путем покупки строительных облигаций: местные советы обязаны будут их выкупить. Новация закреплена в правительственном постановлении №37 от 25 января 2012 г. По мнению партнера ЮК "КПД Консалтинг", руководителя правового комитета Ukrainian Real Estate Club Владислава Кисиля, эти новации вряд ли смогут эффективно защитить покупателей первичного жилья.
Каким образом новая инициатива сможет защитить права инвесторов первичного жилья?
В.К. Постановление касается только держателей облигаций. Хотя у нас существуют и другие формы инвестирования в строительство: фонды финансирования, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования. Целевые облигации — распространенная форма вложения денег в жилье, но не ключевая. И то, что владельцы этих облигаций будут получать компенсации от местных властей, не решит проблему строительных махинаций. Во-первых, не факт, что органы власти на местах найдут возможность возместить убытки от отчуждения земли. Особенно если смена владельца происходит по причине общественной необходимости (директив, спущенных из Киева). Во-вторых, застройщик, который планирует осуществить операцию по отчуждению земли в сговоре с местными властями, просто не будет пользоваться механизмом целевых облигаций для привлечения инвестиций. В-третьих, совершенно не решается проблема собственно недобросовестных застройщиков, которые собирают деньги с покупателей и исчезают в неизвестном направлении.
Способно ли нынешнее законодательное поле предотвращать появление строительных аферистов?
В.К. Прямых норм, которые бы сделали это невозможным, нет. И скорее всего, из-за мощного строительного лобби в парламенте они вряд ли появятся. Государство пытается отказаться от излишней зарегулированности отрасли. Взаимоотношения инвестора и застройщика — это сфера частных интересов. Государство должно создавать законодательные основания для функционирования застройщика и правила, по которым инвестор может приобрести квартиру. Но не может брать на себя функцию защиты инвестора, обеспечения прав. Если застройщик не выполнил обязательств, с ним можно только судиться. Если же у него нет денег — его нужно банкротить. Если он мошенник — этим должны заниматься правоохранители. Если ни одну из этих процедур не удается осуществить — вы проиграли, это был риск. И он был заложен в более низкой стоимости жилья "на этапе фундамента" по сравнению с готовой квартирой на вторичном рынке. Нужно называть вещи своими именами: в любом случае при покупке первички инвестор покупает воздух. Пусть он называется правами требования или по-другому, но от этого суть не меняется. Во многих странах инвестирование в такой воздух запрещено. И это единственный действенный механизм упреждения афер, подобных "Элита-Центру".
Как предотвратить многоразовую перепродажу квартир?
В.К. В этой ситуации мог бы помочь открытый реестр прав собственности. Его отсутствие позволяет продавать недвижимость по нескольку раз. Введение общегосударственного реестра — дорогое удовольствие. А вот обязать каждого застройщика вести свой публичный реестр покупателей можно. Например, ведение такого реестра может быть основанием для получения права продавать квартиры на этапе закладки фундамента или в принципе на первичном рынке. Естественно, дополнительным "предохранителем" должно стать ограничение возможности продавать недостроенное жилье для компаний, имеющих сомнительную репутацию или у учредителей которых уже были неудачные бизнес-проекты. Либо разрешать такие продажи только тем застройщикам, которые имеют достаточный собственный капитал для покрытия возможных убытков инвесторов. Сейчас же законодательное поле развивается в ином направлении: государство разрешает собирать деньги с населения за будущие квартиры фактически без каких-либо серьезных обязательств.
