Строить негде
С нынешнего года более половины населенных пунктов Украины лишились возможности выделять земельные участки под строительство. Согласно требованиям Закона "О регулировании градостроительной деятельности" местным органам власти запрещено принимать подобные решения, если у населенного пункта нет утвержденной градостроительной документации. А есть она только у 44,8% городов и сел. Минрегионстрой поручил местным советам до конца текущего года разработать новые или откорректировать старые генпланы. Но вряд ли от этой затеи будет прок: из-за отсутствия средств на обновление градостроительной документации регионам придется подсовывать министерским чиновникам устаревшие документы.
"Внеплановые" города
Обязательное наличие градостроительной документации — планов зонирования и детальных планов территорий, которые разрабатываются на основе генпланов, является одним из ключевых условий выделения участков под застройку, указанных в Законе "О регулировании градостроительной деятельности". Поскольку на момент принятия документа в феврале 2011 г. утвержденные генпланы имели лишь 39,5% всех населенных пунктов, вступление в силу данного требования сначала отсрочили до 1 января 2012 г., а затем — до 1 января 2013 г. Но ситуация с разработкой градостроительной документации и сейчас остается катастрофической — большинство населенных пунктов либо не имеют ее вовсе, либо имеют, но давно устаревшую и требующую актуализации. По сведениям Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, на сегодняшний день действующими генпланами располагают только 44,8% населенных пунктов страны.
Местные власти не спешат заказывать данную документацию, объясняя это дефицитом проектных организаций, нерентабельностью разработки генпланов для небольших сел или банальным отсутствием бюджетных средств на проведение соответствующих работ. "Стоимость разработки генплана для города с населением 50–60 тыс. человек может составить 500 тыс. грн. План зонирования и детальный план территорий обходятся в 6–10 тыс. грн. за 1 га площади. Это очень большие расходы для населенных пунктов", — рассказал в интервью "ДС" эксперт Ассоциации городов Украины Ярослав Рабошук. К примеру, городу Ровеньки Луганской области (население 48 тыс. чел.) новый генплан, разработанный донецким ООО "Прогресс-гражданпроект", обошелся в 400 тыс. грн. А Донецк заплатил за новый генплан, подготовленный Украинским государственным научно-исследовательским институтом проектирования городов "Гипроград", более 5 млн грн.
Невыгодные документы
Региональные власти никогда не горели желанием разрабатывать генпланы, детальные планы территорий и планы зонирования, поскольку не хотели лишать себя денежных потоков, вытекающих из возможности хаотичного выделения земли под застройку. Да и для строителей утвержденные документы могли стать серьезной помехой в процессе освоения самых интересных городских участков. Поэтому до последнего времени отсутствие градостроительной документации устраивало и местные власти, и застройщиков. Однако с нового года ситуация зашла в тупик — без планов зонирования и детальных планов территорий, разработанных на основе действующего генплана, нельзя получить землю под строительство.
Очевидно, что в ближайшее время регионы даже при всем их желании не смогут обзавестись новой градостроительной документацией. В среднем разработка генплана крупного города длится не менее пяти-шести лет. А затем еще понадобятся время и деньги, чтобы разработать планы зонирования и детальные планы территорий. По состоянию на 1 декабря прошлого года по всей стране было утверждено всего 33 плана зонирования и 624 детальных плана территорий.
Оправдание местных властей традиционное — нет денег. К примеру, в Запорожской области подсчитали, что для обеспечения всех населенных пунктов региона генпланами, планами зонирования и детальными планами территорий необходимо как минимум 65 млн грн. По словам председателя Республиканского комитета по строительству и архитектуре АРК Андрея Ляшевского, крымским городам и поселкам на разработку градостроительной документации надо потратить порядка 130 млн грн. Поскольку бюджетных средств на это не хватает, то в некоторых населенных пунктах главными спонсорами проведения зонирования выступают сами застройщики. Как правило, такая практика распространена в поселках под Киевом или на ЮБК, где цена земли зашкаливает. Инвесторы, оплатив зонинг всего населенного пункта, получают взамен самые привлекательные земельные наделы. Но в целом по Украине подобные схемы широко не применяются.
Строительное лобби
Чтобы не парализовать строительную отрасль, Минрегион-строю не остается ничего иного, как в очередной раз изменить правила игры. Министерство уже подготовило изменения в законодательство, которые позволят предоставлять участки для строительства на основании генерального плана, в то время как сейчас для этого необходимы еще планы зонирования и детальные планы территорий. Если данную инициативу поддержит Верховная Рада, то жизнь застройщиков значительно упростится. Учитывая наличие традиционно мощного строительного лобби в парламенте, можно предположить, что именно так и будет.
Региональные власти уже получили указание до конца текущего года разработать новые или откорректировать устаревшие генпланы. "Это невозможно будет сделать при нынешней системе формирования местных бюджетов. У регионов нет денег даже на самые необходимые расходы, что уж говорить о разработке градостроительной документации", — подчеркнул г-н Рабошук. В неофициальных беседах представители местных властей рассказывают, что повезут на утверждение в Минрегион старые документы, слегка подкорректировав их для проформы. Вероятнее всего, регионам придется запастись должными "аргументами", чтобы в срочном порядке получить министерские подписи под наспех подретушированными генпланами. Пока же застройщики не ощутили дефицита земли, так как продолжают осваивать участки, полученные до введения новых правил их выделения.
Впрочем, некоторые эксперты считают нецелесообразным существование генпланов в их нынешнем виде. Сейчас это многотомный документ, в котором описаны стратегические направления развития города или села и схематически прорисованы планы его застройки на годы вперед. "Долгосрочные генеральные планы развития населенных пунктов являются рудиментом советской системы. Генпланы, разработанные на 25 лет, консервируют сегодняшние воззрения и нормы и через какое-то время кажутся странными", — отмечает бывший главный архитектор Одессы Владимир Глазырин. Специалисты предлагают использовать опыт европейских городов, где в главном градостроительном документе прежде всего содержатся четкие схемы зонирования территории, а также определены правила застройки. Инвестор, который хочет строиться на каком-то участке, может сразу узнать обо всех ограничениях по его использованию: какие объекты там можно возводить, их предельная этажность, допустимая площадь застройки территории и т. д-.
