Аппетиты растут
Мариупольские чиновники придумали новый способ пополнения городской казны.
Местное управление коммунального имущества вынесло на общественное обсуждение проект Порядка учета, передачи в аренду и оплаты нежилых помещений (зданий).
Этот документ предоставляет преимущество при проведении конкурсов на право аренды городской недвижимости предпринимателям, желающим снять ее на 10 лет.
Правда, чтобы воспользоваться данным преимуществом, необходимо купить у городских властей свидетельство на право долгосрочной аренды, которое на протяжении 10 лет дает возможность переоформить договор аренды на любое другое предприятие или физическое лицо, продав или даже подарив свидетельство.
Аннулировано оно может быть лишь в случае банкротства или ликвидации предприятия-арендатора, а также если в казну перестанут поступать платежи за аренду.
Заключить договор аренды коммунальной недвижимости в Мариуполе и сейчас можно на срок до 10 лет. Но ранее "долгосрочники" не имели возможности переоформить его на других предпринимателей без проведения нового конкурса.
Это доставляло неудобства компаниям, которые по каким-либо причинам не могли выполнить финансовые обязательства перед городом, но вложили немалые деньги в ремонт и меблировку.
После прекращения платежей договоры аренды расторгались, а помещение выставлялось на торги. Теперь же арендаторы смогут продавать свидетельства на право долгосрочной аренды другим бизнесменам, компенсируя свои затраты, либо же на время вселять в помещения субарендаторов.
Правда, чиновники наотрез отказываются сообщить, какая же будет цена свидетельства. В соответствии с Положением она рассчитывается по сложной многоступенчатой формуле, исходя из балансовой стоимости арендуемой недвижимости, зонального коэффициента (от 0,87 на окраине до 1,75 на центральных улицах) и коэффициента качества недвижимости, который определяется для каждого объекта индивидуально.
Для этого изучаются санитарно-гигиенические условия, наличие коммунальных удобств, строительные материалы, из которых возведено здание, и его местонахождение. Важными факторами при определении стоимости свидетельства являются амортизационный износ дома и место размещения в нем нежилого помещения (коэффициент 0,5 — подвал, 1 — цоколь, 1,5 — первый этаж и выше).
По информации "ДС", рассчитанная по этой формуле стоимость свидетельств на право аренды на 10 лет будет сопоставима с рыночной ценой объектов аренды или аналогичных помещений на открытом рынке.
Такого же мнения придерживаются и специалисты местного Центра экспертных услуг, по данным которых рыночная стоимость коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в Мариуполе колеблется от $300/кв. м на окраине до $2,5 тыс./кв. м в центре. Правда, они говорят, что цена свидетельства вряд ли дотянет до $300/кв. м.
Ведь самые привлекательные коммунальные объекты городские власти приватизировали еще в прошлом десятилетии, а те, что остались, расположены ближе к окраинам, зачастую по соседству с промышленными предприятиями. Существенным фактором при определении стоимости свидетельств, скорее всего, станет и амортизационный износ зданий, в которых расположены встроенные помещения.
"Состояние большинства из них дает возможность оценщикам с чистой совестью опустить балансовую цену недвижимости в два-три раза. Однако даже если для заключения договора долгосрочной аренды предпринимателю придется разово заплатить городу от $200/кв. м, то и это немало, ведь он не покупает объект", — удивляются в Центре экспертных услуг.
Несложно предположить, что новая услуга мэрии не будет пользоваться большим спросом. Исключение составят помещения в бюджетных учреждениях, например, поликлиниках, больницах или учебных заведениях, за право размещения в которых торговых киосков или кафе бизнесмены устраивают настоящие войны.
В некоторых случаях чиновники смогут намеренно занизить цену свидетельства, дабы отдать в долгосрочную аренду нежилые помещения в многоквартирных домах, избежав, таким образом, головной боли в отношениях с жильцами, создающими в них ОСМД.
