Доходные дома возвращаются
Решающим фактором в развитии доходного домостроения в Киеве стали запросы иностранцев, трудящихся в столице. Именно в расчете на эту клиентскую категорию и строятся сейчас первые доходные дома. Как результат первопроходцами на рынке стали киевские дипломатические службы. Работают они с одной оговоркой — их дома лишь отчасти являются доходными: пока в аренду сдается не более 10% квартир, а остальное продается. Городские управления, обслуживающие иностранных дипломатов, не имеют возможности активно вкладывать средства в арендные квартиры: не имея собственных средств для возведения недвижимости, но обладая отведенными площадками под строительство, они привлекают инвестора со стороны. Последний рассчитывается с ними квартирами, которые впоследствии и сдаются в аренду. Посему спрос на арендные квартиры в элитных домах остается неудовлетворенным.
Требования же к доходным домам только ужесточаются. "Состав дипломатических представительств систематически меняется, соответственно, им невыгодно приобретать квартиры в собственность: каждый новый консул или посол подбирает апартаменты на свой вкус. У дипкорпуса достаточно строгие требования к квартирам: обычно они даже не рассматривают варианты аренды квартир, площадь которых менее 100 кв. м, поскольку в этой среде распространены приемы на дому и помещения должны соответствовать такому образу жизни. Непременным правилом для них также является оборудование арендуемых апартаментов лучшей сантехникой, дорогостоящей бытовой техникой и прочими необходимыми мелочами. К тому же в последнее время все меньше дипломатических представителей из разных стран хотят жить вместе. Они теперь предпочитают встречаться только на официальных приемах", — отметил в беседе с "ДС" начальник дирекции "Инпредстрой" Генеральной дирекции мэрии по обслуживанию иностранных представительств Николай Карпенко. Стандартные требования иностранцев к снимаемому жилью выглядят следующим образом: центр Киева, наличие у дома нескольких уровней охраны — в подъезде и даже у самих квартир (либо этажей), паркинга, фитнес-центра, прачечных, химчисток, трех-четырех телефонных линий в каждой квартире.
Как сообщили "ДС" в Генеральной дирекции по обслуживанию иностранных представительств, удельный вес арендных квартир в строящемся жилье не будет существенно расти. В новых домах будет сдаваться в аренду не более 10–15% квартир. Правда, при этом Гендирекция планирует увеличивать объемы застройки: она уже приступила к строительству на улицах Пирогова, 2-а, Артема, 12, Гоголевской, 4, и Тургеневской, 46. В ближайшее время начнутся работы еще на двух объектах — на улицах Златоустовской и Степана Сагайдака.
Решить денежную проблему смогли финансисты, которые первыми приступили к возведению полноценных доходных домов. "К решению выйти на рынок доходных домов нас подтолкнул конкретный пример. Мы закончили строительство дома на улице Кропивницкого, 10, после чего, как и предполагалось бюджетом, взялись продавать эти квартиры. В ходе продаж столкнулись с большим спросом на элитное жилье, но не для приобретения его в собственность, а для аренды. При продаже 40 квартир мы получили 40 заявок на аренду. Я говорю о группе потенциальных нанимателей квартир из числа руководителей западных компаний уровня Philip Morris, Coca Cola, Bayer и работников дипломатических представительств. Рынок не мог предложить арендного жилья, соответствующего их требованиям. Коль скоро домов такого уровня в Киеве не было, то мы пришли к заключению, что для нас подобный проект мог бы быть интересным инвестиционным вложением", — рассказал в интервью "ДС" президент банка "НРБ-Украина" Вячеслав Юткин. Первый доходный дом в Киеве был заложен по улице Кропивницкого, 8. Согласно проекту он будет состоять из 18 квартир, расположенных на девяти этажах, и обладать двухуровневым паркингом, службой сервиса (от химчистки, прачечной до магазинов) и охраной. Квартиры трех размеров: однокомнатные студио площадью 50 кв. м (2 квартиры), двухкомнатные — 90 кв. м (6 квартир) и трехкомнатные — 134 кв. м (10 квартир). На сегодняшний день дом достроен до шестого этажа, его сдача в эксплуатацию намечена на 1 августа 2004 г. Договоры же аренды сроком на год "дочка" украинского холдинга НРБ — ООО "Коммерческая компания" — начнет заключать в феврале будущего года. Сдаваемые квартиры будут оснащены мебелью, сантехникой и бытовой техникой, причем клиенты получат возможность высказывать пожелания к будущему жилью, которое будет отделываться на их вкус. "Общая стоимость этого проекта составляет $3 млн. Арендная плата на момент сдачи будет определяться рынком, хотя если отталкиваться от нынешних цен на рынке, то она составит $15–20 за кв. м/мес. Возможно, через полгода рынок внесет свои коррективы", — считает Вячеслав Юткин. Предполагается, что проект окупится на протяжении семи-восьми лет.
О намерении построить доходный дом недавно заявила и компания "Жилье XXI век". Правда, там пока не решили, будет ли это доходный дом в чистом виде или часть квартир все же будет продана. "Мы предполагаем осваивать исключительно центр столицы. Средняя стоимость квадратного метра у нас предположительно составит 11–15 долларов в месяц. Кроме высококлассного ремонта и оборудования арендаторы апартаментов в наших доходных домах будут иметь полный перечень дополнительных услуг, обычно предоставляемых высококлассными гостиницами. С той лишь разницей, что они будут чувствовать себя не как в гостинице", — сообщил "ДС" руководитель департамента маркетинга компании "Жилье XXI век" Максим Белоус.
При таких темпах заполнения рынка доходных домов наблюдатели прогнозируют его насыщение лишь через три–пять лет. "Всего на рынке аренды в столице предлагается около 150 тыс. квартир, емкость его элитной составляющей — около 500 квартир. Очень сложно найти альтернативу тому же "Премьер Паласу" — квартир аналогичного уровня, сдающихся по цене не выше $200 в сутки, в столице крайне мало. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке помесячной аренды, поэтому возводящиеся сегодня в столице доходные дома не будут конкурировать с частным сектором, а просто восполнят недостаток высококлассного жилья, наблюдающегося на столичном рынке", — отметила в разговоре с "ДС" ведущий специалист агентства C. I. T. Мирослава Евтушенко.
Впрочем, несмотря на то что наибольшую отдачу инвесторам могут обеспечить именно элитные доходные дома, они не собираются ограничиваться исключительно обслуживанием толстосумов. Уже сейчас финансисты строят планы относительно возведения арендного жилья средней ценовой категории. "Мы собираемся выходить и в другой сегмент рынка, который, по нашему мнению, является очень перспективным для Киева. Это доходный дом для людей, которые испытывают потребность в жилье на полгода-год (такое жилье будет возводиться на спальных массивах). Однако есть одна проблема — строительный рынок в Киеве достаточно сильно коррумпирован и реализация проектов затягивается. Без поддержки города такой проект реализовать невозможно. А нам хотелось бы получить площадку для такого дома с гарантийными обязательствами с нашей стороны, что мы не будем его продавать в течение определенного срока, а станем использовать как доходный дом", — говорит президент банка "НРБ-Украина". Подобные проекты, по его словам, могут окупаться за 8–10 лет. Предполагается, что минимальная арендная плата для однокомнатных квартир составит $150–200/мес.
