Торговые центры столицы пустуют
По оценке аналитика девелоперской компании DTZ Ольги Левченко, рост торговых площадей в ТЦ Киева составил в текущем году порядка 58%, увеличившись на 43,5 тыс. кв. м с существовавших ранее 75 тыс. кв. м. При этом в расчет берутся лишь ТЦ, полностью введенные в эксплуатацию. "Если обобщить все известные на данный момент проекты торговых центров, в т. ч. и уже частично введенные в эксплуатацию, то можно утверждать, что до конца 2005 г. прирост торговых площадей составит более 248 тыс. кв. м", — утверждает она. Согласен с ней и генеральный директор компании "Украинская торговая гильдия", занимающейся консалтингом создания и управления торговыми объектами, Вадим Непоседов, добавивший, что на сегодняшний день на 1000 жителей города приходится около 80 кв. м торговых площадей в ТЦ, что в натуральном эквиваленте составляет около 240 тыс. кв. м.
Вместе с тем многие эксперты отмечают появившуюся в последнее время проблему заполняемости площадей ТЦ, связанную с недостаточным количеством потенциальных арендаторов. "Существующие мировые розничные брэнды пока что не спешат в Украину, и ожидать прихода какой-либо из крупных западных сетей универмагов в ближайшее время не приходится. Поэтому владельцы ТЦ вынуждены довольствоваться отечественными арендаторами, т. е. ориентироваться на их денежные бюджеты и потенциальные возможности", — отметил генеральный директор столичной консалтинговой компании Real Estate Solutions Валерий Кирилко. По оценке консультанта по торговым площадям компании DTZ Русланы Бесараб, темпы появления новых арендаторов в столице примерно в пять раз ниже темпов прироста торговых площадей и составляют не более 5% в год. Причем, по ее словам, все основные мировые брэнды уже давно прочно обосновались в Киеве. "По моему мнению, небольшой прирост будет сохраняться за счет украинских компаний, покупающих франшизы у западных бутиковых систем. Как правило, одним из условий подобного контракта является обязательное выполнение ежегодного плана по открытию определенного количества магазинов", — уточнила она.
Вместе с тем генеральный директор ТЦ "Европорт" Анатолий Дударенко объясняет низкую заполняемость столичных торговых центров ошибкой инвесторов в расчете уровня арендной ставки, допущенной при составлении бизнес-плана. По его словам, некоторые компании изначально запланировали слишком высокую арендную ставку, отпугивающую потенциальных арендаторов. "Предвидя снижение арендной платы вследствие выброса на рынок большого количества торговых площадей, мы заранее заложили невысокую ставку, что на сегодняшний день и позволяет говорить о 80%-ной заполненности нашего ТЦ, — заявил г-н Дударенко. — Такой уровень присутствия арендаторов считается вполне приемлемым, так как остальные 20% площадей в первые полгода-год остаются за хозяевами ТЦ для непосредственного контроля над стоимостью аренды". По его мнению, характерная ошибка руководства многих центров состоит в ориентировании на уровень ставок тех лет, когда аренда квад-ратного метра стоила более $200. "Сейчас же рыночная ситуация изменилась, и ставки снижены более чем в два раза", — комментирует Анатолий Дударенко. Так, по данным маркетинг-аналитика компании CPD Group Ирины Рубис, средний уровень арендных ставок по Киеву колеблется в пределах $50–70 за кв. м торговой площади. Более того, по прогнозам г-жи Бесараб, тенденция к снижению ставок сохранится. "В течение ближайших двух лет мы ожидаем снижения арендных ставок на 25%. Но даже при этом нам еще далеко до европейского уровня $25–30 за метр", — уточнила она. Согласен с ней и Вадим Непоседов, добавивший, что при существующем уровне арендных ставок в Украине стандартный ТЦ окупает себя в среднем за три-четыре года, тогда как в Европе минимальный срок окупаемости составляет 10– 12 лет. "Тенденция увеличения сроков возврата средств прослеживается и на нашем рынке, причем она будет проявляться интенсивнее, пропорционально снижению арендных ставок", — считает он.
Как отметила г-жа Левченко, причиной пустующих ТЦ является не только стоимость квадратного метра торговой площади, но и эйфория среди инвесторов, господствующая на протяжении последнего времени, после удачного опыта с открытием ТЦ "Глобус-1". "Успех данного проекта притупил внимание инвесторов к качеству просчета концепций будущих торговых центров, когда не были учтены советы и пожелания девелоперов. "Одним из наиболее ярких примеров являются проекты ТЦ "Глобус-2" и "Глобус-3", расположение которых на недопустимо близком расстоянии от первого проекта уже привело к тому, что процент заполненности арендаторами этих ТЦ сейчас находится на уровне около 70 и 35% соответственно, — рассказывает Руслана Бесараб. — Одновременно с этим также наблюдается и довольно интенсивная текучесть самих арендаторов". Другая распространенная проблема подобных проектов — изменение принципов проектирования ТЦ, включающих наличие якорного оператора, ведущих мировых брэндов и удобство передвижения клиентов. Так, по информации столичных девелоперских компаний, при проектировании ТЦ "Украина" (общая площадь здания 43 тыс. кв. м) предельно допустимый процент торговых площадей был необоснованно завышен, что привело к уменьшению ширины проходов между секциями магазинов, количества лестничных площадок, эскалаторов, а значит, общей циркуляции потоков покупателей. Кроме того, сложилось противоречие и в самой концепции центра, когда супермаркет, обычно выполняющий якорные функции, и основное здание торгового центра ведут совершенно обособленную друг от друга деятельность. "Проблемы подобного рода были и у открывшегося в нынешнем году элитного ТЦ "Мандарин Плаза", арендаторы которого просто требовали разрыва контрактов из-за низкого потока покупателей, — комментирует г-жа Бесараб. — Ситуацию спасло лишь открытие подземного паркинга, что еще раз подчеркивает важность наличия парковочных мест у любого из ТЦ в центре столицы".
Существенной причиной слабой заполняемости торговых площадей Валерий Кирилко считает желание собственника побыстрее начать возврат вложенных инвестиций. По его словам, большинство из них открывают торговые центры, невзирая на степень готовности здания и розничных операторов, арендующих там площади. "В результате получается ситуация, когда вход вроде открыт, но площади заполнены лишь наполовину, так как где-то еще доделывают ремонт, где-то довозят торговое оборудование и коллекции одежды и обуви", — сказал он. Правда, г-н Дударенко отмечает поэтапное открытие ТЦ нормальным явлением, позволяющим растягивать во времени решение проблемы привлечения арендаторов. "К моменту запуска ТЦ "Европорт" его заполненность была на уровне 50%, — сообщил он "ДС". — Остальные арендаторы приняли положительное решение лишь после того, как убедились в качественной концепции якорного оператора — супермаркета "Симпатик". Как сказал Анатолий Дударенко, на подготовку и написание ассортиментной коллекции товаров известными бутиковыми брэндами уходит до шести месяцев, что и объясняет медленное заполнение площадей. К тому же большинство из них хотят сразу войти в новый сезон с соответствующей коллекцией, предпочитая открывать свои магазины либо в августе—сентябре, либо в апреле—мае. "Подобной проблемы с сезонным запуском розничных точек не испытывают лишь частные предприниматели, имеющие возможность оперативно отреагировать и завезти нужную им коллекцию товаров в любой сезон года", — подытожил он.
Стоит отметить, что для некоторых групп товаров арендные ставки не зависят от предполагаемого оборота и являются стандартными, сложившимися на рынке. По мнению г-на Непоседова, к таким арендаторам в первую очередь относятся продовольственные супермаркеты. "Так, в столице для них потолочная ставка составляет до 25 у. е. за кв. м, — комментирует он. — По приблизительным подсчетам, прибыль до уплаты аренды от среднего супермаркета площадью 1 тыс. кв. м составляет $50 тыс. в месяц". А с учетом всех остальных затрат оптимальная ставка для супермаркетов находится на уровне $10–15 в месяц.
