• USD 27.7
  • EUR 33.7
  • GBP 39.2
Спецпроекты

Квартирный вопрос обострился

Реклама на dsnews.ua

Несмотря на прекращение роста цен на квартиры и даже их незначительное снижение в декабре минувшего года, в ближайшее время жилье опять начнет дорожать. Риэлторы расходятся только в оценках темпов роста цен.

Падение было новогодним подарком

В декабре минувшего года на рынке жилой недвижимости столицы было отмечено незначительное снижение цен на некоторые виды квартир (до 3,6%). Но риэлторы отмечают, что данный факт нельзя считать началом снижения стоимости квадратного метра, так как он был вызван ситуативными причинами, а не общей тенденцией. «Начиная с 20 декабря почти все банки прекратили выдачу ипотечных кредитов и порядка трети сделок на рынке были сорваны. В то же время людям, чтобы не потерять уже полученные залоги, необходимо было продать недвижимость, и они вынуждены были идти на торг и несколько снижать цены, — отмечают в агентстве «Татьяна». — Все это происходило на фоне резкого увеличения количества сделок. Поскольку согласно новому закону о подоходном налоге от уплаты больших налогов в будущем освобождаются лица, которые уже владели своей недвижимостью на 1 января 2004 года, все хотели стать собственниками жилья именно до этого срока, и поэтому сделки купли-продажи активно регистрировались даже 31 декабря, чему не было прецедентов ранее».

По прогнозам специалистов, данная ситуация выровняется уже в конце нынешнего месяца, когда рынок опять оживет. Цены января, по всей видимости, будут соответствовать декабрьским и вряд ли проявят тенденцию к дальнейшему падению. К этому же времени нормализуется работа нотариусов и судов, занятых сейчас разбором нового законодательства и поиском новых путей оформления сделок (в частности, речь идет об обязательном наличии согласия супруга, с которым сторона состоит даже в гражданском браке, относительно покупки-продажи любой недвижимости). Сейчас у нотариусов есть проблемы с идентификацией гражданского брака, но в ближайшее время новая процедура оформления сделок, по всей видимости, уже будет отработана и никак не скажется на ситуации на рынке.

Квартиры «поправились» на треть

Специалисты отмечают, что рынок жилой недвижимости столицы в прошлом году так и не дождался стабилизации цен, но зато уже с лета произошла стабилизация их роста — во втором полугодии он оставался неизменным и не превышал 3–5% в месяц. По данным компании «Благовест», за прошлый год увеличение стоимости жилья в целом по вторичному рынку составило 25–30%. Таким образом, суммарно за три года (с начала 2001 г.) цены на квартиры в Киеве выросли в 2,5 раза.

Реклама на dsnews.ua

Причем, по данным агентства C.I.T., в отличие от прошлых времен, когда наиболее активно дорожало малогабаритное и дешевое жилье, в 2003 г. наибольшую динамику роста выявили качественные одно-, двухкомнатные квартиры. В некоторых сегментах рост цен достиг 60%. Так, если в начале 2003 г. хорошая однокомнатная квартира в домах не старше 10 лет возле метро стоила порядка $19 тыс., то сейчас она оценивается уже на уровне $29–31 тыс. Подобные двухкомнатные квартиры, год назад оценивавшиеся в $22–23 тыс., сейчас достигли планки в $35–36 тыс. «Столь стремительный рост цен говорит о том, что покупатели среднего класса больше внимания стали обращать именно на качество жилья, — отмечает директор агентства C.I.T. Эдуард Бразас. — Впервые за историю киевского рынка недвижимости наиболее динамично дорожали квартиры нового современного типа — не самые дешевые, но самые функциональные — в домах с развитой инфраструктурой в неплохих районах, то есть квартиры, для которых наблюдается наиболее оптимальное соотношение цены и качества».

В то же время стоимость элитной и многокомнатной недвижимости в 2003 г. росла довольно медленно. Меньше всего подорожали четырех-, пятикомнатные квартиры в домах старой постройки, которые традиционно пользуются на рынке наименьшим спросом. Что касается жилья стоимостью свыше $150–200 тыс., то оно поднялось в цене за год всего на 10–15%, однако рентабельность таких продаж продолжает оставаться на достаточно высоком уровне. Анализируя сегодняшний спрос, специалисты указывают, что как и раньше наиболее востребованными остаются одно-, двухкомнатные квартиры возле метро, в том числе и не самые дешевые, но качественные. Однако в связи с ростом цен наиболее расхожий ценовой диапазон в этом сегменте рынка несколько вырос и составляет на сегодняшний день $27–38 тыс. для однокомнатных квартир и $32–40 тыс. для двухкомнатных. Для подобных квартир количество желающих их приобрести сегодня как минимум в полтора раза превышает количество предложения, что обеспечивает крайнюю активность и динамичность данного сегмента рынка — подобные варианты не задерживаются в прайсах риэлторских агентств дольше 10–12 дней, в то время как жилье средней ценовой категории может пробыть там и две недели, и месяц, поскольку спрос и предложение в этом сегменте на данный момент практически уравновесились. Что касается рынка элитного жилья стоимостью свыше $100 тыс., то здесь у будущих покупателей есть выбор — предложение превышает спрос на 30–40%.

Бал правит ипотека

Риэлторы говорят, что причины, по которым спрос на столичное жилье не падает, несмотря на повышение цен, — это, прежде всего, ипотечное кредитование (в прошлом году киевские банки перевыполнили свои программы по жилищному кредитованию в 2–2,5 раза), удорожание стоимости аренды, вынуждающее людей приобретать недвижимость, рост благосостояния столичных жителей и ослабевшее, но продолжающееся давление региональных денег (клиентура риэлторских компаний сейчас на 20% состоит из провинциалов против 40% еще год назад).

Но все же главной тенденцией 2003 г. специалисты называют именно возросшую популярность ипотечного кредитования. «В отдельные месяцы 50–60% сделок совершалось с привлечением кредитов, — рассказывает директор Шевченковского филиала АН «Благовест» Ирина Луханина. — Причем если раньше люди брали, как правило, небольшие займы в $2–5 тыс., то сейчас суммы достигают уже и $100 тыс. Наиболее же популярными являются кредиты в $10–20 тыс. Кредиты берут даже для покупки элитной недвижимости, в этом случае будущим собственникам, как правило, выгоднее взять деньги под 14% годовых, нежели вынимать их из собственного бизнеса, приносящего зачастую 25–100% годовых».

Что готовит год?

Забыв свои прошлогодние прогнозы насчет предстоящего снижения цен, риэлторы дружно предрекают, что в наступившем году стоимость квадратного метра жилой недвижимости будет продолжать расти. «Прекрасную базу для этого дает подорожание первички на 8–10%, которое произойдет в течение ближайших месяца-двух в связи с отменой льгот по НДС для покупателей жилья в новостройках, — отмечает Эдуард Бразас. — Это повышение, правда, не станет причиной для резкого скачка цен. Если на рынке новостроек они могут подняться в той или иной компании с завтрашнего дня, то покупатели вторички должны привыкнуть к новым ценам, поэтому рост стоимости квадратного метра здесь будет постепенным. Я думаю, до конца весны он составит как раз эти 10%, но будет равномерно распределен по месяцам. То есть на повышение стоимости новостроек вторичка отреагирует постепенным ростом цены, аналогичным тому, что наблюдался последнее полугодие ушедшего года».

Более сдержанный прогноз делают в агентстве «Благовест». «Я думаю, до конца весны цены не поднимутся более чем на 7%, — говорит Ирина Луханина. — И это произойдет лишь в том случае, если рынок «проглотит» повышение стоимости новостроек и спрос на жилье не упадет. В любом случае рост цен коснется в первую очередь сегмента одно-, двухкомнатных квартир, которые продолжают оставаться наиболее востребованными на рынке. В то же время введение 13%-ного налога с доходов от сдачи в аренду жилья может привести к тому, что собственники решат избавиться от своих квартир и выбросят их на рынок. Это не приведет к падению цен в этом сегменте, но может чуть замедлить их рост».

По всей видимости, рынок жилой недвижимости в этом году будет крайне активен. Число сделок купли-продажи должно существенно увеличиться в связи с тем, что это последний год, когда продавцы не платят с продажи жилья налоги. К тому же пока не определен орган, который в ближайшем будущем будет высчитывать оценочную стоимость продаваемых квартир, и не составлена оценочная сетка по городским районам, стоимость жилья в которой, по слухам, может несколько превышать существующую на сегодняшний день рыночную, и поэтому покупатели и продавцы пока могут заключать сделки, руководствуясь той ценой, о которой они договорились.

К тому же специалисты сходятся во мнении, что летом этого года незначительный рост цен продолжится. Как и сейчас, он будет составлять порядка 3–5% в месяц и наиболее значимо скажется на малогабаритных квартирах, в то время как дорогая недвижимость будет дорожать крайне незначительно.

    Реклама на dsnews.ua