Киев —не резиновый
По оценкам экспертов, через несколько лет строительный бум в Киеве пойдет на спад. Причина проста — в столице практически отсутствуют выгодные участки, являющиеся наиболее ощутимым конкурентным преимуществом. А коль скоро в черте города строить будет негде, останется два варианта развития. Либо Киев начнет прирастать околицей, либо строительство придется несколько затормозить. Впрочем, останется еще один вариант — реконструкция существующих домов.
Главное — место
В отличие от Москвы, украинская столица развивается довольно равномерно: вместе с возведением жилья на массивах осуществляется планомерная точечная застройка центральной части города. Оборотной стороной комплексного подхода стал дефицит стройплощадок, за которые сейчас развернулась самая настоящая борьба между застройщиками. Участки, разрешения на которые были выданы два-три года назад, уже застраиваются, а документы на новые получить все сложнее.
При этом рынок имеет свои особенности. Если компании, контролирующие 4/5 рынка жилищного строительства ("Киевгорстрой", "Житло-Iнвест", "Познякижилстрой" и др.), довольно активно строят как в центре города, так и на массивах, то небольшие застройщики снимают сливки и выходят на рынок, имея в своем активе, как правило, одну-две площадки в центре или приближенных к нему районах.
В будущем ситуация усугубится. Поскольку строить в столице выгодно, большинство аналитиков говорит о том, что на этом рынке следует ожидать появления новых игроков. Так, по мнению специалистов строительной компании "Киевгорстрой-2", это будут, по всей видимости, так называемые очаговые застройщики — компании, которым удалось выбить хороший участок и найти инвестора для реализации отдельного проекта в центре города.
То есть наиболее плотно усилия застройщиков сконцентрированы именно в центре и прилегающих районах. Несмотря на то, что в "Киевгорстрое" главную статью доходов составляет продажа панельных домов, большинство застройщиков говорит, что для них особо прибыльным является строительство дорогого жилья в центральных районах города. По словам специалистов компании "Киевгорстрой-2", это вполне естественно, ведь практически при тех же затратах квадратные метры в центре стоят в два-четыре раза дороже, нежели жилье на массивах.
Поэтому неудивительно, что с выгодными площадями под застройку в столице дело обстоит сегодня туго. Если уж в холдинге "Киевгорстрой" жалуются на то, что практически невозможно выбить площадку в хорошем месте и компания очень мало строит в центре, то что говорить о трудностях по выбиванию участков, с которыми сталкиваются мелкие и малоизвестные застройщики?
Кто на новенького?
"В столице сегодня идет самая настоящая борьба за площадки, — считают в инвестиционной компании "Гранд-инвест", — и чтобы найти более или менее нормальную под застройку, необходимы очень большие средства". Тем не менее после преодоления "кризиса вхождения в рынок" при правильном позиционировании и продуманной маркетинговой политике особых проблем с продажей возводимого жилья у компаний-новичков не возникает. Во всяком случае, на проблемы с реализацией никто не жалуется. Например, в компании "Київжитлобуд", которая в прошлом году начала возведение своего единственного проекта в столице — комплекса "Вознесенский", сообщают, что и строительство, и продажи идут довольно успешно. "80% успеха проекта обуславливает расположение объекта, — говорит маркетолог компании Валентин Кравчук. — Одно дело строить здания на Позняках и продавать квадратные метры по $280–300, совсем другое — застраивать Печерск, где даже на вторичном рынке цена квадратного метра достигает отметки в $500–600".
По словам представителей компании "Енергобудлізинг", маленьким застройщикам, конечно, сложно соперничать с именитыми предприятиями, и все-таки средства в такой борьбе у них есть — это удачные площадки, гибкость цен и условий продажи, индивидуальная работа с клиентом. Хотя в компании "Познякижилстрой" считают, что определяющим фактором в конкурентной борьбе все равно останется качество. "Я уверен, что "теплый дом", построенный на любом участке "Познякижилстроем", будет продаваться гораздо лучше, чем объект другой компании, даже если они будут строить на Крещатике. Качество, марка и индивидуальный подход — вот что должно определять лидеров рынка в обозримом будущем", — говорит начальник отдела маркетинга компании Олег Гукасов.
Город поможет
Выделение площадок под застройку — дело длительное и хлопотное. По словам заместителя начальника главного управления жилищного обеспечения г. Киева Аркадия Бондарева, несмотря на свой статус единственной государственной структуры на рынке жилья и подразделения Киевской горадминистрации, ДГО "Житло-Iнвест" в среднем тратит от года до полутора на оформление документов, связанных с отводом земли под строительство. В процессе сбора всех необходимых документов необходимо дважды пройти сессию Киеврады, а до этого получить почти сотню согласовательных подписей в различных инстанциях: в комиссии Киеврады по земле, Главархитектуре, Киевземе, санэпидстанции, управлении экологии, райадминистрации, управлении охраны памятников, Киевэнерго, водоканале, теплосетях и т. д. Кроме времени, необходимы и значительные финансовые затраты. Так что пройти весь этот путь сможет только очень упорный и состоятельный застройщик.
По мнению Аркадия Бондарева, выходом из сложившейся ситуации могло бы стать решение Киеврады о конкурсной продаже права на застройку земельных участков, на которые горадминистрация предварительно сама собрала бы все необходимые согласования. Тогда застройщик, оплатив один раз необходимую сумму, пополнил бы городской бюджет, избавив себя от длительных хождений по инстанциям.
Кстати, уже практически закончена разработка программы жилищного строительства до 2010 г., согласно которой планируется освоить практически все свободные на сегодняшний день строительные площадки столицы. В течение ближайших лет предполагается завершить застройку таких массивов, как Осокорки, Позняки, Новобеличи, Троещина и Виноградарь. Что же касается выборочной застройки свободных площадок в центре столицы и прилегающих к нему районах, то, по словам директора института "Киевгенплан" АО "Киевпроект" Владимира Чекмарева, к ней надо подходить очень осторожно. То есть особого простора для маневра у строителей не будет.
В общем, планы и надежды застройщиков несколько расходятся с Генеральным планом развития Киева, и хорошая площадка в центре города в течение ближайших лет станет практически на вес золота. Это подтверждают и эксперты, которые говорят, что инвесторам рано или поздно придется браться за проекты, связанные с большими дополнительными расходами (на перенос предприятий, перекладку инженерных сетей, реконструкцию зданий с отселением и т. д.). А если предлагаемая площадка находится еще и в недорогом районе, то любой инвестор трижды подумает, прежде чем начинать ее освоение. Например, специалисты компании "Киевгорстрой-2" считают, что бум на рынке жилищного строительства будет продолжаться еще максимум пять лет — пока есть где строить. Потом на рынке произойдет существенный спад, и дальнейшее его развитие во многом будет зависеть от политики, которую выберут по отношению к застройщикам городские власти.
