• USD 27.6
  • EUR 33.4
  • GBP 38.8
Спецпроекты

«Крутые офисы» заканчиваются

Реклама на dsnews.ua

Свободных площадей в столичных бизнес-центрах на сегодняшний день практически не осталось, тем не менее, ставки аренды на профессиональные офисы, по прогнозам аналитиков, расти не будут, а через год-два даже упадут на 10-15%.

Мест нет
По словам главы отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Радомира Цуркана, на рынке аренды профессиональных офисов сложилась критическая ситуация: свободных площадей в бизнес-центрах столицы практически нет и на протяжении этого года не будет. «Конечно, какие-то помещения в профессиональных деловых центрах, имея некоторый запас времени, найти еще можно, — рассказывает Радомир Цуркан. — Но если раньше мы могли предложить нашим клиентам 10–15 вариантов, часть из которых, как правило, соответствовала выдвигаемым требованиям на все 100%, то сейчас выбор ограничивается 1–2 вариантами. Фактически это ультиматум: компаниям приходится не выбирать офис согласно своим запросам, а приноравливаться к имеющемуся предложению, району и конфигурации помещений. Особенно напряженная ситуация сложилась в сегменте наиболее популярных 100-метровых офисных помещений, найти которые сейчас абсолютно нереально».

В целом на сегодняшний день риэлторские компании в состоянии удовлетворить только каждую пятую заявку на аренду качественного офиса и это притом, что многие зарубежные компании отложили решение вопроса о своем выходе на украинский рынок до выяснения результатов президентских выборов. Таким образом, к концу осени дефицит высококлассных офисных помещений обещает стать по-настоящему катастрофическим.

Еще одним сегментом отложенного спроса, по мнению операторов, выступают фирмы, по-прежнему арендующие офисные площади на первых этажах жилых зданий и в админзданиях старой постройки. Эта масса арендаторов представляет собой так называемый резерв спроса на помещения в новых бизнес-центрах, размер которого весьма велик — по некоторым оценкам, он превышает 1 млн кв. м.

Ситуация с арендой существенно ухудшается еще и тем, что многие собственники, ранее предполагавшие сдавать площади в возводимых ими деловых центрах, теперь приняли решение об их продаже. Хотя уровень арендной платы в столице позволяет рассчитывать на запланированные сроки окупаемости проектов, сейчас инвесторы увидели возможность ускорить оборот денег. «Сдача помещений ОЦ в аренду приносит сегодня 13–18% годовых, а многие инвесторы заинтересованы в более быстром возврате средств, — говорит аналитик рынка Алла Литвин. — Поэтому они продают свои площади и вкладывают деньги в жилищное строительство либо же в землю». Риэлторы сходятся во мнении, что хотя абсолютного нуля вакантность офисных центров вряд ли когда-нибудь достигнет, поскольку время от времени некоторые помещения будут освобождаться и поступать на рынок, кардинального изменения ситуации на рынке аренды офисов не приходится ждать раньше конца 2005 — начала 2006 г.

По словам риэлторов, дефицит уже привел к повышению популярности на рынке практики преддоговоров, когда компании арендуют площади в офисных центрах за три месяца — полгода до сдачи объекта в эксплуатацию. «Все объекты, готовящиеся к сдаче в течение полугода, хорошо известны, так же, как известно, что ничего другого ждать не приходится, — отмечает Алла Литвин. — Поэтому сейчас нередки ситуации, когда компании, находящиеся в безвыходной ситуации, въезжают в еще строящиеся помещения, приведенные в очень относительный порядок. При этом, работая практически на стройке, они имеют скидку по арендной плате всего в 15–20%».

Цены остались неизменными
Как ни странно, острый дефицит профессиональных офисов не привел к существенному росту цен на эти помещения. По мнению Радомира Цуркана, это объясняется тем, что в украинской столице они и так высокие и расти дальше просто некуда. «У любой компании, особенно международной, есть четкий лимит затрат на «ведение офиса», — отмечает он. — Поэтому даже несмотря на отсутствие конкуренции, владельцы вводимых сегодня новых офисных центров не могут ставить ставки выше принятых в Европе — солидные арендаторы на них не согласятся, а небольшие компании их «не потянут». В то же время существующих ставок аренды вполне достаточно, чтобы сделать подобные проекты прибыльными для инвесторов».

Реклама на dsnews.ua

По словам ведущего специалиста АН «Благовест» Светланы Карповой, сегодня арендаторы активно снимают непрофессиональные помещения, заключая параллельно договоры о намерениях на профессиональные, которые в течение ближайшего года должны быть введены в эксплуатацию.

Тем не менее риэлторы не могут не отметить, что значительное превышение спроса на профессиональные офисные площади над предложением все же имело свои ценовые последствия: владельцы деловых центров перестали идти на уступки арендаторам, и на рынке латентно выросли цены: если еще полгода назад выставляемые по $25/кв. м /мес. помещения в процессе торгов, как правило, сдавались по более низкой ставке, то сейчас о торге речи уже нет. На отдельные строящиеся площади собственники даже повышают сейчас цену на 10–15%, хотя, по мнению специалистов, по мере ввода новых объектов цены вернутся на прежний уровень.

Кроме того, по словам Светланы Карповой, в связи с тем, что арендаторы все больше обращают внимание на непрофессиональные помещения, стоимость аренды нежилого фонда за последнее время уже повысилась в среднем на 20%.

Дальше будет лучше
По словам исследователя компании DTZ Марты Костюк, в 2004 г. в столице будет сдано в эксплуатацию не более 110 тыс. кв. м офисных площадей, большинство из которых появится только в конце года. «Согласно заявлениям владельцев к концу года на рынок должны выйти бизнес-центр класса А «Амбассадор» площадью 10 тыс. кв. м, офисный центр класса А на улице Набережно-Крещатикской, 5/13, площадью 6,5 тыс. кв. м, первая часть офисного центра «Ласточка» на улице Ильинской (8 тыс. кв. м) и несколько небольших деловых центров, — отмечает г-жа Костюк. — Но, согласно прижившейся в столице практике, сроки сдачи этих объектов могут быть перенесены. Так, например, по прогнозам компании DTZ, бизнес-центр «Амбассадор» будет введен в эксплуатацию не раньше 2005 года. Кроме того, большая часть из заявленных к выходу площадей уже продана и, следовательно, фактически не поступит на рынок».

Основное же поступление риэлторы ожидают, начиная с мая следующего года. А в течение 2006–2007 гг., по данным компаний Colliers International, за счет введения новых площадей количество профессиональных офисов в столице удвоится. В частности, в это время в Киеве ожидается настоящий бум предложения класса А: в строй планируется ввести как минимум три крупных офисных центра, каждый по 30–40 тыс. кв. м. В то же время специалисты считают, что столичный рынок в состоянии полностью поглотить более 50 тыс. кв. м офисных помещений высшего класса.

Тем не менее, даже столь существенное пополнение, по прогнозам аналитиков рынка, не приведет к падению уровня арендных ставок. Эксперты уверены, что в 2006–2007 гг. они снизятся максимум на 10–15%, а популярностью будут продолжать пользоваться близкие к центру помещения стоимостью $15–25 за кв. м. По оценкам специалистов, предложение таких офисов будет увеличиваться на 30 тыс. кв. м ежегодно.

    Реклама на dsnews.ua