Мансарды вышли из моды. Из-за падения спроса остались неосвоенными свыше 2 млн квадратных метров столичных чердаков
Некогда популярные среди киевлян мансарды сегодня практически не пользуются спросом, к тому же после изменения законодательства их почти перестали проектировать и строить. Несколько активизировать этот сегмент рынка недвижимости могут лишь новые законодательные изменения.
Слишком дорогие чердаки
По словам риэлторов, некогда популярные мансарды значительно утратили свои позиции в рейтинге предпочтений киевлян, и сделки по их продаже стали большой редкостью. "Пару лет назад, когда не наблюдалось обилия элитных новостроек, мансарды стали одним из самых востребованных сегментов рынка, — говорит директор Шевченковского филиала АН "Благовест" Ирина Луханина. — Их популярность обуславливалась несколькими основными факторами, среди которых главным было то, что стоимость квадратного метра мансарды оказывалась на порядок ниже, чем обычной квартиры в этом же доме. К тому же такое жилье было в моде — поскольку в столице было очень мало элитных новостроек с квартирами типа пентхаусов, очень многие известные люди старались приобрести мансарду".
Изменение ситуации в сегменте мансард и резкое снижение спроса на них специалисты объясняют тем, что на сегодняшний день цена квадратного метра мансарды не уступает стоимости квадрата обычной квартиры в этом же доме, в то время как еще год назад она была как минимум на 25% ниже. К тому же, по словам специалистов, метраж таких квартир в среднем составляет от 200 до 400 кв. м, что при нынешней цене и явных недостатках мансард (невысокие потолки и скошенные стены, непрестижные соседи, отсутствие подземного паркинга и т. д.) не устраивает покупателей.
Неосвоенных чердаков еще много
Общее количество предложений мансард на рынке столицы сегодня не превышает нескольких десятков, причем большая часть из них — это не мансарды в чистом виде, а двухуровневые квартиры с помещениями под крышей в районах улицы Крещатик или на Печерске. Всего же мансард в столице не более двухсот. Хотя, по мнению специалистов, резерв развития рынка в городе куда больше — в настоящее время в Киеве находится более 2 млн кв. м неосвоенных чердачных площадей (порядка тысячи домов). Самый богатый на такие площади — Шевченковский район. Здесь расположены около 400 домов со свободными пространствами. Немало подобных объектов на Печерске и в прилегающей к центру части Голосеевского района.
Риэлторы отмечают, что рынок мансард может получить второе дыхание — вместо жилья на чердаках можно расположить офисы. "У нас есть примеры, когда компании-инвесторы благодаря реконструкции чердаков получали в самом центре города более 300 кв. м полезной площади под офисы. При этом себестоимость таких помещений на порядок ниже покупки под офисы квартир в этих же районах или приобретения помещений в специализированных офисных центрах", — говорят в агентствах.
Сизифов труд инвесторов
Однако на подобных планах поставило крест решение Конституционного суда, принятое в марте этого года. Как уже писала "ДС", вердикт судей гласил, что обустройство мансард возможно только после получения согласия всех жильцов. По словам и. о. директора КП "Киевское инвестиционное агентство" Надежды Пустовойт, уже с марта по всему городу были прекращены не только строительные, но и подготовительные, а также проектные работы. Кроме того, столичная администрация ограничила выдачу новых разрешений на ведение проектных работ и строительство. По данным "ДС", подобных разрешений за это время было выдано не более десятка, притом что большая часть их либо касалась назначения соинвестора на тот или иной объект, либо же разрешала начать проектные работы владельцам квартир на верхних этажах. Таким образом, в течение последнего полугодия в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одной новой мансарды. Прекратили поступать заявки на оформление инвестиционных договоров и в КП "Киевское инвестиционное агентство". Кроме того, согласно распоряжению Печерской райгосадминистрации, многие договоры по выделению тем или иным компаниям чердачных помещений в этом районе для обустройства там мансард были аннулированы.
"Некоторые инвесторы, особенно те, что уже вложили немалые средства в подготовительные и проектные работы, продолжают вести переговоры по достижению соглашения со всеми жильцами дома, — говорит Надежда Пустовойт. — Они, как правило, подписывают документы с жильцами в присутствии работников ЖЭКа либо же оформляют это нотариально. Тем не менее за последнее время еще ни один инвестор не достиг 100%-ного успеха — даже если подавляющее большинство проживающих в доме дают согласие на проведение реконструкции, всегда находится одна-две семьи, которые выступают категорически против".
По словам инвесторов, наиболее частыми мотивами отказов являются причины финансового характера, а также нежелание что-то менять в своей жизни и ментальность. "Мы вложили в проектные работы по реконструкции чердачного помещения одного из домов на Липках и обустройства там мансарды порядка $30–40 тыс., — говорит собственник ГК "Удача" Михаил Фадеев. — Несмотря на то что проект предусматривал применение самых современных инженерных решений, дело застопорилось на нескольких семьях, найти компромиссное соглашение с которыми практически невозможно. Поэтому мы заморозили проект до того времени, когда что-то изменится в законодательстве и, следовательно, произойдут какие-то подвижки в этом вопросе со стороны городских властей".
Мансарды могут пойти под офисы
Интересно, что часть специалистов, имеющих непосредственное отношение к городским службам по содержанию столичного жилого фонда, считает, что переоборудование чердаков в мансарды необходимо отнюдь не покупателям, а самому городу, поскольку позволяет существенно улучшить состояние домов и крыш, а также уменьшить расходы на содержание зданий. "Еще когда принимался закон о приватизации, квалифицированные юристы предупреждали, что бесплатная приватизация обязательно приведет к перекручиванию понятий собственности, — сообщил "ДС" источник в КГГА, пожелавший остаться неизвестным. — Жильцы расположенных в центре домов, которые очень часто находятся в крайне неудовлетворительном состоянии, имеют лишь права на владение своей собственностью, и в то же время у них нет никаких обязанностей по содержанию ее в хорошем состоянии. Поэтому вопрос должен стоять не о том, реконструировать или нет чердаки, а о том, что эти работы должны быть организованы цивилизованно, — то есть проекты должны быть качественными, а само строительство — занимать ограниченное время и не мешать жильцам этих домов. Первые строители мансард ведь, как правило, практически не учитывали интересов жителей реконструируемых ими домов, и это была крайне негативная практика".
По словам Надежды Пустовойт, некоторый сдвиг в вопросе возведения мансард возможен после принятия обновленных нормативных документов, регулирующих вопросы реконструкции жилого фонда. "Тем не менее получение согласия жильцов будет необходимо в любом случае, — отмечает она. — Решение Конституционного суда обязательно и обсуждению не подлежит. Окончательно отрегулировать этот вопрос сможет лишь новое законодательство, в частности новый Жилищный кодекс, изменения в законе об архитектурной деятельности и основах градостроительной деятельности и так далее".
