Даррен Бланчард: "Значительного снижения цен в сегменте отелей класса люкс не произойдет"
Несмотря на обеспокоенность столичных властей и Гостурадминистрации по поводу острого дефицита в Киеве пятизвездочных отелей, за последнее десятилетие ни один из них так и не был достроен. О причинах такой ситуации и результатах последнего исследования столичного гостиничного рынка рассказал "ДС" управляющий партнер компании Premier hospitality consulting Даррен Бланчард.
— Какие, на ваш взгляд, причины до сих пор препятствовали открытию отелей международных сетей в Украине?
— Основная причина в той политической обстановке, которая существовала до недавнего времени. Надеюсь, что события, произошедшие в последний месяц, будут способствовать упрощению процедуры запуска гостиниц высокого класса.
Сегодня мы видим, что те пять проектов, которые были анонсированы около 10 лет назад, так и не завершены до сих пор. Остальная часть проектов либо была приостановлена еще на стадии формирования концепции, либо полностью перепрофилирована в офисные или жилые здания.
В сравнении с другими столицами стран СНГ Киев, по нашим оценкам, находится на 13 месте по количеству и росту соответствующих международным стандартам гостиниц. А это просто не отвечает тому потенциалу, который имеет на сегодня данный рынок. Причем даже в тех редких случаях, когда инвесторы все же готовы пойти на долгосрочные вложения, они не могут быстро обойти бюрократические барьеры.
— Какие основные выводы вы сделали, проанализировав гостиничный рынок Киева?
— По нашим оценкам, в столице насчитываются 99 отелей, имеющих в своем арсенале 15–16 тыс. койкомест. Но если рассматривать их качество, то на рынке присутствуют всего лишь 212 гостиничных номеров, которые можно классифицировать по международным стандартам. Они отличаются от остальных и более высокой степенью загрузки, составляющей в среднем 76% (за исключением двух месяцев в году — новогодние, майские праздники и август, их заполняемость составляет около 98%), тогда как средняя загрузка отелей Киевского региона оставалась в этом году на уровне 46%. Впрочем, высокий спрос на эти 212 номеров отчасти позволяет существовать и остальным отелям, идущим по классу вслед за ними. Подтверждает это и тот факт, что только "Национальный", Президент-отель "Киевский, "Лыбедь", "Днепр" и "Премьер-Палас" оттягивают на себя до 98% иностранных гостей столицы. И это притом, что качество услуг в четырехзвездочных гостиницах подчас не дотягивает и до уровня некоторых двух-, трехзвездочных отелей в Европе. Многие потенциальные постояльцы не пользуются их услугами и сразу снимают квартирные апартаменты. Именно поэтому доля небольших частных гостиниц и сдающихся в наем квартир, которые мы не учитывали в исследовании, составляет в общем номерном фонде столицы около 50–60% и продолжает расти.
— Насколько адекватна ценовая политика столичных отелей, учитывая их уровень сервиса?
— Сейчас на рынке мы наблюдаем довольно большой разрыв в ценах между гостиницами различного класса. Так, в "Премьер-Паласе" средняя стоимость проживания составляет около $400–450, в четырехзвездочных, таких как "Национальный" или "Киевский", уже около $220, а большинство трехзвездочных гостиниц предоставляют свои услуги в среднем за $70–80 в сутки. Наибольший рост демонстрируют пока что отели эконом-класса — порядка 30%, в которых средний уровень цен около $40–50 в сутки.
Завышенная стоимость номеров высокого уровня объясняется большим спросом, из-за которого операторы все время вынуждены поднимать цены. По этой же причине увеличивает цены и следующий за ними сегмент четырехзвездочных гостиниц, тогда как основная часть отелей среднего класса оставила в этом году свои прайсы на прежнем уровне. Но когда рынок начнет насыщаться, то около половины киевских гостиниц старого образца постепенно отомрут. Ведь их цены уже сейчас сопоставимы со стоимостью проживания в западноевропейских отелях, тогда как уровень сервиса просто не соизмерим. Я уверен, что если реконструировать их помещения под обычные офисы или квартиры, то собственники получали бы на много большие прибыли.
— Рассматривают ли владельцы европейских гостиничных сетей возможность покупки и переформатирования киевских отелей уровня двух–четырех звезд?
— Все они строились по советским стандартам, согласно которым средний размер номеров составляет 10–14 кв. м. А по общепринятым международным канонам их площадь должна быть не меньше 16–22 кв. м. Также любому оператору, который примет такое решение, придется закрыть гостиницу, распрощаться со всем персоналом и лишь затем приступать к реконструкции. Гораздо легче, быстрее и дешевле построить новый отель согласно современным требованиям к планировке, безопасности и т. п.
Кроме того, основная часть существующего номерного фонда сейчас представлена одноместными и трехместными помещениями, тогда как в международной практике на данный сегмент приходится не более 17–18%, а превалирующую долю занимают так называемые даблы, то есть номера с большими двухместными кроватями.
— Кто из европейских операторов гостиничных сетей может прийти в Украину уже в следующем году?
— Первыми, кто здесь начнет свою деятельность, станут Radisson SAS и Hyatt, которые способны в сжатые сроки заполнить сегмент выше среднего и высокого уровня. Правда, если строительство объекта первого оператора уже близко к завершению, то второй пока лишь ведет поиск подходящего участка в центральной части города. Затем я ожидаю входа французской Accor Group, а также Marriot. Не следует сбрасывать со счетов и Kempinski. Чего уж точно не стоит ожидать в 2005 году, так это открытия гостиниц сети Hilton. Они уже трижды пытались зайти на рынки стран СНГ, но каждый раз безуспешно.
Что же касается последствий такой экспансии, то значительного снижения цен в сегменте отелей класса люкс не произойдет, и тарифы на проживание в них снизятся лишь на 5–7%. По нашим прогнозам, одним из главных последствий открытия этих отелей станет отток посетителей из таких гостиниц, как Президент-отель "Киевский" и "Национальный".
Беседу вел Александр Снигурский
