Переселенцы поднимают цены
За последние полгода стоимость аренды жилья в украинских регионах выросла в среднем на 40%. Риэлторы уверяют, что чем больше город, тем дороже снять там квартиру. В основном эта тенденция объясняется тем, что в миллионники съезжаются многочисленные желающие заработать и существенно подогревают спрос на жилье, сдающееся в аренду. Однако в городах, где население активно пользуется банковскими кредитами, аппетиты арендодателей несколько сдерживаются.
По информации, собранной "ДС", аренда квартир в Украине за последние полгода подорожала в среднем на 40%. Такой уровень роста цен съемного жилья продемонстрировали Харьков, Чернигов, Кировоград. Менее всего стоимость аренды выросла в Донецке (на 10%), более всего — в Тернополе (80%). По словам и. о. генерального директора донецкого АН "Новосел" Василия Забельникова, рост цен аренды в городе сдерживает, прежде всего, доступность и большая популярность среди новоиспеченных дончан ипотечных кредитов. "Большинство жителей области, приезжая на постоянное жительство и работу в Донецк, продают жилье в поселках, берут кредит и покупают квартиру в городе. Поэтому пока на увеличение ставок аренды влияет лишь рост коммунальных платежей, что поднимает цены весьма незначительно — за полугодие они выросли с $90 до $100 в месяц". В Тернополе, где с весны минимальная стоимость аренды квартиры поднялась с $50 до $90 в месяц, по словам директора тернопольского АН "Яворина" Анатолия Венгриновича, ипотечные кредиты не особо популярны, а увеличение арендных ставок связано с растущей платежеспособностью населения.
Как удалось узнать "ДС", дешевле всего сдается в аренду жилье в Сумах, Чернигове, Житомире, Черкассах, Кировограде, Виннице, Запорожье, Николаеве, Херсоне, Черновцах и Ивано-Франковске. В этих городах сегодня еще реально найти квартиру за 200–300 грн. в месяц, хотя ее характеристики будут далеки от признанных критериев комфортности. По словам директора АН "Чернигов-РИО" Владимира Кота, самая дешевая квартира, стоимостью 200 грн./мес., представляет собой маленькую "единичку" или "малосемейку" где-нибудь на окраине города. Еще более непрезентабельно выглядит николаевское жилье за 200 грн./мес. Относительно низкий уровень арендных ставок в городах, где стоимость съемной квартиры не превышает $40–60 в месяц, г-н Кот объясняет тем, что здесь большинство жителей имеют низкий уровень доходов. С ним согласен и директор кировоградского АН "Твой дом" Владимир Доленко, который указывает, что в такие города меньше едут за работой, а следовательно, давление на рынок жилья не очень велико. Кроме того, этим областным центрам, напротив, присущ отток населения в города-миллионники.
Риэлторы заметили, что наибольшим спросом во всех без исключения украинских областных центрах сейчас пользуется самое дешевое жилье: недорогую квартиру в Днепропетровске можно снять за два дня, в Харькове такую жилплощадь возможно найти за неделю, во Львове на это уйдет несколько недель, а в Чернигове — от нескольких месяцев до бесконечности.
По оценкам риэлторов, планка в $100 в месяц за съемную квартиру является сегодня самой нижней границей для таких областных центров, как Днепропетровск, Харьков, Донецк, Львов, Тернополь, Одесса и Ялта. Правда, в Одессе, которая продолжает оставаться самым дорогим после столицы городом Украины по стоимости покупки и аренды жилья, за такие деньги можно снять либо крохотную гостинку без мебели и телефона на окраине, либо же комнату в коммуналке. Приличная однокомнатная квартира недалеко от центра оценивается в среднем в $200 в месяц. По словам директора местного АН "Монарх" Тельмана Аббасова, высокие цены вызваны популярностью посуточной сдачи жилья в аренду и увеличившимся после отмены въездных виз в полтора раза притоком на территорию Украины иностранцев, которые приезжают в город круглый год. Активный приток иностранных туристов и отечественных бизнесменов уже вызвал подорожание и ранее недешевой одесской недвижимости на 25% как на рынке помесячной аренды, так и посуточной. Интересно, что добротную недвижимость снимают и местные бизнесмены. "Одессит, имеющий, к примеру, $400 тыс., лучше купит четыре квартиры и сдаст их в аренду, а сам будет жить в комфортабельной съемной квартире с хорошим ремонтом, бытовой техникой и электроникой за $500–600 в месяц", — утверждает Тельман Аббасов.
Что же касается Днепропетровска, Харькова, Донецка, Львова и Тернополя, то за $100 в месяц здесь еще вполне возможно найти довольно комфортабельную квартиру возле хорошей транспортной развязки. По словам директора Харьковского агентства недвижимости Светланы Якимовой, в городе некоторые хозяева недвижимости желают сдать свои квартиры побыстрее и поэтому арендатору вполне реально сегодня найти однокомнатную комфортабельную, уютную квартиру, расположенную не очень далеко от центра или в районе с хорошей транспортной развязкой, за $100 в месяц. Хотя цена такого предложения в городе составляет, как правило, $130–150. Благоустроенная же львовская однокомнатная квартира за $100 в месяц хоть и будет оснащена необходимой мебелью, холодильником и телевизором, но найти ее можно, по утверждению местных риэлторов, лишь в отдаленных районах города. Кроме того, львовскому рынку аренды свойственны большие колебания в цене квартиры в зависимости от наличия в доме горячей воды. По словам директора агентства недвижимости "Золотая арка" Ирины Яремко, разница в месячной цене аренды между квартирами, где горячая вода есть постоянно, и квартирами, где ее подают лишь периодически, составляет как минимум 50%.
Интересная тенденция наблюдается в Донецке: тут в разряд популярных попали не только самые дешевые, но и самые дорогие квартиры. По словам Василия Забельникова, в городе сейчас ощущается значительный дефицит элитной недвижимости, сдающейся в аренду по цене $800–1000 в месяц. "Это, как правило, квартиры в центре с евроремонтом, оборудованные бытовой и музыкальной техникой. Они пользуются высоким спросом у легионеров донецких футбольных клубов "Шахтер" и "Металлург". Кроме того, к строительству международного стадиона, начатому недавно в городе, было привлечено много зарубежных и украинских высококлассных специалистов, которые также заинтересованы в аренде элитной недвижимости. Высок спрос на такие квартиры и со стороны приезжающих в областной центр бизнесменов", — рассказывает Василий Забельников.
Более дорогие, чем в Донецке, квартиры можно найти в Одессе, Ялте, Харькове, Львове и Днепропетровске. Как сообщила Светлана Якимова, самая дорогая харьковская элитная квартира оценивается сегодня в $5 тыс. в месяц, но объективно она ничем не отличается от той, которая сдается за $2 тыс. "Цена скорее зависит от хозяев, а не от начинки", — говорит г-жа Якимова. Самая дорогая одесская недвижимость стоимостью $200 в сутки или $5 тыс. в месяц, говорит Тельман Аббасов, предполагает расположение исключительно на Дерибасовской, наличие парадного входа в дом с мраморной лестницей, три-четыре комнаты, включая оборудованную по евростандартам комнату для переговоров, дорогую бытовую технику, музыкальную аппаратуру и кондиционер.
Специалисты уверены, что рынок аренды квартир сегодня ярко отражает миграционные процессы в стране. Например, 50% арендаторов харьковской недвижимости — приезжие студенты и иностранцы, еще 30% — люди, прибывшие в поисках заработков из других регионов, и только 20% — жители самого Харькова и области. "К нам едут со всех регионов Украины, России, Кавказа, а в последнее время — из Турции, Германии, Израиля", — говорит Светлана Якимова. В Днепропетровск на постоянную работу сегодня, по словам риэлторов, приезжают из Кривого Рога, Николаева, Херсона. В Николаев — из Херсона, Кировограда и Черновцов, в Одессу (особенно в период сезонной работы) — практически из всех областных центров страны. Наименьшая доля мигрантов приходится на города с самой дешевой арендой недвижимости — Чернигов (до 15%), Кировоград (до 10%). Мало едут работать и во Львов — всего 5–10% арендаторов приехали сюда из Украины на постоянную работу.
Риэлторы из городов-миллионников утверждают, что именно мигранты из других регионов, приехавшие на учебу или в поисках более высоких заработков, подогревают спрос на рынке съемного жилья и провоцируют рост стоимости аренды квартир. Поднимающиеся цены аренды, в свою очередь, привлекают на рынок жилой недвижимости все больше частных лиц, желающих вложить свои деньги с прибылью. По информации региональных риэлторов, покупка недвижимости с целью последующей сдачи ее внаем становится все более популярной в областных центрах. Доля таких покупок составляет от 10% в Харькове, 15% — в Одессе до 50% — в Кировограде. По словам Владимира Доленко, спросом у потенциальных кировоградских арендодателей пользуются и самые дешевые, и самые дорогие квартиры. "Каждый второй покупатель кировоградской недвижимости приобретает ее для последующей сдачи в аренду. Но пополняющаяся база квартир опустошается довольно быстро", — рассказывает он.Говоря о перспективах рынка аренды жилья в Украине, специалисты сходятся во мнении, что до конца года цены на нем в областных центрах если и вырастут, то незначительно.
Стоимость аренды квартир в Украине ($/кв. м)
Окраина
Центр
min
max
min
max
Донецк
2,5
3
3,2
6
Харьков
2
2,7
3
7
Запорожье
1,5
2
2,5
4
Одесса
3,5
5
6
10
Севастополь
3
3,5
3,5
5
Ялта
4
6
5
9
Винница
1,8
2
2,5
3
Днепропетровск
2,5
3
3,5
6,5
Черкассы
1,5
2
2
3
Сумы
1,5
2
2
3
Житомир
1,3
2
1,5
2,5
Чернигов
1,3
1,8
1,5
2
Львов
3
5
4
8
Тернополь
2,5
3
3
5
Черновцы
1,5
3
3
4
Ивано-Франковск
1,5
2,5
2
