Киевляне оставляют столицу. Завышенные цены на жилье толкают средний класс к покупке загородной недвижимости
Спрос на загородное жилье растет рекордными темпами — только с начала текущего года объемы заказов на строительство индивидуальных домов под Киевом увеличились почти вдвое, а спрос на покупку готовых небольших коттеджей вырос в три раза.
Дома для менеджеров
По словам эксперта по недвижимости АН "Благовест" Игоря Инсарова, основной причиной резко возросшей популярности загородных коттеджей стало повышение стоимости квартир в столице. По утверждению заместителя директора по коммерческим вопросам РСК Proxima Андрея Перебейноса, сегодня все больше столичных жителей не видят экономической целесообразности в приобретении квартиры в спальных районах города по стоимости, сопоставимой с ценой загородного жилья. "При таких темпах роста цен на квартиры большинство состоятельных граждан отдают предпочтение собственному дому в 30-километровой зоне пригорода", — рассказывает он.
Спрос на загородное жилье увеличивается неоднородно: в сегменте недорогих домов он в разы превышает прошлогодние показатели, а в сегменте элитных супердорогих, по сравнению с минувшим годом, напротив, падает. Как сказал Игорь Инсаров, количество заявок в киевские агентства недвижимости на приобретение коттеджей площадью 300–500 кв. м в течение года увеличилось более чем в три раза, в то время как спрос на дома от 1 тыс. кв. м снизился в 2–3 раза. Риэлторы отмечают, что из трех основных сегментов рынка загородного жилья — отдельных коттеджей, стихийно сложившихся городков и "цивилизованных" коттеджных городков с управляющей компанией и круглосуточной охраной — 80% сегодняшних покупок приходится на две первые категории, прежде всего, из-за их более низкой стоимости.
По мнению экспертов, среди реализующихся сейчас проектов загородного жилья к эконом-классу с натяжкой можно отнести лишь два: коттеджный городок "Михайловский сад", где стоимость дома площадью 250 кв. м составляет $215 тыс. и городок в пгт Вишенки, где дом площадью 250 кв. м стоит $250 тыс. (все цены с отделкой и стоимостью земельного участка). Поэтому большинство желающих приобрести загородную резиденцию отдают предпочтение самостоятельному строительству или покупке дома в стихийных поселениях.
"Коттеджи в элитных поселках с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от $600 тыс. и выше сегодня приобретает столичная элита, а также мигрирующие в Киев представители крупного бизнеса и вновь назначенные чиновники из других регионов Украины. Однако количество таких покупателей относительно невелико, — рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко. — В то же время повышается спрос на коттеджи со стороны более многочисленной категории покупателей — менеджеров среднего звена, наемных топ-менеджеров и представителей среднего бизнеса, которых интересует покупка дома эконом-класса стоимостью до $250 тыс.".
Тяжелая судьба таунхаусов
Потенциальную потребность рынка в коттеджах стоимостью до $250 тыс. эксперты оценивают сегодня на уровне 220–250 тыс. кв. м в год, в то время как в цивилизованных поселках в течение этого года было построено всего 60–70 тыс. кв. м таких домов. Решить проблему дешевого цивилизованного загородного жилья, по мнению экспертов, могли бы поселки таунхаусов, которые во всем мире считаются наиболее дешевыми. Такой формат предполагает, что коттедж с небольшим земельным участком возле дома рассчитан на несколько семей, а следовательно, обходится покупателю дешевле отдельного загородного дома. Однако компании, реализующие этот нетрадиционный для киевского рынка формат (коттеджные городки в формате таунхаус "Романово" и "Золотые ворота"), установили для сблокированных квартир неоправданно высокие цены — их стоимость в блочном доме превышает цену отдельного коттеджа в поселке эконом-класса и составляет порядка $350 тыс. за 200 кв. м. "Если у человека есть деньги, чтобы купить загородное жилье, то, естественно, он выберет именно дом, а не квартиру в таунхаусе, ведь квартира, пусть и за городом, не может стоить, как дом, — говорит Игорь Инсаров. — Поэтому сегодня таунхаусы не пользуются спросом. Ситуация с потребностью в таком жилье может измениться при снижении стоимости квартир в этих домах как минимум в два раза".
Пока цивилизованные коттеджные поселки, как в формате традиционных домов, так и таунхаусов, не балуют покупателя предложением дешевого жилья, будущие жители собственных пригородных домов будут отдавать предпочтение стихийной застройке.
Средняя стоимость возведения таких коттеджей по традиционным технологиям составляет от $400 до $700 за кв. м. Риэлторы прогнозируют, что их строительство в ближайшие годы как минимум утроится. Толчком к массовой застройке может стать применение сверхдешевой технологии "сэндвичей". Сейчас несколько таких домов сооружается в порядке эксперимента в житомирском направлении. Суть метода в том, что внутренность стен заполняется известняком, а внешняя и внутренняя часть обшивается деревом. Себестоимость такой новостройки площадью в 120 кв. м составляет не более $10 тыс. и, по суждению риэлторов, дешевизна подобных проектов открывает широкие возможности для мелких частных инвесторов, которые смогут входить в этот рынок, имея в наличии не более $20 тыс., не считая стоимости земельного участка.
Наиболее популярными для индивидуальной застройки, по мнению экспертов, останутся житомирское, одесское и бориспольское направления, а также трасса на Обухов (особенно территории, прилегающие к р. Козин). Относительно бесперспективными для строительства коттеджей специалисты считают такие районы вдоль Десны, как Зазимье, Пуховка, Рожны (их рейтинг значительно снижают весенние разливы реки).
