Заграница нам поможет. Банкиры собираются перепродавать ипотечные кредиты иностранным коллегам
Ипотечный рынок, поникший в начале осени, возвращает себе былые объемы. В ноябре банки уже увеличили кредитование недвижимости на 15–20% и готовы наращивать свои ассигнования в этой сфере в декабре. Правда, ставка будет делаться на состоятельных заемщиков — финансисты больше не намерены упрощать условия ипотечного кредитования, как они это делали на протяжении июня–августа.
Заемщика баловать не будут
Застой, который наблюдался в кредитовании недвижимости в сентябре–октябре, сегодня поясняют двумя основными причинами. Первая — после летнего бума на ипотечном рынке финучреждения одно за другим ужесточают требования к заемщикам. С одной стороны, редкостью на рынке стали предложения прокредитоваться с первичным взносом 0–15% стоимости жилья (банкиры начали возвращаться в привычные рамки — 25–30%), с другой — сократились сроки кредитования. С разрекламированных 15–20 лет финансисты вернулись к прежним 10–15 годам. Благодаря этим новациям произошло существенное сужение круга потенциальных заемщиков: как правило, клиентам отказывают в краткосрочном кредитовании не из-за неблагополучного материального положения, а из-за того, что они не могут подтвердить справками о зарплате свои реальные доходы. Вторая причина охлаждения украинцев к ипотеке носит исключительно психологический характер. "Спад покупательской активности в сентябре–октябре был вызван необоснованными августовскими заявлениями некоторых аналитиков о предстоящем в начале осени обвале цен на недвижимость. Осень заканчивается, но обвала так и не произошло и не произойдет. Понимают это и граждане, поэтому-то и восстанавливается спрос на ипотечные кредиты — в нашем банке он уже вырос на 20%", — рассказал "ДС" начальник департамента развития индивидуального бизнеса АКИБ "УкрСиббанк" Иван Истомин. В некоторых банках ряд клиентов сознательно выжидали с кредитованием: в конце августа они забирали свои кредитные заявки в расчете на существенное падение цен осенью.
Хоть банкиров и окрылило возрождение интереса к займам, однако подстегивать его дальнейший рост они не собираются. Кредитование жилья, по мнению специалистов, становится небезопасной деятельностью. "Например, в нашем банке доля ипотечных кредитов на начало апреля составляла 8% всего портфеля, уже в августе она повысилась до 19%. Мы считаем, что это очень резкий рост. Поэтому решили придержать свое развитие в этом направлении. Рынок недвижимости перегрет и становится все более рисковым", — отметил в интервью "ДС" заместитель председателя правления Приватбанка Юрий Кандауров. Еще одна причина отсутствия у финансистов энтузиазма — это нехватка долгосрочного ресурса. "Банки стремительно наращивают разрыв в срочности по активам и обязательствам (ресурсы сегодня привлекаются на 1–3 года, а кредиты предлагают на 10–15 лет. — "ДС"), а единственным покрытием для них в этом случае является собственный капитал. Исходя из темпов развития ипотечного кредитования через два-три года это станет серьезной проблемой для банков", — уверен президент Украинской национальной ипотечной ассоциации Игорь Юшко.
Рынок стабилизируется
Средства для развития ипотечного рынка собираются черпать из двух источников. Во-первых, финансисты намерены наладить перепродажу своих кредитов на внешних рынках. "Сегодня многие банки хотели бы продать свои активы, дабы привлечь соответствующие ресурсы на длительные сроки, речь идет о внешнем финансировании. Если это будет происходить массово, то, думаю, темпы роста ипотеки в будущем году будут расти, хотя, возможно, и не такими темпами, как в этом", — отметил Юрий Кандауров. Правда, пока интерес к нашему рынку проявляют лишь считанные финучреждения. В частности, на прошлой неделе стало известно о регистрации в Украине финансовой компании "БТА Ипотека (Украина)". Новая структура является "дочкой" казахстанского банка "ТуранАлем", который еще несколько лет назад заявил о намерении создать в Украине финансовый холдинг. Финансисты полагают, что одним из приоритетов созданного финучреждения станет выкуп у отечественных банков их ипотечных портфелей. По словам президента "БТА Ипотека (Украина)" Сергея Волкова, его компания намерена занять около 10% украинского ипотечного рынка. По прогнозам специалистов, в 2006 г. на наш рынок может выйти еще 1-2 финкомпании, аналогичных казахам.
Вторым источником финансирования программ по кредитованию покупок жилья могут стать государственные программы. О проекте одной из таких социальных программ стало известно на минувшей неделе. Президент ХК "Киевгорстрой" Владимир Поляченко сообщил, что рабочая группа сейчас завершает разработку законопроекта, который предполагает схему финансирования первого взноса при жилищной ипотеке с участием Национального банка. "Сегодня около 30% потенциальных покупателей жилья по ипотечной схеме не могут ею воспользоваться, так как не имеют средств на первоначальный взнос, составляющий 20–30% стоимости жилья", — пояснил потребность в новой схеме г-н Поляченко. По его словам, под эту программу Нацбанком может планироваться дополнительная денежная эмиссия, за счет нее и будет финансироваться первоначальный взнос при кредитовании в банках (правда, пока неизвестно, по какому принципу будут отбираться льготники, которые смогут рассчитывать на подобные привилегии). Наверняка сегодня можно сказать только одно — реализовываться проект по финансированию первоначального взноса будет через коммерческие банки. Поскольку Нацбанк по своему статусу не может кредитовать население, он лишь имеет возможность рефинансировать коммерческие банки на эти цели.
Между тем даже при реализации в будущем году самых смелых проектов финансисты не надеются побить рекорды, которые они установили летом этого года. Предполагается, что рынок выровняется и будет прирастать равными долями. "Ежемесячное увеличение ипотечного рынка в 2005 году составляло от 10 до 25% (в зависимости от сезона). Темпы несколько снизятся и выровняются: по итогам 2006 года прирост рынка составит 70–80%, то есть 6–7% в месяц", — сообщил "ДС" Иван Истомин.
