Банкам дали поиграть с ипотекой. Законодатели поспособствовали удешевлению ипотечных кредитов в будущем году
На прошлой неделе парламент принял Закон "Об ипотечных облигациях". Финансисты полагают, что законодательные новации позволят им в 2006 г. уменьшить стоимость кредитов на покупку недвижимости. Удешевление займов будет достигаться привлечением недорогих ресурсов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.
Облигации обеспечат ресурсами
Закон "Об ипотечных ценных бумагах" четко прописал правила работы еще не существующего рынка ипотечных облигаций. Финансисты считают, что эмитентов и инвесторов, которые будут работать с новыми ценными бумагами, должны устроить условия, предложенные законодателями. Согласно документу эмитенты должны предоставлять покупателям их облигаций гарантии (они должны отвечать по "бумагам" своим имуществом) выполнения своих обязательств по ЦБ. Если гарантии не предоставляются, то учреждение, выпускающее ипотечные облигации, должно создавать резервный либо страховой фонд. Кроме того, в соответствии с законом, данные о недвижимости, которая будет выступать залогом по ипотечным облигациям, должны вноситься в специальный реестр. После этого она не сможет выступать залогом по каким-либо другим кредитам. Согласно новому документу на фондовом рынке появятся ипотечные бумаги двух видов — обычные и структурированные. Контролировать рынок ипотечных облигаций будет Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, именно ей предписано регистрировать выпуски этих ЦБ.
Банкиры уверены, что принятие Закона "Об ипотечных облигациях" позволит им решить ресурсную проблему. Ожидается, что финансисты начнут процесс секьюритизации: сформировав портфель ипотечных кредитов, банк будет его перепродавать — на размер выданных займов станет выпускать ипотечные облигации, которые впоследствии будут продаваться на открытом рынке. "Рыночное финансирование сыграет ключевую роль в расширении доступности ипотечных кредитов. Оно не только помогает избежать несоответствия активов и пассивов банковских учреждений, что достаточно важно в условиях повышения требований к адекватности капитала, но и позволяет более эффективно управлять рисками, деля их между разными участниками рынка", — отметил председатель правления Международного ипотечного банка Юрий Блащук.
Расцвет этого рынка специалисты прогнозируют на второй квартал 2006 г. Тогда действие нового закона на себе должны почувствовать рядовые заемщики, у которых появятся шансы на более дешевое кредитование. "Если бы не политическая нестабильность, обусловленная предстоящими парламентскими выборами, то можно было бы ожидать уже в ближайшие месяцы подготовки выпусков ипотечных облигаций со стороны нескольких банков. В нынешних условиях мы ждем, что этот рынок сколько-нибудь активно начнет развиваться уже весной, после выборов. Возможность привлечения финансовых ресурсов посредством выпусков ипотечных облигаций должно самым положительным образом отразиться на стоимости ипотечных кредитов, которые в ноябре–декабре подорожали в среднем на 0,5–1% годовых. По нашим оценкам, можно ожидать постепенного удешевления ипотечных кредитов", — рассказал "ДС" начальник аналитического департамента Украинской национальной ипотечной ассоциации Олег Киняев.
Сертификаты под "Киевгорстрой"
Более критично финансисты подошли к оценке другого ипотечного закона, принятого 15 декабря, — "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" (№7482). Опрошенные "ДС" банкиры полагают, что упомянутые законодательные изменения нацелены не столько на регулирование всего рынка, сколько на лоббирование интересов отдельных его участников. "Специфика нашего украинского пути развития рынка ипотеки состоит в том, что у нас реализуется два подхода к формированию законодательной базы: как развитие универсальных инструментов, так и внедрение механизмов "под себя". Только один подход выливается в разработку законопроектов для широкого использования, а другие — в так называемый экспериментальный подход. Я имею в виду эксперимент на базе "Киевгорстроя" и введение сертификатов", — дал оценку документу председатель правления Международного ипотечного банка.
Финансисты полагают, что с новым видом ценных бумаг — ипотечными сертификатами, право на жизнь которых прописано законом №7482, будут работать только "Киевгорстрой" и близкий к нему банк "Аркада". Еще одно нововведение закона: исключение с рынка недвижимости институтов совместного инвестирования (в частности, венчурных фондов). Компаниям, желающим совершать инвестиции в недвижимость, придется регистрировать Фонды финансирования строительства (ФФС) и Фонды операций с недвижимостью (ФОН).
ФФС и ФОН впервые были прописаны в принятом в июне 2003 г. Законе "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", среди инициаторов которого были банк "Аркада" и холдинг "Киевгорстрой". Госфинуслуг на конец ноября внесла в реестр 59 компаний, которые заявили о намерении создать ФФС, однако на практике лишь 24 из них уже создали такие фонды. На сегодняшний день ФФС смогли привлечь 405 млн грн., из которых в строительство уже направлено 354 млн грн. Участниками фондов являются 1882 физических лица и 80 — юридических.
