Одесса догоняет столицу. Цены на офисную недвижимость в регионах растут быстрее, чем улучшается ее качество

За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться.

По свидетельству операторов рынка, с точки зрения аренды офисных помещений самыми дорогими регионами Украины на сегодняшний день являются южные Одесса и Севастополь, центральные Днепропетровск, Винница и Житомир, а также западные Львов и Тернополь. Минимальные арендные ставки в этих городах начинаются с отметки в $5–6 за кв. м в месяц, в то время как в остальных областных центрах Украины можно найти офис за $3–4/кв. м. Самые дорогие помещения в Одессе, где аренда достигает $50/кв. м в месяц, недешево обходятся офисы в Днепропетровске, Ялте и Севастополе — в центре они сдаются по $25–30 за кв. м, а то и дороже.Президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов считает, что вышеперечисленные города занимают сегодня ведущие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов, что и является причиной такого уровня цен на коммерческую недвижимость. "Согласно нашим исследованиям сейчас в Одессе, Харькове, Ялте и Днепропетровске офисные помещения составляют второй по емкости сегмент рынка недвижимости после жилого фонда. В этих региональных центрах происходят процессы, которые наблюдались на столичном рынке недвижимости 1,5–2 года назад, когда произошел ощутимый скачок цен. Теперь подобная тенденция дошла до регионов", — рассказывает г-н Карамнов.Относительно высокие ставки аренды, по словам операторов рынка, отмечаются и в таких городах, как Винница, Житомир, Львов и Тернополь: минимум $5–6 за кв. м в месяц на окраине и $10 — в центре.Особенно интересным среди этих городов является Житомир, где ставки аренды офисных помещений намного выше, чем в других городах с таким же количеством населения. По словам директора житомирской риэлторской компании "Квадрат" Вячеслава Немировского, основная причина заключается в том, что новых помещений в городе почти не строят, а старого фонда всем желающим не хватает. "На цены здесь накладывают отпечаток, с одной стороны, близость Киева, где ставки намного выше, а с другой — тот факт, что через город проходят все выездные пути в Европу. Поэтому торговые предприятия всех направлений заинтересованы в представительствах в Житомире. У нас активно покупают и арендуют офисы киевские, днепропетровские и одесские компании. Такое давление на рынок со стороны арендаторов, по всей видимости, приведет к тому, что в следующем году цены на житомирские офисы станут еще выше", — прогнозирует г-н Немировский.Неординарным представляется и черкасский рынок, где за год офисная недвижимость в четыре раза подорожала в центре города и в три — на окраине. По словам директора Черкасской биржи недвижимости Михаила Моторного, это объясняется бурным развитием в течение последних лет экономики, торговли и промышленности. "Город развивается на глазах: открываются новые торговые представительства, филиалы банков и т. п., причем все хотят снять офис в центре, поэтому ставки на подобные помещения выросли поистине стремительно — с $5/кв. м в месяц в декабре прошлого года до $20 — в этом году. Но по-прежнему спрос в разы превышает имеющееся предложение", — объясняет г-н Моторный.По словам специалистов, традиционно высокие ставки на аренду офисных помещений в Одессе и Днепропетровске объясняются активным развитием среднего и мелкого бизнеса в этих городах, а также большой долей на их рынках различных российских компаний и зарубежных представительств, которые привыкли работать в комфортных условиях. В дальнейшем, по прогнозам экспертов, роста арендных ставок здесь не предвидится и за те же деньги будут предоставляться более современные профессиональные офисы, которых в Днепропетровске и Одессе планируется построить достаточно много. "Практически по всем ценовым показателям как жилой, так и коммерческой недвижимости Одесса сегодня занимает второе после столицы место в Украине, — рассказывает директор АН "Монарх" Тельман Абассов. — Хотя цены в этом областном центре практически равны киевским, дефицит профессиональной недвижимости ощущается в городе гораздо острее, чем в Киеве".

Несмотря на довольно высокие ставки на аренду офисных помещений в наиболее развитых регионах Украины, средний уровень цен на региональных рынках существенно отстает от столичных показателей. Специалисты объясняют это тем, что там практически нет профессиональных помещений. "Сегодня в областных центрах рынок офисов на 90–98% представлен помещениями бывших НИИ, админзданиями и переоборудованными квартирами. Тут нет такого уровня сервиса, как в профессиональных офисных центрах, — рассказывают специалисты "Украинской торговой гильдии". — Например, в таком большом городе, как Днепропетровск, на 350 тыс. кв. м офисных помещений приходится всего порядка 25 тыс. кв. м в профессиональных бизнес-центрах класса В или С, и даже увеличение количества профессиональных офисов к 2007 г. в четыре раза — до 100 тыс. кв. м — не решит проблему недостатка качественных площадей". Согласно данным "Украинской торговой гильдии" практически нет профессиональных офисных центров и в Виннице, где к разряду бизнес-центров можно отнести лишь два объекта суммарной площадью 1,7 тыс. кв. м, в то время как общая площадь используемых в городе под офисы помещений — 97 тыс. кв. м. "Количество профессиональных офисных помещений в Запорожье составляет лишь 10% от всех используемых, а в Харькове — только 2%. В некоторых областных центрах нет даже офисов класса В, не говоря уже о классах В+ или А", — отмечает Сергей Карамнов.Тем не менее специалисты утверждают, что такое положение вещей закономерно. "Рынок недвижимости любого региона насыщается постепенно. Сначала появляется хорошее жилье. Затем начинается бурное развитие ритейла, после чего качественные предложения появляются в офисном сегменте. С ростом благосостояния люди сначала улучшают жилищные условия, потом нужно наполнить дом первосортными товарами, а следом приходит понимание, что приличные условия нужны и для работы", — полагают специалисты компании Real Estate Solution.

По информации специалистов, насыщение региональных рынков идет сегодня малыми форматами. Это объясняется тем, что сейчас наиболее востребованными являются офисы площадью до 100 кв. м. "Такие помещения арендуют не только небольшие компании, но и акулы рынка. Судя по нашему опыту, выходя на региональный рынок, многие крупные компании предпочитают снимать представительский офис площадью не более 50 кв. м. Поначалу они зондируют почву, смотрят, как будет развиваться бизнес в этом регионе. А для этих целей вполне достаточно маленького помещения", — утверждает Сергей Карамнов. Учитывая эти обстоятельства, местные девелоперы стараются не строить слишком крупных офисных центров. В то же время региональные риэлторы уверены, что в областных центрах спрос на большие офисы не удовлетворен. Так, по словам Вячеслава Немировского, в Житомире достаточно заявок на помещения от 600 до 1 тыс. кв. м, однако найти такие площади в городе нереально.

Специалисты рынка офисной недвижимости сходятся во мнении, что, скорее всего, региональные рынки коммерческой недвижимости, в том числе и офисных помещений, будут развиваться гораздо быстрее, чем в свое время столичный рынок. "Киев ориентировался лишь на опыт развитых западных стран, где рынки недвижимости имеют многолетнюю историю. Регионам в этом смысле повезло больше, ведь можно ориентироваться и на киевский, и на зарубежный опыт", — говорит Сергей Карамнов. Он считает, что вслед за становлением профессионального рынка в регионах с новой силой продолжится рост арендных ставок.