• USD 27.8
  • EUR 33.4
  • GBP 38.7
Спецпроекты

Риэлторы считают кирпичи. Недобросовестность владельцев строящихся торговых центров ввела в заблуждение инвесторов и аналитиков рынка

Реклама на dsnews.ua

Арендные ставки в столичных торговых центрах вырастут в этом году не менее чем на 15%, побив даже прошлогодний рекорд. Виной тому дефицит площадей, спровоцированный массовым срывом сроков сдачи строящихся ТЦ на фоне растущего спроса торговцев, не вмещающихся на старых площадках.

Ежегодный провал

Специалисты сходятся во мнении, что нынешний год отметится для Киева крайне скудным пополнением рынка торговых помещений. По данным компании «Украинская Торговая Гильдия», вместо заявлявшихся ранее 12 торговых центров площадью более 200 тыс. кв. м в 2006 г. в столице в лучшем случае будет введено всего девять небольших ТЦ с площадью торговых помещений 60 тыс. кв. м. «Это почти в семь раз больше, чем в прошлом году, когда рынок пополнился всего одним ТЦ «Арена» на Крещатике площадью 8 тыс. кв. м, но в то же время гораздо меньше, чем в 2004-м (147 тыс. кв. м) или 2003 г. (70 тыс. кв. м)», — говорят специалисты «Украинской Торговой Гильдии».Такой спад активности инвесторов торговой недвижимости аналитики объясняют бумом запуска ТЦ в 2003–2004 гг. и большим количеством заявленных тогда же новых проектов. Девелоперов смущала конкуренция и увеличение сроков возврата инвестиций. «Два года назад рынок торговых помещений столицы был перенасыщен, и у многих собственников ТЦ имелись большие проблемы с их наполняемостью. Поэтому девелоперы практически потеряли интерес к этому рынку и перенаправили инвестиции в сферу жилищного строительства, сулящую значительно большие и более быстрые прибыли. Проекты же, которые закладываются сейчас (когда рынок испытывает острый дефицит свободных площадей и арендные ставки ежегодно растут на 10–15%), могут быть реализованы лишь к концу 2007 года», — отмечает директор компании ASTERA в Киеве Андрей Плюгин.

Сегодняшнюю ситуацию, по словам специалистов, усугубило еще и то, что многие заявленные к реализации два-три года назад проекты ТЦ ныне фактически провалились и вряд ли будут построены вообще. Это вторая очередь «Детского мира», которую обещали ввести в эксплуатацию в прошлом году, ТЦ на Позняках и «Квадрат» на Московском проспекте, которые планировались к открытию в этом году, и др. Пока не до конца решен вопрос и с вводом известных в городе проектов-гигантов — ТЦ «Лыбедь-Плаза» на Лыбедской площади и ТРЦ «Троицкий» перед НСК «Олимпийский». Даты открытия этих объектов последовательно переносились с 2005-го на 2006 г., с 2006-го на 2007-й, а сейчас они вообще заявлены на 2008–2009 гг. Заблаговременно перенесен ввод в эксплуатацию с 2006 г. на более поздние сроки и таких проектов, как ТЦ «Оазис», «Тельбин», «Авангард», «Квадрат-Аврора» и ТРЦ «Ритм-2».

Во всем виноваты дилетанты

По мнению специалистов, основными причинами срыва сроков стали проблемы с финансированием, сложности с разрешительной документацией, задержки с землеотводом, отсутствие грамотной работы на этапе проектирования, затягивание городскими властями процесса утверждения проектов, а также наличие на рынке большого количества непрофессионалов. «Невыход в прошлом году на рынок заявленных 200–300 тыс. кв. м торговых площадей связан отнюдь не с политическими (революция) и экономическими катаклизмами. Главным фактором стало то, что в последние годы на рынке коммерческой недвижимости появилось много непрофессионалов, которые часто не отдают себе отчет в реальности запланированного. И все известные нам задержки с открытием объектов коммерческой недвижимости, как правило, связаны с банальной переоценкой своих возможностей и реальных сроков реализации проекта», — считает генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии» Вадим Непоседов.Кроме того, специалисты отмечают, что все чаще инвесторы называют нереальные сроки ввода в эксплуатацию своих объектов ради привлечения к ним большего внимания, что очень негативно влияет на рынок. Задержка с открытием на год практически всегда приводит к конфликту между владельцами и будущими арендаторами, многие из которых начинают закупку товаров для своих торговых точек за несколько месяцев до ввода ТЦ в эксплуатацию.

Подобные девелоперские обманы уже привели к тому, что большинство аналитиков рынка прогнозируют ожидаемый ввод объекта не на основании заявлений инвестора и собственника, а только после самостоятельного осмотра состояния площадок и проделанных там работ. Так, внешние работы по возведению ТЦ «Дивоцвiт» возле станции метро «Оболонь», торговых центров за мостом на Московском проспекте, на улицах Мечникова и Бальзака, Fashion Center на улице Луначарского, по их информации, уже закончены, следовательно, открытие этих центров в ближайшее время вполне реально. Более туманно дело обстоит с такими проектами, как «Мультиплекс-Плаза» на Московском проспекте и кварталом торговли возле станции метро «Контрактова площа». Однако работы на данных площадках, по наблюдениям аналитиков, проводятся довольно активно.

Реклама на dsnews.ua

Тем не менее, по данным компании Colliers International, ввод только 60 тыс. кв. м ТЦ не решит проблемы дефицита торговых помещений и арендные ставки в течение этого года вырастут еще на 15% ( на протяжении 2005 г. их повышение составило в среднем по рынку 10–15%). 2006 г. также станет годом абсолютного преобладания новых ТЦ в нецентральных районах и в мультиформате. «Из восьми планирующихся к открытию торговых центров только два («Европа-Плаза» на бул. Шевченко и «Подольский квартал» на ул. Сагайдачного) находятся в районах, приближенных к центру, остальные расположены в так называемых спальных и промышленных районах. Кроме того, большинство из них не будут представлять собой отдельно стоящие здания, а войдут в офисно-торгово-жилищные комплексы (мультиформат)», —говорит Андрей Плюгин.

Торговцы выгонят крестьян

Консультанты и девелоперы сходятся во мнении, что более отдаленное будущее новых ТЦ (2007–2009 гг.) будет зависеть, прежде всего, от решения земельного вопроса в столице.Наиболее перспективным сегодня можно считать район Петровки, где имеются большие земельные участки с расположенными на них индустриальными и иными объектами, часто недействующими или использующимися неэффективно.

Еще одним формирующимся торговым коридором они считают Окружную дорогу, окрестности которой имеют весьма внушительный потенциал для развития. «Поскольку внешняя часть Окружной дороги занята сельскохозяйственными угодьями, ценность которых весьма сомнительна (из-за высокого уровня загрязненности), логичным было бы отдать их под сооружение ТЦ, тем более что при развитии данных участков у девелоперов не будет возникать дилеммы выбора между приносящей быстрые деньги жилой и перспективной, но более «медленной» торговой недвижимостью, так как данные земли неблагоприятны для строительства коттеджных городков и жилых зданий», — сказал генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов.

По словам специалистов, появление «Эпицентра» и METRO на Окружной дороге подтвердило правильность этой версии. Остальные торговцы пока только надеются, что городские власти отдадут им Окружную. Потенциальными же покупателями такой земли среди иностранцев аналитики называют такие зарубежные розничные сети, как OBI, IKEA, Aushan, Caree-four и, возможно, TESCO.По мнению экспертов, в 2007–2009 гг. киевские торговые центры будут становиться все крупнее (сейчас разрабатываются проекты принятых в Европе форматов, таких как Town Center, Fashion Center, Retail park и др.). «Если еще два года назад строительство ТЦ площадью 10 тыс. кв. м было пределом планов столичных инвесторов, то сегодня они имеют возможность возводить объекты более чем 100–200 тыс. кв. м», — отмечает Вадим Непоседов.

Проектируемые торговые центры столицы
Название   Адрес  Дата ввода (год) Торговая площадь
Fashion Center ул. Луначарского, 7 2006 16000
«Мультиплекс-Плаза»» Московский просп., 34-а 2006 20000
«Троицкий» ул. Б. Васильковская, 53-55 2007 40000
На месте к/-т «Аврора» бул. Перова 2007 18000
ТРЦ «Эспланада» Спортивная площадь 2007 55000
Редукторный завод ул. Борщаговская, 154 2007 30000
МЕГА Бориспольская трасса 2007 130000
ТЦ на Харьковском шоссе Харьковское шоссе, 19 2007 12000
«Амстор»  угол ул. Березняковской и Днепровской набережной 2007 30000
МВЦ-2 ст. м. «Левобережная» 2007 16000
ТЦ ул. Милославская, 31-б 2007 6500
«Оазис» ул. Тростянецкая н/д 28500
ТЦ ул. Владимирская 2008-09 32000
«Квадрат» на Троещине 2008-09 30000
ТЦ на Петровке 2008-09 50000
ТЦ на Столичном шоссе 2008-09 50000*
ТЦ возле ст. м. «Осокорки» 2008-09 30000*
«Лыбедь-Плаза» ул. Антоновича 2008-09 30000*
Lifestyle Centre ст. м. «Петровка» 2008-09 32000*
Master Park ул. Здолбуновская 2008-09 55000*
«Квадрат» на Вырлице просп. Бажана 2008-09 35000*
«Тельбин-ИВА» просп. Воссоединения 2008-09 17000*
«Квадрат» на ст. м. «Лесной» ст. м. «Лесная» 2008-09 35000*
Mixed-use на ул. Златоустовской ул. Златоустовская 2008-09 50000*
    Реклама на dsnews.ua