Бизнес-центры скоро заполнятся

Специалисты считают, что в столице обостряется дефицит помещений в бизнес-центрах. Эти утверждения основываются на двух основных факторах. Первый — увеличение спроса. Второй — в течение ближайших года-полутора не предвидится роста предложения.

После кризиса 1998 г. в Киеве было построено всего два офисных центра класса А — Millenium и Podil Plaza. Еще одним заслуживающим внимания сооружением считается Merx Сentre. Всего же за последние семь лет в строительство крупнейших бизнес- и офисных центров (категории А и В) иностранными и украинскими компаниями вложено порядка $150–200 млн. Эта цифра соизмерима со стоимостью возведения трех гостиничных комплексов — "Святая София", Hilton, "Театральная".
Подъемы и спады в строительстве и эксплуатации бизнес-центров в столице обусловлены объективными причинами. В середине 90-х годов многие иностранные фирмы, имея раздутые штаты, не только стремились застолбить себе место на украинском рынке, но и искали комфортные помещения под офис. Спрос на них, соответственно, рос.
Но через некоторое время бизнес-центров в Киеве стало больше, нежели их был способен поглотить рынок, после чего грянул кризис 1998 г. Иностранцы начали выводить бизнес из Украины, а отечественные компании заняли выжидательную позицию, что сказалось на заполняемости бизнес-центров. Многие сданные в эксплуатацию центры "застряли" с очень низким процентом заполняемости.
В конце 2000 г. в Киеве функционировал один бизнес-центр офисной площадью более 10 тыс. кв. м, пять — 7–10 тыс. кв. м, около десяти — 5–7 тыс. кв. м. и 20 небольших — до 5 тыс. кв. м. Следует отметить положительный факт: за последние два года стоимость 1 кв. м сооружаемых офисных помещений в бизнес-центрах снизилась с $1200–1500 до $700–900.
Но 2000 г. превзошел самые смелые ожидания экспертов: рынок офисной недвижимости заметно оживился. В результате средняя заполняемость бизнес-центров значительно повысилась. Так, по оценкам экспертов компании Colliers International, спрос на качественные офисные помещения уже сегодня превышает предложение — так называемый средний коэффициент вакантности не превысит 10%. По словам директора агентства "Терен плюс" Сергея Шевчука, Киев уже испытывает дефицит благоустроенных офисов, и чтобы удовлетворить спрос на них, необходимо в ближайшее время построить несколько новых бизнес-центров.
К примеру, заполняемость "Горизонт Тауэр" составляет сейчас около 90%. За последний год поднялись акции и "Крещатик Плаза": если в 1999 г. там было сдано в аренду около 30% офисных площадей, то сейчас — уже 95%. Что касается Millenium и Podil Plaza, то их заполняемость составляет около 75%. По словам главы отдела коммерческой недвижимости Colliers International Радомира Цукана, до конца года Millenium будет заполнен полностью. В случае с Podil Plaza прогнозы не такие радужные — специалисты считают не слишком удачным расположение здания.
С учетом того, что позитивные тенденции в экономике Украины сохраняются уже в течение длительного времени, к концу года на рынке офисной недвижимости может возникнуть дефицит предложения. Такую ситуацию могла бы изменить реализация нескольких новых проектов, но в ближайший год этого, по всей видимости, не произойдет.
Так, пока не реализован проект офисно-отельного центра "Виктория" стоимостью $80 млн, который планировали открыть в конце 2000 г. В нем намечали размесить апартаменты, большой ресторан, магазины, конференц-залы, спортивные клубы, автостоянку на 250 мест, а также офисы. В проектах еще значится и десятиэтажный деловой центр Parkview на бул. Шевченко, 32 общей офисной площадью 10 тыс. кв. м (см. подробнее "ДС" №21).
Канул в Лету и проект строительства отельно-офисного центра на Бессарабке стоимостью $283 млн. Из 150 тыс. кв. м общей площади примерно 45 тыс. кв. м отводилось под офисы. Жаль, что корейцы лишили Киев возможности обзавестись 30-этажным символом (более чем 160 м) и тем самым войти в элитный клуб европейских городов, где возведены высотки.
В последнее время отмечается еще одна тенденция. Многие украинские структуры проявляют заинтересованность в создании комбинированных бизнес-площадей: симбиоз офисов и подготовленных производственных площадок. Именно к этой категории относятся "Кемпа Сентер" на ул. Б. Васильковской и "Ост-Вест" на Подоле, которые расположены на удобных транспортных артериях. При этом стоимость одного квадратного метра в них достаточно корректная в сравнении с аналогичной в бизнес-центрах класса А.
Специалисты отмечают, что отечественные компании не склонны арендовать дорогие площади, поскольку одновременно с наращиванием темпов производства продукции они стремятся максимально снизить стоимостные издержки, чтобы их товары были конкурентоспособными.

Заполняемость киевских офисных центров и стоимость аренды   

Офисный центр

Общая арендная площадь, тыс. м кв.

Свобоные площади, тыс. м кв.

Арендные ставки (с учетом эксплуатационных расходов и НДС), $/м кв.

10

30

4,5

0,3

на продажу

6

0,27

35

14

0,8

30-40

9,7

1

30-32

5

0,9

20-24

6,1

31

7

нет точных данных

40

6

32-36

6,5

1,7

40

14

нет точных данных

33-36

6

21

4

25