Вторичка стала на уши
Несмотря на стремительный рост цен, в столице по-прежнему не хватает квартир по $500–600 тыс.
За последние три месяца вторичная недвижимость столицы подорожала еще на 23– 25%. Кроме проснувшихся покупателей, виновниками роста цен оказались застройщики, переставшие продавать квартиры, спекулянты, вынужденные переместиться на вторичку, и банкиры, решившие побаловать население доступными ипотечными кредитами.
Строители-заговорщики
Цены на б/у жилье Киева растут как на дрожжах: только за сентябрь столичная вторичка прибавила в стоимости 8%, в октябре эти показатели стали еще выше — 11,2%, за первую неделю ноября подержанные квартиры подорожали еще на 2,6%. Директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур уверен, что столь стремительный рост цен на жилье вызван стечением двух неблагоприятных для покупателей обстоятельств: активизацией рынка с началом в сентябре сезона деловой активности и резким сокращением предложения у столичных застройщиков. По словам директора АН Park Lane Андрея Игнатенко, сегодняшние клиенты первички, наученные горьким опытом "Элита-Центра", не хотят приобретать жилье у малоизвестных компаний — они рассматривают предложения максимум у четырех–шести давно действующих на рынке застройщиков. Последние же резко сократили свое предложение. Ряд экспертов полагает, что строители сознательно спровоцировали ситуацию — ведь, несмотря на проблемы с началом новых проектов, у ведущих столичных компаний есть огромные площадки для освоения, строить на которых им никто не мешает. Например, хотя уже имеется утвержденный план застройки микрорайона Позняки-3, "Житло-инвест" не выставляет эти объекты на продажу.
Соответственно, "первичные" покупатели, столкнувшись с дефицитом, стали живо интересоваться подержанным жильем. "Хотя далеко не все потенциальные покупатели совершают реальные сделки, хозяева столичной вторички, обрадованные большим количеством просмотров своих апартаментов, поднимают цены до заоблачных высот", — сказал Андрей Сокур.
Банки гонят цены
Риэлторы солидарны в том, что динамичный рост цен на вторичку вызван еще рядом дополнительных факторов. Прежде всего, это новая политика банков. По словам генерального директора АН "Траектория" Сергея Клименко, сейчас финучреждения постоянно увеличивают свои кредитные портфели. "Когда потенциальный покупатель может вообще не иметь денег на покупку жилья, а вся его задача — это убедить финансовое учреждение в том, что в будущем он сможет вернуть кредит, — это не может не подогреть рынок", — говорит Сергей Клименко, отмечая, что в практике работы риэлторов встречаются случаи, когда люди, имеющие накопления всего в $5 тыс., приобретают в кредит недвижимость по $150 тыс.
Еще одним фактором, подогревающим рынок вторичного жилья столицы, стал активный заход в этот сегмент спекулянтов, количество которых на вторичке всего за месяц увеличилось как минимум вдвое. По данным cпециалистов, каждая десятая сделка по приобретению б/у жилья сегодня совершается спекулянтами. Сюда направили свои средства многие киевские компании средней руки и даже небольшие банки, спекулировавшие ранее на первичном рынке. Вкладывать деньги они предпочитают в двухкомнатные квартиры, прежде всего ориентируясь на их цену, — она должна быть меньше, чем в среднем в данном микрорайоне.
В итоге, по данным корпорации "Первая риэлторская группа", сегодня самое дешевое предложение в столице — непрезентабельная гостинка на окраине — оценивается на уровне $44 тыс. Минимальная стоимость полноценной однокомнатной квартиры составляет $55–60 тыс., двухкомнатной — $65 тыс., трехкомнатной — $85 тыс.
Приезжие погнались за ценой
Говоря о предпочтениях сегодняшних покупателей вторички в столице, риэлторы сходятся во мнении, что наибольшим спросом пользуется жилье в ценовом диапазоне $60–180 тыс., то есть наиболее экономный сегмент рынка. Охотнее всего берут двухкомнатные квартиры как на самых окраинах, так и в приближенных к центру районах, а также уже сданное в эксплуатацию новое жилье, поступившее на вторичный рынок.
Согласно исследованию, проведенному компанией Global Solutions, пятая часть потенциальных покупателей стремится приобрести квартиру на Оболони. Как ни странно, столько же хотят осесть в таких районах, как Ленинградская площадь и Дарницкий вокзал, которые, по словам Сергея Клименко, стали популярными благодаря регионалам. "Таких покупателей интересует прежде всего цена, а поскольку в городе они не ориентируются, то квартиры на Ленинградской площади и возле Дарницкого вокзала, где цены одни из самых доступных на рынке, стали для них желанным приобретением", — говорит г-н Клименко.
Что же касается "первичной вторички", то, как сказал Андрей Сокур, хотя средняя сумма сделки по новой "единичке" сегодня составляет $100 тыс., по "двушке" — $140 тыс., по "трешке" — $170 тыс., квартиры в недавно построенных домах хорошо реализуются, следовательно, спекулянты, вовремя вложившие деньги в эту недвижимость, не прогадали.
Аутсайдером спроса со стороны покупателей Андрей Игнатенко считает ценовой диапазон от $200 тыс. до 500 тыс. — здесь практически нет движения. Зато квартиры стоимостью от $500–600 тыс. идут достаточно хорошо, и зачастую вариантов в этом ценовом сегменте даже не хватает.
Андрей Игнатенко утверждает, что сегодня на рынке 60% сделок — это продажа одной недвижимости и одновременно приобретение другой, а только 40% — чистые покупки. При этом половина всех приобретений недвижимости осуществляется в кредит, хотя еще год назад доля таких покупок не превышала 30%. "Среди киевлян самой популярной сделкой на рынке является улучшение своих жилищных условий, когда продается, например, однокомнатная квартира и покупается двухкомнатная в более удобном районе. Среди регионалов наиболее популярна покупка одно- или двухкомнатной квартиры в спальных районах столицы", — сказал он.
Говоря о дальнейшем развитии рынка, риэлторы в своих прогнозах пессимистичны. Как уверяет г-н Игнатенко, до конца года б/у жилье Киева поднимется еще на 10%. С такой цифрой согласны и другие опрошенные "ДС" руководители столичных агентств недвижимости.
