Серые черноземы. Селянам снова запретили торговать своими наделами, оставив земельный бизнес богатым
Теневой рынок земли, с которым так долго обещали бороться высокие чиновники разных рангов и мастей, просуществует еще как минимум год. На прошлой неделе Верховная Рада преодолела вето Президента и продлила мораторий на продажу участков сельскохозяйственного назначения. Эксперты сходятся во мнении, что данное решение только усилит коррупционные схемы в земельной политике и позволит отдельным "предпринимателям" и дальше скупать за бесценок селянские наделы.
Впервые мораторий на продажу сельхозугодий введен в 2001 г. и должен был продлиться до 1 января 2005 г. Предполагалось, что за это время парламентарии успеют принять все необходимые законы, регулирующие рынок сельхозземель. Однако народные избранники и не думали выполнять возложенные на них обязанности, предпочитая снова и снова продлевать запрет на свободную продажу угодий сельскохозяйственного назначения. Основной мотивацией парламентариев, которые и ранее, и теперь голосовали за это решение, была неготовность законодательной базы (парламенту необходимо принять законы "Об особенностях обращения земель, находящихся в государственной и коммунальной собственности", "Об особенностях обращения земель товарно-сельскохозяйственного производства" и "О государственном земельном кадастре") и показная забота о селянах, которых якобы пустят по миру оборотистые предприниматели. В действительности решение народных избранников лишь стимулирует процветание теневых схем отчуждения сельхозугодий.
Если бы мораторий был снят, сделки с землей могли бы заключаться непосредственно между селянами и реальными покупателями, таким образом, посредники, которые сейчас прокручивают теневые схемы, остались бы не у дел. Аналитики считают, что в результате конечная цена продажи сельхозугодий поползла бы вниз, поскольку на рынок одномоментно были бы выброшены сотни тысяч гектаров, значительная часть из которых находится в инвестиционно привлекательных местах. Речь в основном идет о наделах вокруг областных центров, фасадных участках вдоль общегосударственных трасс, полей, граничащих с водоемами, лесами и горами. Рыночная стоимость одной сотки земли подобного качества в разных местах страны колеблется от $0,5 до $15 тыс. Еще в прошлом году многие эксперты сходились во мнении, что после выхода запретных наделов в открытую продажу рыночная цена сотки снизилась бы минимум на 30%, а в отдельных регионах — и на 50%. А это, в свою очередь, невыгодно людям, занимающимся теневой скупкой для последующей перепродажи. Посему, чтобы не допустить обвала рынка и не потерять уже вложенные в теневые схемы средства, они начнут активную скупку участков, для того чтобы к окончанию моратория свободная земля была сконцентрирована в руках бизнеса, а не селян. О том, что сегодня при наличии запрета наделы активно меняют собственников, свидетельствуют данные Госкомзема, согласно которым в Украине уже зарегистрировано более 31 тыс. актов отчуждения участков.
Самой распространенной схемой смены хозяина сельскохозяйственного пая является так называемая "долгая схема". Суть ее достаточно проста: хозяин земли заключает с потенциальным покупателем своеобразный договор, в котором обязуется после окончания моратория передать надел новому владельцу. При этом деньги за него он берет еще на этапе подписания договора. На данный момент по подобной схеме распроданы практически все участки в пристоличном регионе.
Активно используется и практика смены целевого назначения земли. Самым дорогим путем завладения наделов по данной схеме является введение паев в границы населенных пунктов, перевод их из состава земель товарного сельского хозяйства в состав личного селянского, скупка и последующая смена целевого назначения, предопределяющего строительство на полученных участках жилья. В такой цепочке участвуют, как правило, достаточно много игроков: власти населенного пункта, администрация и депутаты района и области, поскольку только с их разрешения официально можно вводить землю в состав того или иного населенного пункта, и еще целый ряд чиновников различных разрешительных органов. Причем даже такая дорогостоящая, на первый взгляд, схема весьма прибыльна. Дело в том, что, отводя таким образом крупный надел, например под коттеджный городок, предприниматель, как правило, не приступает к реализации строительного проекта, а просто-напросто распродает участки людям, которые возводят дома по индивидуальным проектам. Подобные схемы активно используются в Причерноморье, Карпатском регионе и Киевской области.
Менее затратные схемы со сменой целевого назначения — это перевод паев в земли промышленной застройки. При ее проработке задействуется только администрация населенного пункта и района. В горных массивах страны распространена практика, когда ценные сельхозугодия каким-то чудом оказываются в сейсмоопасных зонах и очень быстро теряют плодородность. Такой разгул черных отводов лишает средний класс возможности открыто приобретать землю, крестьян — получать реальные деньги за свои участки, а государство — прозрачного земельного рынка и налогов от его функционирования.
