Донецку не хватает прилавков. Жесткий дефицит торговых площадей в городе вполовину повысил их стоимость

Стремление продавцов со всей страны подзаработать на жителях шахтерской столицы буквально взорвало местный рынок торговой недвижимости. Купить хорошее помещение в Донецке очень сложно, а арендные ставки уже вдвое превышают показатели начала прошлого года. Данная тенденция привела к тому, что магазины стали переселяться из центра в более доступные спальные районы.

Город бутиков
Имидж Донецка как города, где сосредоточена состоятельная публика, не дает покоя продавцам самых различных товаров. Местные риэлторы рассказывают, что в прошлом году сюда устремились компании со всей Украины. "Наибольшее количество новичков прибывает из Киева, Львова, Одессы, Харькова и Днепропетровска. Заметно активизировались и местные торговцы. Как следствие, спрос на торговые площади вырос на 30%", — говорит начальник отдела нежилого фонда донецкого АН "Жилком" Марк Петренко. По его словам, львиную долю претендентов на торговые площади составляют сети, продающие одежду и обувь, а также эксклюзивную продукцию — дорогие ювелирные украшения, часы и пр. Такие компании хотят заполучить недвижимость в центре города, особенно популярны у них улицы Артема, Университетская, а также Комсомольский и Театральный проспекты.

Это привело к стремительному росту цен на торговые площади. За год выросли на 50% как арендные ставки, так и расценки для покупателей. Сегодня снять помещение под магазин в центре можно не дешевле $100 /кв. м, а в некоторых ТЦ они гораздо выше. К примеру, "Донецк-Сити" предлагает площади по $150/кв. м. Желающим приобрести недвижимость в собственность придется выложить до $7 тыс. /кв. м, а за самые ликвидные объекты просят 15 тыс./кв. м. "Но даже при столь высоких ценах выбора практически нет", — утверждает специалист по коммерческой недвижимости донецкого АН "Универсал" Игорь Жердев. С ним согласны и в агентстве "Жилком". "Сложно подобрать варианты как для покупателей, так и для арендаторов. Если год назад мы могли предложить клиенту на выбор семь-восемь объектов, то в последнее время с трудом находим один-два.

ТЦ разочаровывают торговцев
По мнению местных риэлторов, самый острый дефицит ощущается на отдельно стоящие помещения, заявки на которые составляют в базе агентств не менее 60%. Строительство новых объектов затруднено проблемами с выделением земли, особенно в центре города. А если потенциальный инвестор и получает участок, то предпочитает использовать его максимально эффективно, к примеру под ТЦ.

Впрочем, и сегмент торговых центров нельзя назвать быстрорастущим. По данным Украинской Торговой Гильдии, в будущем году прогнозируемые темпы роста площадей в Донецке составят порядка 112%, тогда как, скажем, в Днепропетровске — 128%, Львове — 191%, Харькове — 186%.

На сегодняшний день в городе насчитывается порядка 20 объектов, позиционирующихся как ТЦ, но, по словам аналитиков Украинской Торговой Гильдии, на самом деле таковыми являются не более 12 из них (общая площадь — 79 тыс. кв. м). Таким образом, на 1 тыс. жителей приходится около 78 кв. м торговых площадей, что в 1,5 раза меньше, чем в Киеве. Среди наиболее заметных проектов эксперты называют открывшиеся в 2005 г. "Север-Плазу" и "Амстор", а также премьеры прошлого года — "Сити-Центр", "Амстор-4", "Империя мебели". Как отмечает Марк Петренко, часто ТЦ привлекают потенциальных арендодателей только до тех пор, пока являются новыми и активно рекламируются. Со временем текучесть арендаторов увеличивается, а в некоторых случаях помещения вообще пустуют. Стоит отметить, что специфичной особенностью донецкого рынка, которую, видимо, не всегда учитывают владельцы ТЦ, является боязнь арендаторами высоты: если площади на первых этажах расходятся на ура, то на вторых, не говоря уже о третьих и четвертых, торговцы селятся уже с меньшим желанием. Местные риэлторы объясняют эту странную особенность менталитетом покупателей, которые предпочитают ограничить шоппинг первым этажом ТЦ и выше попросту не доходят, из-за чего продавцы несут убытки.

Одним из самых неудачных, по данным агентства "Жилком", является ТЦ "Планета", расположенный на улице Артема. Здесь сдаются огромные площади (по 300 кв. м), которым сложно найти применение. Как следствие, даже сравнительно невысокие ставки ($60–70/кв. м) не помогли хозяевам заполнить комплекс — свободных помещений нет только на первом этаже, а верхние уже начали позиционировать как офисные. Сложно назвать переполненным и центр "Золотое кольцо" на стыке улицы Университетской и Ленинского проспекта. Сейчас снять помещение там можно за $100/кв. м и выбирать есть из чего — полностью заполнен только первый этаж. Игорь Жердев добавляет к этому списку ТЦ "Форум", расположенный в микрорайоне Студгородок. "Хотя арендная плата там не очень большая (порядка $70/кв. м), центр наполовину пустует, что объясняется, скорее всего, не очень удачным месторасположением", — считает г-н Жердев.

Перспективная периферия
Львиная доля донецкой торговой недвижимости сосредоточена в центральном Ворошиловском районе. Здесь находится 85% торговых центров и большинство отдельных магазинов. В то же время в Киевском и Калининском районах расположено только 23% ТЦ, а в периферийных жилмассивах и того меньше — 2%.

Вместе с тем нынешняя дороговизна объектов в центре все чаще заставляет торговцев покидать их. Представитель местной компании "Герц" Максим Сидорский утверждает, что заметно растет спрос на торговую недвижимость в Киевском и Калининском районах. "Весьма востребованы помещения, расположенные неподалеку от супермаркетов и рынков. К примеру, возле гастронома "Обжора" в микрорайоне Текстильщики начали сооружать новые небольшие ТЦ, и от потенциальных арендаторов нет отбоя, так как им обеспечен большой поток покупателей, а арендные ставки заметно ниже, чем в центре, — от $40 до 60/кв. м", — отмечает Игорь Жердев. Новый ТРЦ строят также в Калининском районе возле супермаркета "Амстор". Предположительно, его торговые площади составят порядка 4 тыс. кв. м, а заявленные арендные ставки будут колебаться в пределах $80–100/кв. м. В спальных районах также активно реконструируют старые гастрономы, которые затем выставляются в аренду по цене $30–60/кв. м, что весьма привлекательно для наименее состоятельных торговцев.

В Украинской Торговой Гильдии прогнозируют, что уже в этом году большинство новых ТЦ станут возводить именно на окраинах города. "К 2008 г. в центре будут находиться не более половины всех ТЦ, в прилегающих районах — 15%, в спальных микрорайонах — 35%", — считают в организации. Однако конкретных данных о планируемых ТЦ на окраинах эксперты пока не имеют. Вместе с тем на рынке муссируется информация о новых фешенебельных проектах опять же в центре. В нынешнем году местная компания "Континент-Центр" намерена построить неподалеку от ЦУМа пятиэтажный ТЦ площадью порядка 23 тыс. кв. м.

Всего же, по мнению специалистов, в 2007 г. количество ТЦ в городе увеличится на 12%. Как полагают риэлторы, спрос будет расти более динамично как минимум на 30%. Учитывая этот факт, эксперты не исключают, что в следующем году дефицит доступных торговых площадей будет только нарастать, а их стоимость увеличится приблизительно на 10–15%.