Житомир завалят жильем. Большое количество возводящихся в городе объектов кардинально изменит структуру местного рынка недвижимости
Отсутствие до недавнего времени массового жилищного строительства в Житомире привело к жесткому дефициту квартир, и за год они подорожали на 100%. Но сейчас застройщики активизировались — в течение двух-трех лет предполагается ввести в эксплуатацию порядка 50 новых домов и четыре загородных коттеджных поселка, что наверняка снизит динамику роста цен на недвижимость уже в этом сезоне.
Квартиры на вес золота
Житомирские риэлторы не подтверждают общеукраинской тенденции снижения покупательской активности на рынке недвижимости с начала этого года. Наоборот, как отмечают в местном АН "Маєток", если обычно в январе и феврале они традиционно фиксировали наименьшее количество сделок, то в этом сезоне спада не было. С коллегами согласен и владелец риэлторской компании "Квадрат" Вячеслав Немировский, по словам которого сделки заключались вплоть до Нового года — очереди в БТИ и нотариальных конторах побили все рекорды. "Не наблюдалось особого затишья и в период рождественских каникул, что не характерно для рынка недвижимости", — сообщает он. Эксперты не берутся объяснить феномен активизации покупателей, предполагая, что данная тенденция может быть связана с ужесточающимся дефицитом жилья и его стремительным удорожанием. Горожане попросту боялись откладывать сделки, опасаясь нового витка роста цен.
Как говорит владелец местного АН "Гарант" Сергей Сербин, спрос на жилье превышает предложение уже в течение как минимум двух-трех лет. Найти квартиру, соответствующую запросам клиента, становится все сложнее, поэтому потенциальные покупатели особо не перебирают. В агентстве "Маєток" утверждают, что сейчас в Житомире можно в считанные дни продать буквально любую квартиру.
Наиболее популярным является жилье в центре (ул. Театральная, Большая Бердичевская, Киевская, Пушкинская, пл. Победы и пр.), а также в микрорайоне Карбутовка, который расположен ближе к выезду из города, но отличается сравнительно новой застройкой (дома 15-летней давности с улучшенной планировкой) и хорошими рекреационными возможностями — рядом находятся парк и река. За последний год цены на квартиры в престижных районах выросли вдвое.
Сейчас однокомнатные апартаменты без ремонта в доме сталинской постройки в центре можно приобрести за $55 тыс. Двухкомнатная квартира там же будет стоить не менее $75–80 тыс. Аналогичное жилье в кирпичных девятиэтажках обойдется на $5–10 тыс. дешевле, покупатели, готовые ютиться в хрущевках, могут сэкономить еще столько же. Возле железнодорожного вокзала и в микрорайоне Богульня, несмотря на близость к центру, удорожание менее существенно — на 70–80% за год. Однокомнатную квартиру улучшенной планировки здесь можно купить за $44 тыс., хрущевка обойдется в $39–40 тыс., гостинка — в $30–33 тыс. Самое дешевое жилье в микрорайонах Полевая и Крошня, где за гостинки просят от $28 тыс., а "двушку" можно приобрести за $45–50 тыс. Тем не менее и они за год выросли в цене на 70%. По мнению местных риэлторов, квартиры будут дорожать и в нынешнем сезоне, причем динамика останется достаточно высокой — 30–40%.
Застройщики проснулись
Эксперты усматривают причины дефицита жилой недвижимости в Житомире в несоответствии спроса и предложения. Количество потенциальных покупателей постоянно растет, что не в последнюю очередь связано с массовым кредитованием таких сделок, а жилищный фонд в областном центре практически не пополняется. До недавнего времени здесь фактически отсутствовал первичный рынок жилья. В прошлом году сданы в эксплуатацию два новых дома, но они вряд ли смогут изменить ситуацию. Сейчас в стадии строительства находится еще около десяти объектов. "Как правило, все квартиры в них распродаются на уровне 50% готовности дома, когда люди убеждаются, что это не очередной "Элита-Центр", — отмечает Вячеслав Немировский. Средняя цена жилплощади в таких домах варьируется от $900 до $1100/кв. м. Впрочем, как утверждают в АН "Маєток", далеко не все ново- стройки пользуются спросом. "К примеру, в микрорайоне Крошня, возле молокозавода, возводят целый жилмассив, однако покупатели предпочитают старый фонд в центре, а не новые дома в непрестижном районе", — говорят риэлторы. Но, похоже, застройщики вошли во вкус и намерены в ближайшем будущем завалить Житомир новыми квартирами. Эксперты отмечают, что компании получили порядка 40 участков под жилое строительство. Некоторые дома, как анонсируют инвесторы, даже будут претендовать на статус элитных.
Пока же состоятельные горожане вынуждены рассматривать в качестве жилья разве что перепланированные сталинки с евроремонтом. По словам Вячеслава Немировского, в центре таких квартир много и особого недостатка не ощущается. Тем не менее их стоимость достаточно высока — апартаменты площадью 90–95 кв. м потянут примерно на $150 тыс., что является рекордом для города. Вероятно, с появлением новых предложений для богатых клиентов спрос на старый фонд снизится, а цены на него, которые риэлторы считают явно завышенными, если и не упадут, то, по крайней мере, уже не будут расти.
Тягу горожан к земле переоценили
Дефицит жилья и его дороговизна гонит покупателей за пределы городской черты. Как говорит Сергей Сербин, за прошедший год спрос на загородную недвижимость и земельные участки вырос в разы. Дополнительную лепту в этот процесс внесли киевляне, которые все чаще скупают земли возле Житомира. "Если год назад наиболее популярными были наделы в радиусе 5–7 км от города, то сейчас он расширился до 20–25 км", — добавляет Вячеслав Немировский. Причем одинаково востребованы участки практически во всех направлениях. На Киевской трассе самым престижным считается поселок Глыбочица, на Новоград-Волынской — Ивановка, на Винницкой — Заричаны. Средняя стоимость земли в этих районах составляет $1–1,2 тыс./сотка, что как минимум на 150–200% выше, чем год назад. Менее стремительно дорожают наделы лишь на северном направлении, где за сотку просят всего $500–800. "Земли там хорошие, подъезд к городу удобный (рядом — микрорайон Крошня). Так что их непопулярность можно объяснить лишь покупательскими стереотипами, которые не хотят селиться на чернобыльском направлении", — считает г-н Немировский.
Застройщики уже оценили ликвидность житомирского пригорода. В начале этого года анонсировано строительство четырех коттеджных городков. Пока проекты находятся на стадии утверждения, поэтому в компаниях не уточняют месторасположения этих объектов. Известно лишь, что каждый из поселков будет вмещать от 15 до 150 домов площадью 200–300 кв. м (запрашиваемые инвесторами участки — от 4 до 20 га). Ориентировочная стоимость такого жилья составит $700–800/кв. м. Три поселка застроят классическими коттеджами, один — таун-хаусами.
Риэлторы считают, что одновременный выброс в продажу такого количества загородного жилья грозит обвалить рынок, если заявленные проекты будут реализованы. "Ведь помимо этих объектов, вокруг Житомира еще много недостроенных домов, которые можно купить всего за $50–60 тыс. вместе с участком в 20 соток. Поэтому продать несколько сотен коттеджей по $200–300 тыс. будет непросто", — резюмирует г-н Немировский. По мнению риэлторов, данная тенденция может привести к замедлению роста цен на загородную недвижимость — в текущем году он не превысит 20–25%.
