Аренда взбесилась
Столичная торговля в шоке. Всего за полгода стоимость аренды торговых помещений в городе выросла на 20–35%, достигнув рекордных для Восточной Европы отметок. Главные виновники страданий работников весов и прилавка — девелоперы и строители. Уже не первый год они срывают все сроки ввода в действие торговых центров, которые могли бы насытить рынок. По темпам строительства объектов торговли Киев уже отстает от таких городов, как Днепропетровск и Николаев.
Выше только небо
По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад. Площадь непрофессиональных помещений под торговлю также растет не слишком высокими темпами — на 50–70 тыс. в год (за счет первых этажей новостроек) и достигла отметки в 1,1–1,3 млн кв. м. "Уровень вакантности в ТЦ и ТРЦ столицы составляет всего 1% против традиционных для Европы 12–14%. Примерно такой же показатель и у непрофессиональных помещений в центральной части города. На окраинах же доля простаивающих площадей не превышает 5–10%. Это, естественно, приводит к росту арендных ставок, тогда как цены в других сегментах рынка коммерческой недвижимости приостановились", — рассказывает генеральный директор АН "Траектория" Сергей Клименко.
Несмотря на то что еще полгода назад средняя ставка в Киеве ($70,6/кв. м/мес.) уже превышала аналогичный показатель в странах Восточной Европы примерно в два раза, сегодня она продолжает увеличиваться. Например, в ТЦ "Мандарин Плаза" арендная плата достигла $200 кв. м/мес., ТЦ "Караван" — $100–140 кв. м/мес. "В этом году спрос превысил предложение как минимум в пять раз. В наиболее интересных проектах на один лот приходилось более десяти заявок", — отмечают в Украинской Торговой Гильдии.
Еще больший рост арендных ставок ожидается в ближайшем будущем, о чем можно судить по заявкам ТРЦ, которые пока не сданы в эксплуатацию, но предварительные договоры аренды с ними уже можно заключить. Так, по данным Украинской Торговой Гильдии, в ТРЦ "Аврора квадрат", расположенном на непрестижной Воскресенке и запланированном к открытию в 2008 г., плата составляет $75–120 за кв. м. Еще выше расценки в ТРЦ "Материк" на улице Борщаговской, 154, который также будет открыт в следующем году. Они составляют $200 за кв. м/мес. Для сравнения, в действующих ТЦ и ТРЦ на окраинах столицы квадрат сегодня сдают за $50. По словам генерального директора компании "Украинская Торговая Гильдия" Вадима Непоседова, несмотря на такие расценки, предварительные договоры аренды в еще не сданных ТРЦ заключаются весьма активно. "Разница стоимости в новых и уже действующих торговых комплексах объясняется давлением на рынок прежде всего мелких и средних торговцев. Именно их массовый ажиотажный спрос провоцирует ежегодный 50%-ный подъем средних цен. От этого страдают сами мелкие операторы, в замешательство приходят сетевые, в том числе западные ритейлоры", — полагает г-н Непоседов.
Арендаторы в неудобном положении
Такая же ситуация сложилась и в сегменте непрофессиональных торговых помещений. По данным АН "Траектория", всего за полгода арендные ставки на торговую недвижимость класса А в Киеве повысились на 13%. Расценки на помещения класса В поднялись на 8–25%. Как считает Сергей Клименко, в этом сегменте недвижимости стремительный взлет цен объясняется давлением на рынок уже со стороны ритейлоров. "Только за последнее время столицу атаковали такие монстры ритейла, как "Евросеть", "Арбат престиж", сети российских детских супермаркетов", — уведомил г-н Клименко.
Эксперты рынка практически единогласно объясняют мотивы колоссальной активности как мелких торговцев, так и сетевиков стремлением к развитию. По словам Вадима Непоседова, только в центре города сейчас насчитывается 10 тыс. операторов рыночного формата, которые уже готовы вырасти из своих нынешних 2–6 кв. м в малоприспособленных местах до помещений в 20–60 кв. м в престижных ТЦ и ТРЦ. Кроме того, в Киеве ежегодно становится на 20% больше сетевых операторов, объемы уже существующих ежегодно увеличиваются в среднем в два раза. Третьим классом, который создает давление на рынок, стали иностранцы, прежде всего российские ритейлоры. "Когда такая масса желающих арендовать цивилизованные торговые площади сталкивается в одном-двух проектах, готовящихся к вводу, получается ажиотажный спрос и, как следствие, — безудержный рост цен на аренду", — рассказал Вадим Непоседов.
По мнению Сергея Клименко, на увеличение арендных ставок влияет и постоянно растущая цена продажи этого вида недвижимости. Так, в центре столицы стоимость квадратного метра достигла $25 тыс. "Поэтому арендная плата на помещение под торговлю в пассаже на Крещатике в $450 за кв. м/мес. никого больше не удивляет", — отмечает г-н Клименко. "Фактически арендаторы оказываются в безвыходной ситуации: у них очень неудобное положение на рынке, где царит арендодатель. Пришлой сети предлагают за помещения сразу в два раза больше и диктуют собственные жесткие правила игры. Тем же, кому удается удержаться в своих помещениях, приходится платить больше", — сообщает Вадим Непоседов.
Ленивые строители
В ближайшие полгода арендаторы вряд ли смогут вздохнуть спокойно. Согласно прогнозам компании Colliers International, несмотря на то что на этот год анонсирован ввод 478 тыс. кв. м торговых площадей, эксперты ожидают, помимо уже открытого "Комода", ввод в эксплуатацию лишь первой очереди "Днепровской Пристани" (гипермаркет на пр. Ватутина) общей площадью до 30 тыс. кв. м. Такие объекты, как ТРЦ "Мультиплекс-Плаза" на Московском проспекте, ТРЦ "Квадрат-Аврора" на бульваре Перова, ТРЦ "Эспланада" на Спортивной площади, ТРЦ "Одиссей" на улице Булгакова, ТОРК "Материк" на Борщаговской, 154, ТЦ на Милославской и Владимирской полностью вступят в строй не ранее следующего года. "Вопрос, почему в Киеве не строят торговые центры, скорее риторический. Отсутствие прозрачных схем приобретения земельных участков и, соответственно, неоправданная стоимость земли, сложности с получением разрешительной документации являются основными проблемами", — говорят в компании Colliers International. Собственно, проблемы строителей и девелоперов и стали главной причиной беспрецедентного ценового скачка. "Если ввести на рынок порядка 600 тыс. кв. м новых площадей, то все желающие разместились бы в них и арендные ставки упали до европейского уровня", — уверен Вадим Непоседов. С таким мнением согласны и в АН "Траектория", где отмечают, что когда удельная площадь торговых помещений достигнет в столице европейского уровня в 315 кв. м/тыс. человек, можно надеяться на снижение арендных ставок.
