Штормовое предупреждение. Нынешнее межсезонье может положить начало удешевлению неликвидного жилья в курортной Ялте
Давно перегретый рынок жилья Ялты, похоже, в шаге от крушения. Нынешней осенью риэлторы не зафиксировали традиционного повышения покупательской активности, тогда как предложение на рынке по-прежнему бьет все рекорды. Этот факт уже к концу нынешнего года может положить начало тенденции снижения цен на наименее ликвидное жилье. Впрочем, новостройкам и земельным участкам ценовой обвал пока не грозит: и те и другие за год прибавили в цене по 30–50%
Хрущевки шатает
Вопреки ожиданиям, традиционного осеннего всплеска покупательской активности в Ялте в этом году не наблюдается. По словам соучредителя АН "Планета Крым" Игоря Захарченко, особенно сложно найти потенциальных покупателей владельцам вторички, которые после окончания курортного сезона обычно массово выставляют такое жилье на продажу. Местные риэлторы утверждают, что предложение квартир на вторичном рынке на сегодняшний день превышает спрос как минимум на 15–20%. В компании "Ренессанс" данную тенденцию объясняют в основном явно завышенными ценами. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в пределах Массандры, Чайной Горки и 10-го микрорайона достигает $55–60 тыс., а в центре Ялты, в районе Набережной, — $100 тыс. В то же время, по словам Игоря Захарченко, 70% покупателей хотят приобрести жилье стоимостью до $80–90 тыс., при этом выбирают, чтобы оно располагалось в непосредственной близости от моря. "Подобных вариантов крайне мало, а другими клиенты интересуются очень редко. Так что рынок замер", — констатирует г-н Захарченко.
Стоит отметить, что столь высокие цены отпугнули инвесторов, которые приобретали квартиры с целью их последующей перепродажи или сдачи в аренду. "На сегодняшний день доля таких покупателей снизилась с прежних 30–40 до 10–15%", — утверждают в агентствах. Вместе с тем, по словам Игоря Захарченко, владельцы подержанного жилья не спешат снижать цены. Больше того, готовясь к началу сезона, они повысили расценки на 5–7%.
Эксперты затрудняются предугадать ход дальнейшего развития ситуации. "С одной стороны, — говорит Игорь Захарченко, — застой на рынке может оказаться временным. Дело в том, что львиную долю покупателей ялтинской недвижимости составляют жители промышленно развитых регионов, в первую очередь Донецка, Днепропетровска, Киева. Возможно, их инертность обусловлена прошедшими недавно выборами. Если это так, то к концу осени спрос на квартиры может вырасти на 10–20%, что повлечет за собой и очередной виток удорожания жилья, динамика которого к концу года может составить 15%". Интерес покупателей к вторичке могут стимулировать и намерения местных властей провести масштабную реконструкцию хрущевок. И хотя пока в этом направлении ничего не делается, стоимость такого жилья в центре Ялты уже достигла $3 тыс./кв. м.
В "Ренессансе", наоборот, считают, что продолжение бума на вторичном рынке вряд ли возможно, так как в городе появляется все больше новостроек, в которых квадратный метр жилья стоит порядка $1,5 тыс. "Как следствие все больше покупателей предпочитают вкладывать средства именно в новое жилье", — уверяют в компании. Если же стагнация на вторичке продолжится, эксперты не исключают начала процесса снижения цен, который в первую очередь затронет все те же излишне перегретые хрущевки.
Город новостроек
Между тем продавцы нового жилья на недостаток клиентов не жалуются. Консультант компании "Техком Украина" Виктория Светкова утверждает, что за год спрос на эту категорию недвижимости вырос на 40–50%. Эксперт объясняет активизацию покупателей высокой инвестиционной привлекательностью новостроек и быстрой окупаемостью таких вложений. Не случайно свыше 50% клиентов АН составляют те, кто приобретает новое жилье именно в коммерческих целях — для перепродажи или аренды. Кроме того, в этом году в ялтинские агентства все чаще обращаются иностранцы, желающие приобрести апартаменты у моря. Понятно, что они также претендуют главным образом на ново- стройки.
Высокий спрос поддерживает и растущее предложение на первичке. Строительный бум в Ялте в самом разгаре. По данным компании "Техком-Украина", в нынешнем году крымские строители ввели в эксплуатацию на 60% жилья больше, чем в прошлом. В течение ближайших трех-четырех лет в городе будет возведено не менее 20 домов, а до 2020 г. планируется реализовать не менее 60 проектов жилых комплексов.
На сегодняшний день в Ялте продаются квартиры в 12 ново- стройках. Большинство из них рассчитано на VIP-покупателей, а стоимость квадратного метра жилья колеблется в пределах $3–10 тыс. Среди таковых можно назвать, в частности, комплексы "Роял Хаус", "Эгоист", "Вершина успеха", "Наутилус", "Ореанда-Плаза", "Адмиралтейский" и др.
Причем сегмент элитного жилья по-прежнему демонстрирует тенденцию к удорожанию. В этом году большинство новостроек такого класса выросли в цене, по меньше мере, на 30%, а некоторые объекты, по словам г-жи Светковой, — в два раза. Как следствие в нынешнем сезоне Ялте удалось выйти на новый рекорд по стоимости квадратного метра в новостройке. Комплекс "Сон у моря", расположенный в Никите, заявил цену в $14 тыс./кв. м, тогда как до недавнего времени максимальные цены достигали лишь $10 тыс.
Среди относительно новых тенденций рынка нового жилья эксперты называют и активное развитие сегмента новостроек эконом- и среднего класса, цены в которых стартуют с $1,5 тыс./кв. м. К примеру, квартиры в новых домах в районе Дарсана и Массандры предлагаются по $1,6 тыс. грн./кв. м, на улице Блюхера — по $1,7 тыс., Щорса — от $1,9 тыс. за квадрат. Именно этот сегмент местные риэлторы считают одним из наиболее перспективных, ведь свободных участков на берегу моря под застройку элитными объектами в городе осталось не так много, в то время как места для домов эконом-класса пока достаточно. Кроме того, спрос на недорогие квартиры продолжает расти. Что касается ценовых прогнозов для первички, то, по мнению экспертов, в обозримом будущем будут дорожать практически все новые объекты. Динамика роста цен в следующем году составит порядка 15%.
Поближе к морю
Не спадает ажиотаж и на земельном рынке. По словам Игоря Захарченко, за год спрос на участки вырос на треть. Большинство покупателей хотят заполучить кусочек Крыма размером в 10–20 соток. Среди обязательных условий, естественно, непосредственная близость к морю. "Но предложений, отвечающих таким требованиям, становится все меньше. А те наделы, что все же выставляются на продажу, явно переоценены", — говорит г-н Захарченко, утверждая, что за последний год наиболее ликвидные площадки в окрестностях Ялты подорожали на 30–40%. Самая дорогая земля в самом городе (от $25 тыс./сотка) и на Поляне сказок (от $17 тыс.). В районе Большой Ялты цены стартуют от $15 тыс./сотка. Самые низкие тарифы — на землю над Объездной дорогой — порядка 10 тыс./сотка, а недооформленные участки, которых здесь предлагается немало, и вовсе продают по $5 тыс. за сотку.
Цены на дома в Ялте стартуют с $500 тыс. За такие деньги можно приобрести ничем не примечательный коттедж площадью 150 кв. м, построенный пять-семь лет назад. Понятно, что о близости к морю в данном случае говорить не приходится. За право слушать плеск волн покупателю придется заплатить как минимум $1 млн. В среднем $1,5 млн обходятся виллы в коттеджных городках, расположенных в окрестностях Большой Ялты: "Левадийский", "Испанская деревня" и пр. "Цены на действительно элитные дома: площадью от 200 кв. м, с дизайнерским ремонтом, бассейном и выходом к морю — в этом году достигли $5–6 млн", — утверждает Игорь Захарченко.
Впрочем, застройщики обещают предложить варианты домов и для среднего класса. В Гурзуфе начато строительство городка "Вилла Роз", где, помимо роскошных вилл, предусмотрены таунхаусы. Их заявленная стоимость — $480 тыс. за домовладение площадью 360 кв. м.
В компании "Ренессанс" отмечают, что в последнее время начали пользоваться спросом также участки и постройки в лесной зоне возле Ялты. Цены на землю здесь пока сравнительно невысоки и стартуют с $12 тыс./сотка. Но уже в ближайшее время, как прогнозируют риэлторы, наделы в сосновых борах могут подорожать на 30–50%. В лесной зоне предлагаются и дома в коттеджных городках, — в районе горы Магаби и Массандры. Их стоимость также существенно отличается от расположенных у моря — $3,5 тыс./кв. м против как минимум $5–7 тыс. соответственно.
