На дне. Просчеты девелоперов поставили в тяжелое положение столичных торговцев
Киев окончательно превращается в торговую провинцию. Если в прошлом году по количеству построенных квадратных метров торговой недвижимости столицу Украины обогнали "только" Днепропетровск и Николаев, то теперь она оказалась вообще на пятом месте. Результатом очередного девелоперского обмана стал рекордный рост арендных ставок в уже действующих ТЦ. Даже расположенные на Левом берегу торговые центры подняли ставки до уровня объектов на Крещатике.
Неспособные киевляне
Особенно обидно для столичной гордости, что лидером списка оказались Черновцы, в которых живет лишь 245 тыс. человек. В этом году там ввели в строй 100 тыс. кв. м торговых площадей. Далее в списке идут Харьков, Николаев и Днепропетровск. Cтоличные девелоперы смогли порадовать предпринимателей лишь 83 тыс. кв. м. В течение года свои двери для посетителей открыли лишь ТОЦ "Комод" у метро "Левобережная", ТРЦ "Большевик" возле "Шулявской", ТЦ "Материк" на улице Борщаговской, 154, и первая очередь ТРЦ "Днепровская пристань" на проспекте Ватутина.
Сложившаяся в Киеве ситуация выглядит несколько странно на фоне ажиотажного спроса и стремительного роста ставок, которые за первое полугодие поднялись на 20–35%, а с осени в половине действующих ТЦ и ТРЦ — еще на 50–70%.
Подтолкнуть девелоперов к решительным действиям не может даже гигантская рентабельность. По словам генерального директора компании "Украинская Торговая Гильдия" Вадима Непоседова, продажа построенного и заполненного арендаторами ТЦ позволяет девелоперам получить 200–300% от вложенных средств.
Главной причиной удручающего положения является полная закрытость столичного строительного рынка для иностранных компаний. Показательным стал пример шведской IKEI, которой в течение более чем двух лет городские власти так и не выделили подходящий земельный участок для строительства объекта в 300 тыс. кв. м. Аналогичная судьба постигла и другие крупные зарубежные фирмы, которые пытались в последнее время выйти на этот рынок, не особо это афишируя.
Местные же девелоперы, по словам партнера консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, в большинстве своем не в состоянии в краткие сроки разработать концепции и рабочую документацию сложных многофункциональных проектов — помимо традиционных торговых помещений, огромные залы развлечений, мультиплексы, офисы и т. п. "Если ранее площадь строящихся торговых центров составляла порядка 5–30 тыс. кв. м и они были выполнены в традиционном стиле бутиковой торговли, то проекты, которые сейчас планируются к выходу на рынок, имеют площадь от 30–40 тыс. кв. м. Такой масштаб, естественно, затягивает сроки реализации, поскольку у фирм нет соответствующего опыта и специалистов", — говорит Артем Новиков. В итоге, по словам эксперта, инвесторы и заказчики многих крупных ТРЦ, которые уже в этом году должны были открыть свои двери для покупателей, фактически только переходят к стадии разработки рабочей документации, а уже строящиеся объекты никак не могут закончить. Так, на следующий год опять перенесены сроки ввода ТРЦ "Мультиплекс-Плаза" на Московском проспекте, ТРЦ "Квадрат-Аврора" на бульваре Перова, ТРЦ "Эспланада" на Спортивной площади, ТРЦ "Одиссей" на улице Булгакова, ТЦ на Милославской, а также свыше десятка мелких объектов.
Кроме того, свою лепту в срыв сроков вносят и традиционные для Киева бюрократические проволочки. По словам директора департамента управления активами компании "XXI Век" Татьяны Честнейшей, на ситуацию повлияла смена мэра и значительной части чиновников. "В связи со сложностями в приобретении земельных участков, а также с утверждением разрешительной документации в столице неудивительно, что внимание многих игроков рынка сосредоточилось на регионах, а Киев оказался в аутсайдерах", — замечает г-жа Честнейшая.
Еще одной крайне важной причиной постоянного переноса сроков введения в эксплуатацию более мелких объектов, по слова г-на Непоседова, является стремительный рост стоимости земельных участков. "Мелкие девелоперы, которым они принадлежат, и так просыпаются каждое утро все богаче и богаче, и, соответственно, не спешат искать средства на их освоение, связываться с банковскими кредитами, рисками строительства в столице и т. д. Предпринимать какую-либо деятельность, кроме как из года в год анонсировать строительство ТЦ на своей земле, их может заставить только прекращение роста стоимости наделов", — говорит Вадим Непоседов.
По словам директора "Украинской Торговой Гильдии" Виталия Бойко, торгово-развлекательные объекты оказались самым сложным сегментом рынка. Даже возведение офисных центров идет гораздо веселее, хотя дефицит ощущается и там.
Девелоперы, финансирующие постройку офисов, совершили в этом году трудовой подвиг, сдав в эксплуатацию 180 тыс. м профессиональных офисных помещений. Эксперты отмечают, что такие объекты намного проще в проектировании, не требуют постоянной работы большой команды профессиональных консультантов, и под них банки гораздо охотнее выделяют кредиты.
Аренда будет расти и дальше
Острый дефицит площадей способствовал стремительному росту уровня арендных ставок в ТЦ и ТРЦ Киева. Наиболее резкие ценовые всплески отмечались в июне и октябре этого года. В итоге в некоторых торговых центрах цена аренды квадратного метра выросла более чем в два раза. Например, если в начале этого года площади в ТРЦ "Караван" предлагались по $100–140 кв. м/мес., то сегодня они оцениваются уже в $200. Аренда помещений в ТЦ "Европорт" на улице Лукашевича выросла за год с $30–70 за кв. м/мес. до $50–200. До заветной отметки в $200 за кв. м/мес. подняли расценки и собственники ТЦ "Городок". На резко взлетевший уровень ставок равняются и ТРЦ, только вышедшие на рынок. Как рассказывает Артем Новиков, ставки в бутиковой зоне ТЦ "Материк" составляли 150–230 за кв. м/мес., в ТРЦ "Днепровская пристань" — $120–200. По словам специалистов "Украинской Торговой Гильдии", ранее уровень ставок в $200 за кв. м/мес. можно было встретить лишь в объектах, расположенных по краям Крещатика — ТЦ "Мандарин-Плаза" и "Глобус". Еще ряд старых объектов осенью этого года повысили ставки на 50–70%, однако и это не привело к появлению свободных помещений: уровень вакантности в ТЦ столицы по-прежнему не превышает 2%.
С другой стороны, по словам Татьяны Честнейшей, в некоторых ТЦ арендные ставки остались практически на том же уровне, что и в прошлом году. Главная причина — отсутствие значительного спроса на эти площади, из-за чего их собственники вынуждены прилагать немалые усилия по удержанию арендаторов и уменьшению ротации. Так, например, уровень цен аренды в ТРЦ "Ритм" зафиксировался на уровне начала года в $25–40 за кв. м/мес. Средний же уровень арендных ставок по городу, по подсчетам аналитиков, к декабрю нынешнего года достиг отметки в $128/кв. м/мес. против $70 год назад и $40–45 в 2005 г.
Ввод в следующем году ожидаемых новых 8–9 проектов общей площадью порядка 120–130 тыс. кв. м, по мнению специалистов, не приведет к стабилизации аренды, которая продолжит расти. По словам Вадима Непоседова, есть большая доля вероятности, что в следующем году на рынок выйдут ТРЦ "Квадрат Аврора" на бульваре Перова, 36, вторая очередь ТРЦ "Днепровская пристань" на проспекте Ватутина, ТРЦ "Материк" на Позняках. Также можно ожидать ввода в эксплуатацию ТРЦ "Экспланада" на Спортивной площади и ТРЦ на Петровке, который сейчас активно возводит компания Aushan. Кроме того, в "Украинской Торговой Гильдии" ожидают окончания строительства двух ТЦ площадью 30–40 тыс. кв. м в районе Окружной дороги и ввода второй очереди "Дарынка". Как утверждает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, велика вероятность ввода в строй и ТРЦ по улице Срибнокильской. В большинстве этих новых проектов заявленный уровень арендных ставок находится в диапазоне $150–200 за кв. м/мес.
По словам Артема Новикова, чтобы насытить киевский рынок торговых помещений и снизить ставки, необходимо построить не менее 500 тыс. кв. м, поэтому начала снижения стоимости аренды можно ожидать не ранее 2010 г. А г-жа Честнейшая считает, что ситуацию могут исправить разве что иностранные девелоперы.
Например, отчаявшись получить у властей надел под строительство "МЕГА-центра", шведская IKEA, как уже писала "ДС", приобрела в Киеве на вторичном рынке земельный участок площадью 18 га, на котором можно соорудить около 80 тыс. кв. м помещений, в то время как ранее она собиралась построить объект в 300 тыс. кв. м, который мог бы значительно снизить напряжение на рынке торговых помещений. Выход объекта IKEA можно ожидать в достаточно сжатые сроки. По словам г-жи Честнейшей, сейчас целый ряд крупных иностранных девелоперских компаний ведут активные поиски участков или проектов, которые позволят им закрепиться в украинской столице. "Экспансия международных компаний, без сомнения, создаст предпосылки для снижения арендных ставок", — говорит эксперт. Однако на протяжении следующего года рост ставок составит до 10–15% за год в среднем, а в некоторых объектах и 70–100%.
