Лоток у моря. Ограниченное количество торговых центров в Ялте позволяет владельцам даже самых неликвидных помещений зарабатывать баснословные деньги
Владельцы торговых площадей в Ялте наживаются на курортном статусе не меньше, чем сдающие внаем жилье. Привлеченные платежеспособным контингентом отдыхающих, в город хлынули продавцы со всей страны. Как следствие, в течение последнего года стоимость помещений удвоилась, а арендные ставки достигли уровня городов-миллионников. Закончится ценовой ажиотаж не скоро: местные власти не приветствуют массового строительства объектов ритейла, в то время как потенциал старого фонда уже практически исчерпан.
Торговцы рвутся на курорт
Ялта претендует на статус одного из крупнейших торговых центров Крыма. Если в прошлые годы в городе преобладал мелкий бизнес "местного разлива", который зачастую носил сезонный характер, то в последнее время на этот рынок все чаще обращают внимание ведущие крымские и национальные торговые компании. Причина их повышенного интереса объясняется как популярностью курортной Ялты и нивелированием сезонности отдыха, так и бурным строительством шикарных апартаментов, что привлекает в город состоятельных людей, которые могут рассматриваться в качестве потенциальных покупателей.
В течение последних двух лет о себе заявили несколько продуктовых сетей ("Велика Кишеня", "Фуршет", "Фора"), супермаркет бытовой техники "Фокстрот". Все чаще возможностью обосноваться в Ялте интересуются и поставщики продукции ведущих одежных и обувных ТМ. По оценкам местных риэлторов, данные тенденции привели к резкому всплеску спроса на торговые помещения в Ялте: за год количество заявок в базе АН, по данным представителя департамента стратегического развития девелоперской компании "Техком-Украина" Виктории Светковой, выросло как минимум на 25%.
Директор агентства "Планета Крым" Анна Мельникова отмечает, что чаще всего потенциальные арендаторы и покупатели просят подобрать им площади в центре города — на Набережной, улицах Киевской, Московской, Чехова. "Наиболее популярными являются помещения в 100 кв. м, однако торговцы готовы довольствоваться и меньшими площадями, если они подходят им по остальным критериям, прежде всего расположению", — поясняет г-жа Мельникова. В агентстве "Ялта-Сити" утверждают, что большая часть реальных сделок проходит по гораздо меньшим торговым помещениям, размеры которых зачастую не превышают 20–50 кв. м, что объясняется острой нехваткой в центре города более просторных вариантов. В то же время, как говорит Анна Мельникова, многие арендаторы пока не готовы рассматривать большие и сравнительно недорогие (на 30–40% дешевле, чем в центре) здания на периферии Ялты, побаиваясь, что там не будет необходимого потока потенциальных покупателей. Исключение составляют разве что продавцы продуктов питания и строительных материалов, которые все чаще задумываются о переселении на окраины. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что уже в ближайшее время ситуация может кардинально измениться: дефицит площадей в центре города и рекордный рост их стоимости заставит ритейлоров осваивать менее популярные районы. Развитию данной тенденции будет способствовать и дальнейший выход на рынок крупных национальных продуктовых и строительных сетей, которые, как правило, строят собственные комплексы на окраинах города. Со временем вокруг таких супермаркетов создаются торговые зоны, расположение в которых становится интересным и для продавцов промышленных товаров (одежды, обуви и пр.).
Золотой прилавок
К нашествию ритейлоров Ялта оказалась не готова. По оценкам экспертов, на сегодняшний день спрос на торговые помещения, по крайней мере, в 1,5–2 раза опережает существующее предложение. Председатель постоянной депутатской комиссии по вопросам коммунальной собственности и приватизации Ялтинского горсовета Дмитрий Беляев отмечает, что большинство наиболее ликвидных объектов, которые ранее находились на балансе города, уже выкуплены. Но армия претендентов на оставшееся городское имущество, несмотря на то что привлекательных для коммерсантов объектов осталось не так много, не редеет — заявки на участие в конкурсе на один лот подает не менее 5–7 компаний. При этом он подчеркнул, что мэрия отдает предпочтение крупным национальным предприятиям. Высокий спрос и наличие платежеспособных арендаторов позволили местным властям пересмотреть ставки: по сравнению с прошлым годом они выросли почти в два раза — с 50 до 80 грн./кв. м. Но компаний, которым удается заполучить помещение за такие деньги, не так много. Большинство бизнесменов вынуждены рассматривать варианты аренды или покупки помещений в жилых домах на вторичном рынке. Несмотря на заоблачные цены, приобрести площади с каждым годом становится все сложнее: владельцы, неплохо зарабатывающие на аренде, неохотно расстаются с прибыльной недвижимостью.
"К примеру, первые этажи в домах на улице Московской полностью выкуплены еще несколько лет назад. Сейчас активно распродается недвижимость на улице Киевской. И хотя цены не-оправданно высокие, покупатели буквально выстраиваются в очередь", — говорит Анна Мельникова. По ее словам, стоимость квадратного метра нежилого фонда за год удвоилась, скакнувши с $1,5 тыс. до 3 тыс. И, судя по всему, это далеко не предел. "Уже есть прецеденты, когда за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м на первом этаже просят $140 тыс. При этом нежилой фонд на окраинах практически не пользуется спросом и не только не растет в цене, но и, наоборот, дешевеет на 5–10% в год", — говорит Анна Мельникова. Весьма активно распродаются и первые этажи новостроек, проекты которых предусматривают наличие торговых площадей ("Адмирал", "Киевская Русь", "Адмиралтейский" и пр.). Причем приобретают такие объекты не только компании, но и частные лица, желающие подзаработать на последующей сдаче помещения внаем. Как следствие, цены в этом сегменте растут не менее динамично, чем на вторичке, и на сегодняшний день колеблются от $3,5 тыс./кв. м (ул. Киевская, Московская) до $7–10 тыс./кв. м (Набережная).
Впечатляет и динамика арендных ставок. Если в прошлом году цены стартовали с $25–30/ кв. м в месяц, то сейчас нижняя планка находится на уровне $40/кв. м. За такие деньги можно снять помещение без ремонта в стороне от оживленных улиц. Цены в центре варьируются $70–100/кв. м, хотя, по данным Дмитрия Беляева, уже есть прецеденты реальных сделок, где была зафиксирована рекордная для Ялты, да и, пожалуй, всего Крыма, цифра в $130–140/кв. м в месяц (за такие деньги ушло помещение в новом доме на Набережной).
Для ТЦ нет места
Одной из причин дороговизны торговых помещений в Ялте эксперты называют крайне небольшое количество крупных ТЦ. На сегодняшний день в городе работают не более десятка комплексов, включая продуктовые супермаркеты, которые относятся к данной категории весьма условно, так как сдают сторонним арендаторам не более 10–15% своих площадей. Среди наиболее крупных ТЦ Виктория Светкова называет "Орион", "Дом одежды", "Дом мебели", ТЦ на улицах Маршака и Гоголя. Арендные ставки в них достигают $100/кв. м, но при этом свободных площадей практически нет.
Сейчас ведется строительство еще нескольких профильных объектов. Прежде всего речь идет о реконструкции бывших продовольственных и вещевых рынков ("Комсомолец", на ул. Киевской, К. Маркса). На сегодняшний день работы ведутся лишь на "Комсомольце", где будет построен пятиэтажный ТЦ. На других рынках, как рассказывает Дмитрий Беляев, пока лишь обсуждается вопрос приватизации земельных участков (порядка 1,2 га). Но ожидается, что уже в этом году на территории продовольственного рынка начнется сооружение многофункционального комплекса с торговым центром и гостиничным комплексом (инвестиции составят около $10 млн). Разработчики предполагают, что ежегодные доходы от данного комплекса будут достигать порядка $7 млн. Планируется также реконструкция ялтинского крытого пассажного рынка, который будет преобразован в двух- и трехэтажный торговый центр и сможет принести девелоперам не менее $2 млн ежегодного дохода. По словам г-на Беляева, не так давно город выделил участок в 3 га в районе автовокзала под строительство крупного торгово-выставочного центра.
Из "классических" ТЦ, в структуре которых не предусмотрено наличие офисных и выставочных площадей, можно отметить разве что "Скай Плаза", строительство которого ведется на месте бывшего рыбокомбината, и ТРК на Южнобережном шоссе.
Большинство перечисленных объектов войдут в эксплуатацию не ранее 2009–2010 гг. Но даже тогда для удовлетворения растущего спроса новых площадей будет явно недостаточно. На расширение же перспективного списка ТЦ в ближайшее время рассчитывать вряд ли стоит, поскольку, как заявил Дмитрий Беляев, город будет в первую очередь отдавать предпочтение тем инвесторам, которые готовы вложить средства в развитие курортной инфраструктуры, и только потом — строителям жилых и торговых объектов.
А так как свободной земли в Ялте не так много, до последних очередь может и вовсе не дойти. Подобные перспективы позволят ретейлорам уже сейчас прогнозировать дальнейшее подорожание торговых площадей на 10–20% в год.
