Без права выбора. Медленные темпы строительства складов в Одессе позволяют владельцам даже самых примитивных хранилищ выкручивать руки арендаторам

Ситуация на одесском рынке складских помещений близка к точке кипения: спрос на хранилища стремительно растет, тогда как предложение фактически не меняется. Такая тенденция позволила владельцам даже неликвидных объектов существенно повысить ставки, практически ничего не вкладывая в облагораживание помещений. Но если арендаторы вынуждены соглашаться даже на самые невыгодные условия, то потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию:

за год количество сделок сократилось в разы.

Особенности менталитета
Одесским компаниям все сложнее решить проблему хранения своего товара. По оценкам управляющего партнера фирмы GIN Consulting Group Геннадия Холявко, спрос на складские помещения в городе за последний год вырос как минимум на 30%, причем аппетиты у некоторых потенциальных клиентов увеличиваются еще более динамично. К примеру, арендаторов, специализирующихся на розничной торговле, за сезон стало больше на 35%, а фирм, нуждающихся в перевалочных складах для транзита товара, — почти на 40%, говорит г-н Холявко. Список компаний, претендующих на одесские хранилища, по словам представителя "Первой риэлторской компании" Бориса Марушко, практически не изменился: в нем по-прежнему лидируют крупные дистрибьюторы продуктов питания, напитков, бытовой химии, стройматериалов. Заметно активизировались в прошлом году фармацевты и парфюмеры, которые в нынешнем сезоне будут на равных конкурировать с традиционными фаворитами за лучшие склады.

Наибольшим спросом пользуются современные комплексы из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей с регулируемым температурным режимом, системами вентиляции, видеонаблюдения и охранной сигнализацией. В качестве обязательных требований арендаторы оговаривают также наличие погрузочно-разгрузочных площадок, необходимого оборудования, парковки для большегрузных авто, офиса с коммуникационными линиями и пр. Но в процессе выбора объекта компаниям приходится отказываться, по крайней мере, от трети пожеланий. Скажем, найти в Одессе отапливаемый склад — большая удача, и если при выходе на рынок теплое хранилище пытаются снять не менее 50% фирм, то заселяются в таковое лишь 10–15%. В последнее время владельцы помещений пытаются удовлетворить запросы арендаторов, утепляя объекты. Но поскольку особо тратиться на привередливых клиентов никто не хочет, применяются преимущественно кустарные методы, скажем, обтягивание стен полиэтиленовой пленкой, установка специальных ламп и т. п.

Кстати, в последнее время владельцы складов все чаще стараются облагородить объект за счет постояльцев. Скажем, с потенциальным арендатором обсуждаются требования к хранилищу (ремонт, наличие оборудования и пр.), после чего он вносит предоплату, за которую, собственно, и выполняются необходимые работы. При этом, сделав ремонт фактически за деньги клиента, собственник тут же поднимает ставки, ссылаясь на улучшенное качество объекта. Но, учитывая ажиотажный спрос на хранилища на фоне более чем скромного предложения, компании вынуждены мириться с такой особенностью одесских собственников.

В то же время Борис Марушко отмечает, что оживление наблюдается исключительно в сегменте аренды, тогда как количество сделок купли-продажи складов, наоборот, существенно снизилось. С лета прошлого года потенциальные клиенты лишь присматриваются к объектам, но практически ничего не покупают, что связано как с завышенными ценами на хранилища в регионе, так и с некоторыми другими проблемами. "К примеру, нередко распродаются производственные комплексы, но у их владельцев право собственности есть только на строения, а не на земельные участки. Покупатели не хотят ввязываться в сомнительные сделки. Кроме того, на рынке немного объектов, подходящих им по качеству, а платить за старые помещения клиенты уже не хотят", — добавляет начальник отдела коммерческой недвижимости АН "Президент" Александр Писарский.

Просроченные цены
Риэлторы отмечают, что дефицит складов в городе достиг катастрофических масштабов. По их оценкам, на сегодняшний день спрос превышает предложение как минимум на 20–30%. Особенно непростая ситуация сложилась в сегменте хранилищ класса А, потребности в которых, как считает Геннадий Холявко, удовлетворены не более чем на 5%.

В настоящее время большая часть одесских складов представляет собой старые объекты, сохранившиеся еще с советских времен и расположенные на территории производственных комплексов. Наиболее крупными складскими зонами традиционно считаются такие районы, как Застава (в промзоне между Овидиопольской и Киевской трассами) и Пересыпь-Слободка (между Киевской и Николаевской трассами). Месторасположение хранилищ вполне устраивает большинство арендаторов, так как лежит на пути к Илличевскому порту, рынку "7 километр", а также по направлению на Молдову и Киев. Но вот качество находящихся там помещений вызывает все больше нареканий: ведь в большинстве из них нынешние собственники не удосужились сделать даже косметический ремонт.

При этом цены не назовешь низкими: в течение последнего года они выросли на 15–20% и сейчас составляют $5–6/кв. м в месяц, тогда как большинство арендаторов ищут хранилища стоимостью до $5/кв. м, говорит Борис Марушко.

Среди современных комплексов Геннадий Холявко называет "Мегатранс", на 4-м км трассы Одесса–Киев, и "Максан", находящийся в черте города. Стоимость аренды там достигает $10/кв. м в месяц. "Но на свободный рынок площади в новых складах выставляются крайне редко, так как девелоперы набрали якорных клиентов еще на этапе строительства", — добавляет г-н Марушко. Эксперты прогнозируют, что, учитывая дефицит предложения, арендные ставки будут расти и в дальнейшем — уже в ближайшие месяцы они могут подняться как минимум на 10%

При этом стоимость продающихся объектов за последний год практически не изменилась и на сегодняшний день в зависимости от качества склада колеблется от $300 до $800/кв. м. Замороженными оказались и цены на землю под строительство логистических комплексов. После стремительного подорожания в два-три раза в начале 2007 г. наделы резко потеряли привлекательность в глазах потенциальных покупателей и больше цена на них не повышается. К примеру, участок на Овидиопольской или Киевской трассе можно приобрести за $12–15 тыс./сотка, Николаевской — до $11 тыс./сотка.

В ожидании чуда
Учитывая затишье на земельном рынке, в обозримом будущем эксперты не прогнозируют существенного увеличения предложения складской недвижимости в регионе. Аналитики поясняют инертность инвесторов как завышенными ценами на участки, так и более высокой рентабельностью строительства торгово-развлекательных центров и жилых домов. На данный момент в Одессе начата реализация лишь двух новых складских комплексов, позиционирующихся в классе А. В частности, компания GLD invest/Akron Group возводит на трассе Одесса–Киев, в пяти километрах от города, объект площадью порядка 160 тыс. кв. м (первая очередь — 48 тыс. кв. м). Компания GIN Consulting Group начала в этом же районе сооружение склада площадью

14 тыс. кв. м. "Но, — признает Геннадий Холявко, — заявленные объекты смогут покрыть существующий дефицит не более чем на 25%, поэтому даже при условии динамичного строительства в течение ближайших пяти–семи лет потребность в хранилищах в регионе вряд ли будет удовлетворена". В то же время появление новых качественных складов может притормозить динамику роста арендных ставок. По мнению аналитиков, в нынешнем году предельная стоимость хранилищ класса А вряд ли превысит планку в $12/кв. м в месяц.