За чаевые. Всемогущий украинский чиновник заставляет умерить аппетиты даже могущественных иностранных отельеров
В Украине наблюдается настоящий гостиничный бум. О выходе на наш рынок заявляют все новые и новые сети с мировым именем. Однако тратить собственные деньги иностранцы не спешат, предпочитая работать через местных партнеров, получая не более 3–7% возможной прибыли. Причина такого подхода не нова — сложности с решением земельных вопросов и бюрократизация согласовательной системы. Впрочем, если отрасль сохранит рекордные темпы развития, то жадность может пересилить страх.
Звездная экспансия
Международные гостиничные сети все активнее интересуются возможностью закрепиться в нашей стране. К уже работающим в Киеве Radisson SAS и Hyatt Regency в скором времени обещают присоединиться как минимум три–пять их конкурентов. Минувший и нынешний годы могут стать рекордными по количеству громких заявлений от иностранных отельных магнатов и их украинских партнеров.
Группа "XXI Век" анонсировала строительство под управлением французской группы Accor Group пятизвездочной гостиницы Sofitel на улице Лютеранской в столице. Компания DeVision договорилась о сотрудничестве с мировой сетью Starwood Hotels, которой планирует передать в управление несколько своих отелей. Ожидается, что гостиница DeVision в Конче-Заспе в ближайшем будущем приобретет сетевое имя Le Meridien. Эксперты не исключают, что Starwood Hotels попытается вывести в Украину и свой не менее знаменитый брэнд Sheraton. Компания также вела переговоры с рядом украинских девелоперов о строительстве в Киеве сетевого отеля St. Regis.
Международная сеть Fairmont Raffles Hotels договорилась с отечественной компанией "Ярославов Вал" о возведении в Киеве гостиницы под брэндом Fairmon, который является люксовым в линейке ТМ компании. Ожидается, что объект, в который по самым скромным подсчетам будет вложено не менее $120 млн, примет первых посетителей уже в 2009 г.
Не собираются останавливаться и те, кто уже успел обзавестись активами в нашей стране. В частности, Rezidor Group построит на Бориспольском шоссе еще одну четырехзвездочную Radisson SAS. Она также планирует реализовать несколько проектов в регионах, однако подробности пока не разглашает. В скором времени обещают открыть и столичные долгострои — Hilton на бульваре Шевченко и "Интерконтиненталь" на Большой Житомирской.
Причем если до недавнего времени сетевики интересовались исключительно строительством в Украине фешенебельных гостиниц, то сейчас все чаще обращают внимание на эконом-сегмент. Руководитель отдела аналитики и исследований Deol Partners Александр Романишин рассказывает, что Wyndham Hotel Group (США) заключил с компанией "Украинские отели" (входит в корпорацию "Астрон-Украина") эксклюзивное соглашение, предусматривающее строительство сети трехзвездочных гостиниц Ramada Encore в столице и городах с населением свыше 200 тыс. Ожидается, что в течение ближайших лет будет сооружено, по меньше мере, 15 таких объектов.
Чуть ранее компания Clubhouse Group Holdings, заручившись дружбой с одним из владельцев сети "Фуршет" Игорем Баленко объявила о строительстве сети трехзвездочных отелей "7 дней". Их планируются открыть в Киеве, Львове, Трускавце и Крыму.
Доходные номера
Вице-президент по гостиничному бизнесу корпорации "ВС Энерджи Интернейшнл Украина" (отели "Премьер Палас", "Ореанда", "Днистер", "Лондонская", "Космополит", "Стар", "Аврора") Олег Болотов считает интерес иностранных сетей к нашей стране вполне закономерным. "Одной из главных причин их лояльности к нашему рынку является перспективность отельного бизнеса в Украине. На сегодняшний день внутренний рынок испытывает дефицит качественного предложения", — говорит он. По его данным, если, к примеру, в Европе период окупаемости среднестатистической гостиницы составляет порядка 12 лет, а в США — до 18 лет, то у нас вполне реально возвратить инвестиции уже в течение шести–девяти лет. При этом, по оценкам представителя компании "Астрон-Украина" Владислава Вежнина, инвестиции в отель уровня пять звезд могут достигать $100 млн, а вложения в объект эконом-класса стартуют с $5–6 млн. В Европе они выше как минимум на 10%. Понятно, что подобные рекорды обеспечивает дефицит гостиничных номеров и их высокая стоимость. Член совета директоров компании "XXI Век" Андрей Миргородский отмечает, что в Киеве на тысячу жителей приходится всего 0,4 отельного номера, тогда как, например, соответствующий коэффициент для Москвы составляет 0,8, Варшавы — 5, Берлина — 6, Парижа — 6,4, а Рима — более 16.
По мнению Олега Болотова, наиболее перспективным является сегмент трехзвездочных гостиниц, поскольку именно в них нуждаются порядка 80% потенциальных постояльцев. "Но с точки зрения прибыльности выгоднее строить пятизвездочные отели — они окупаются быстрее, а спрос на фешенебельные номера пока еще превышает предложение", — считает г-н Болотов, прогнозируя, что в ближайшее время в столице может быть возведено не менее пяти-шести гостиниц уровня четырех и пяти звезд. Андрей Миргородский добавляет, что свою лепту в бум отельных инвестиций внес и чемпионат Европы по футболу 2012 г., который, как ожидается, привлечет в Украину поток клиентов, в пять–семь раз превышающий сегодняшние показатели. Пока сетевики не озвучили конкретных планов относительно развития во Львове и Донецке, но г-н Романишин не сомневается, что они уже в ближайшее время попытаются закрепиться в этих городах. Тем более что власти Львова не раз заявляли, что заинтересованы в дружбе с мировыми гостиничными операторами. Среди приоритетных для развития отельного бизнеса гн Романишин называет также Одессу, Днепропетровск и Харьков.
Нужны "швейцары"
Впрочем, пока иностранцы все же осторожничают. По словам Олега Болотова, ни один из них не строит в нашей стране объекты за свой счет, предпочитая тратить средства украинских партнеров. Максимум, на что они готовы пойти, — снабжать отели сетевыми именами и брать их в управление, за что мы должны уплатить 3–7% от прибыли.
"Главная причина, по которой операторы не хотят вкладывать свои деньги в проекты, — высокие риски ведения бизнеса в Украине, в частности, разветвленная бюрократическая система, дороговизна земли и сложность доступа к участкам", — поясняет г-н Болотов. Андрей Миргородский добавляет, что именно по этой причине международные сети выходят на наш рынок через местных партнеров, которые уже имеют подходящие земельные участки или знают, как облегчить и удешевить процедуры согласований. По мнению Владислава Вежнина, земельные вопросы и непрозрачность рынка в целом заставляют международные компании дозировать свое присутствие в нашей стране — большинство из них подписывают контракты лишь на реализацию конкретных объектов, а не на развитие сети в целом. Стоит признать, что опасения иностранцев не беспочвенны. Достаточно вспомнить неудачный опыт Kempinsky в Украине (сети так и не удалось вывести на приемлемую норму прибыльности отель в Одессе) или же длительные земельные тяжбы Hilton и "Интерконтиненталь", которые отсрочили открытие гостиниц почти на десять лет.
Эксперты полагают, что неготовность международных сетей к риску может притормозить их экспансию на наш рынок в дальнейшем, ведь в Украине не так много девелоперских компаний, которые готовы работать с иностранцами на условиях партнерских соглашений. К тому же, как утверждает Александр Романишин, для отечественных инвесторов жилая и коммерческая недвижимость пока остается более интересной, чем гостиничная, так как позволяет сократить сроки возврата инвестиций почти вдвое. Впрочем, все зависит от темпов развития рынка. Если, как прогнозируют аналитики, в нашу страну действительно хлынет поток туристов и бизнесменов, обеспечивающий ежегодный рост спроса на отельные номера на 30–50%, жадность может победить страх, заставив сети еще более активно осваивать Украину, в том числе и за свой счет.
