Николай Нестеренко: "Мы принципиально не идем в строительство"

Бурный рост рынка недвижимости в Украине, наблюдающийся в последние годы, генерирует повышенное внимание к нему со стороны большого отечественного бизнеса, ранее не проявлявшего значительной активности в этом секторе. В нынешнем году о желании вплотную заняться проектами в сфере недвижимости заявила компания СКМ Рината Ахметова, которая провела ребрэндинг своей дочерней структуры "СКМ Истейт", переименовав ее в "ЭСТА Холдинг". Руководителем компании стал директор по развитию новых направлений бизнеса СКМ Николай Нестеренко, который поделился с "ДС" планами возглавляемого им холдинга.

Не слишком ли поздно компания входит на рынок недвижимости, который сейчас считается перегретым?

— С точки зрения спекулянта, наверное, поздно. Время, когда нужно было покупать все подряд, потому что завтра будет дороже, уже прошло. Но спекуляции — не наш бизнес. Компании "ЭСТА Холдинг" интересны долгосрочные и масштабные проекты.

Что касается перспектив рынка, то развиваться он будет еще долго. Наша стратегия заключается в формировании собственного портфеля и развитии проектов инвестиционного качества. Хороший сигнал для международных инвесторов — это когда ты не только можешь нарисовать картинку будущего проекта, но и готов вложить в него свои деньги. Данный принцип мы задекларировали в основу партнерских отношений.

Много объектов вам досталось по наследству от других бизнесов?

— Компания "СКМ Истейт" была создана для управления недвижимостью в 2006 г., тогда же приняли решение о стратегическом инвестировании в это бизнес-направление. Первым этапом стала консолидация активов недвижимости. После разработки стратегии развития бизнеса недвижимости компания была переименована в "ЭСТА Холдинг".

В целом простор для деятельности довольно значительный. Мы владеем земельными участками общей площадью более 100 га, расположенными в Киеве, Донецке, Днепропетровске, Полтаве, Ялте, Керчи, Саках, Алуште и других городах. Функциональное назначение части из них уже определено, где-то разработаны проекты, а кое-где идет работа над созданием концепции. На проектной стадии находятся застройки территории Киевского пивзавода №1, участков в Ялте, Полтаве и Днепропетровске. Еще до создания "ЭСТА Холдинга" был реализован проект комплекса "Европа Плаза" в Киеве.

Какие сегменты рынка вам интересны? Есть ли уже в вашем портфеле собственные проекты?

— Приоритетными сегментами рынка для нас являются коммерческая недвижимость и гостиничный бизнес. Мы также не исключаем своего участия в проектах элитной жилой недвижимости. На сегодняшний день группа владеет двумя пятизвездочными гостиницами — Donbass Palace в Донецке и Opera в Киеве. В секторе коммерческой недвижимости "ЭСТА Холдинг" представлен второй очередью столичного офисного центра класса А Leonardo площадью 38 тыс. кв. м, который будет введен в эксплуатацию в течение нескольких ближайших недель. В этом проекте мы участвуем на паритетных началах с компанией "Ярославов Вал" (принадлежит Леониду Юрушеву. — "ДС"), которая является в нем управляющим партнером. Кроме того, как я уже говорил, в Киеве нам принадлежит офисный центр "Европа Плаза" площадью 15 тыс. кв. м.

В скором времени компания намерена начать реализацию в Донецке проекта многофункционального комплекса класса А "Пушкинский" площадью 50 тыс. кв. м. Сейчас идет отбор генерального подрядчика для строительства, которое займет около трех лет. Мы также рассматриваем возможность инвестирования в новые офисные центры в столице: ведем переговоры о покупке двух площадок с готовыми проектами. Речь идет об офисных центрах, один из которых будет расположен в историческом центре города, а второй — в Святошинском районе. Планируется, что их общая площадь составит более 100 тыс. кв. м. Оба они уже прошли согласование градостроительного совета и находятся на стадии получения разрешения на возведение. Мы надеемся, что их полноценная реализация начнется уже в текущем году. Решение об участии в одном из этих проектов мы примем в ближайшее время.

Интересны ли "ЭСТА Холдингу" проекты в сфере промышленной недвижимости?

— Мы уже представлены на этом рынке: в прошлом году в Днепропетровске, на площадке пивоваренного завода "Дніпро", мы построили первую очередь логистического комплекса класса В площадью 10,5 тыс. кв. м. Сегодня там идет сооружение второй очереди аналогичного масштаба, которое должно быть завершено в июне 2008 г.

Ирландский миллиардер Шон Куинн, который в 2006 г. выкупил у Леонида Юрушева первую очередь Leonardo, заявлял о своем желании приобрести и вторую. Рассматривается ли сейчас возможность ее продажи?

— Мы вошли в проект строительства второй очереди Leonardo в 2007 г., и, как я уже сказал, лидирующую роль в нем играет наш партнер. Если говорить о планах, то сейчас необходимо завершить строительство, наполнить офисный центр арендаторами, а продавать его или нет — решение пока не принято.

Работает ли "ЭСТА Холдинг" с Леонидом Юрушевым в других проектах, кроме Leonardo?

— Пока наше партнерство с компанией "Ярославов Вал" ограничивается только этим проектом. Но мы не исключаем возможности сотрудничества с ними на других объектах.

Какие планы "ЭСТА Холдинга" относительно площадки Киевского пивзавода №1, которая, как известно, имеет сложный рельеф, связанный с перепадом высот?

— Перепад высот на территории пивзавода не создает каких-либо проблем — там достаточно удобная площадка для строительства, составляющая около 3 га. Мы уже разрабатываем концепцию ее застройки. Базовая идея — возвести офисный центр и, возможно, гостиницу. Сложность проекта заключается в том, чтобы увязать его с планами города по созданию транспортной развязки в районе Московской площади.

Какие проекты в сфере жилищного строительства вы намерены реализовать в ближайшее время?

— В прошлом году мы купили на вторичном рынке участок площадью 43 га в селе Плюты (Обуховский р-н Киевской обл., 20 км от столицы. — "ДС"), на котором хотим построить небольшой элитный коттеджный городок. Еще один проект — возведение жилого комплекса класса люкс в Ялте. Концепция, которая уже разработана и утверждена, предусматривает сооружение офисно-жилого комплекса общей площадью приблизительно 70 тыс. кв. м, включающего в себя такие бытовые объекты, как, например, кафе и магазины, а также паркинг на 500 автомобилей. Сейчас ялтинский объект находится на стадии проектирования — проводится тендер по выбору проектировщика.

В целом для нас интересны элитные проекты, в частности, клубные дома. А их не может быть много: например, в Киеве должно быть не более десятка таких домов, а в областных центрах — один-два максимум. Так что пока в жилищном строительстве у нас только два проекта.

А собственной строительной компанией не хотите обзавестись? Например, "Киевгорстрой" — большой холдинг, который получил довольно много земельных участков...

— К "Киевгорстрою", который часто включают в сферу нашего влияния, мы не имеем никакого отношения, как и к "Альткому", "ДИСКу" и "Познякижилстрою". И к турецкой сети отелей Rixos, кстати, тоже. Хочу сказать, что мы принципиально не идем в строительство. Это, безусловно, интересная ниша, но там и без нас вполне достаточно сильных компаний. Естественно, нам на руку развитие данного рынка. Чем жестче конкуренция, тем выше качество выполнения работ нашими потенциальными подрядчиками. Но каждый должен заниматься своим делом.

Кстати, об отельной сети. Есть ли у "ЭСТА Холдинга" планы по привлечению международного оператора для управления своими гостиницами?

— Мы считаем, что у нас есть все предпосылки для самостоятельного роста без привлечения международных операторов. Существует сегмент, который мы определили для себя, — это сеть 5-звездочных бутиковых бизнес-отелей. Сейчас работаем над созданием брэнда для нашей сети, который, я думаю, будет известен уже через несколько месяцев. Также рассматриваем возможность приобретения и строительства новых отелей. И не только в Украине. Мы присматриваемся к крупным европейским городам, например Лондону, Парижу и Москве. Возможно, появится еще один отель в Киеве, но это пока под вопросом — подходящую площадку найти не так просто. Да и процесс реконструкции Opera еще не завершен. Мы приобрели этот отель в той стадии, когда он уже был почти построен, и сейчас доводим его до уровня бутикового отеля премиум-класса.

Планирует ли "ЭСТА Холдинг" выходить на IPO?

— Для нас IPO не является самоцелью. Мы поставили задачу —быть готовыми к этому в любой момент и с текущего года начнем подготавливать консолидированную отчетность. На сегодняшний день стоимость наших активов, по консервативным подсчетам, составляет $600–650 млн без учета запланированных проектов. В ближайшие три года мы собираемся инвестировать в недвижимость порядка $500 млн — это будут средства СКМ. С учетом внешнего инвестирования и партнерства, думаю, стоимость проектов "ЭСТА Холдинга", запланированных на следующие пять лет, составит не менее $3 млрд.

Беседовал Юрий Еремин