• USD 27.7
  • EUR 33.4
  • GBP 38.5
Спецпроекты

Офис последней надежды. Кризис на рынке жилья может замедлить рост арендных ставок на столичную коммерческую недвижимость

Реклама на dsnews.ua

Нежелание арендаторов снимать жилье по бешеным ценам привело к тому, что владельцы квартир массово кинулись переоборудовать их под офисные помещения. В итоге предложение самодельных «домовых» офисов выросло в два раза. Похоже, что непрофессиональные бизнес-центры остались последней надеждой не только для рядовых арендодателей, но и для настоящих девелоперов — спрос на первичное жилье также падает, и застройщики начинают увеличивать долю коммерческих помещений в строящихся домах.

Замена жилью

Как уже писала «ДС», жилые здания остаются едва ли не самым массовым вариантом размещения офисов в столице. Причина — острый дефицит профессиональных бизнес-центров, и как следствие — крайне завышенные арендные ставки, что заставляет небольшие компании ютиться в обычных хрущевках и сталинках. Еще одним выходом из ситуации для фирм, не вмещающихся в профессиональные офисные центры, стала аренда коммерческих помещений на первых этажах новостроек, хоть как-то приспособленных для ведения бизнеса. Девелоперы отмечают, что в нынешнем году такие предложения выросли на 15%. По данным руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» Владимира Германова, из 140 выставленных на продажу зданий, нежилые помещения не предусмотрены лишь в 30–40. «Застройщики стали увеличивать долю офисов в жилых домах. Если несколько лет назад нежилыми считались только первые этажи строений, то на сегодняшний день появились проекты, где под эти цели выделяются три–пять этажей. Некоторые застройщики стали корректировать уже утвержденные проекты», — рассказывает г-н Германов. Как стало известно «ДС», компания ЮЗТС, занимающаяся возведением жилого комплекса на бульваре Дружбы Народов, 14–16, приняла решение изменить проект и увеличить количество нежилых помещений. В киевских АН говорят, что на некоторых объектах «Киевгорстрой» даже стал достраивать офисные пристройки.

Повышенный интерес к офисам связан с ростом спроса на них, зафиксированном на фоне падения интереса к жилой недвижимости. «С начала года количество сделок по продаже квартир упало на 20%, в то же время спрос на офисы по-прежнему превышает предложение. Потенциальные клиенты начинают звонить сразу после установки забора», — сообщает руководитель маркетингового департамента компании Real Estate Solutions Андрей Борщ. Традиционно арендаторами помещений на первых этажах зданий являются крупные организации — авиакомпании, туристические, страховые фирмы, которые интересуются площадями от 100 кв. м, а небольшие (около 20 кв. м) в новостройках арендуют нотариусы.

Снижение спроса на жилье повлияло и на предложение в самом дешевом сегменте коммерческой недвижимости — квартирном. По данным «ДС», если еще в марте в базах АН под офисы предлагалось 2–2,5 тыс. квартир, то сейчас их число выросло практически в два раза — до 5 тыс. апартаментов. При этом до 40% от этого количества приходится на помещения, уже выведенные в нежилой фонд, а остальная часть — на обычные квартиры.

Главной причиной такого скачка стал застой на рынке жилой аренды. Как сообщала «ДС», в начале зимы стоимость аренды квартир в столице резко выросла, после чего владельцы апартаментов столкнулись с нехваткой клиентов. По мнению девелоперов, поэтому часть хозяев квартир решила переквалифицироваться во владельцев офисов. Риэлторы признают, что перевод обычных квартир в разряд бизнес-помещений ничем не обоснован, кроме стремления арендодателей получить больше денег. «Если стоимость аренды однокомнатной квартиры для физических лиц составляет около $500 в месяц, то для компании под офис — порядка $1,5 тыс.», — рассказывает генеральный директор «Альянс Брок» Андрей Сокур. Правда, проблема заключается в том, что если квартира не переведена в нежилой фонд, то ее арендаторы не могут рассчитываться за помещения по-белому и рискуют в любой момент потерять свой офис. Кроме того, оплата черным налом не дает возможности показать эту часть расходов в официальных документах. Поэтому маклеры прогнозируют, что значительная часть нового предложения останется невостребованной.

Аренда будет расти

Реклама на dsnews.ua

Увеличение предложения не смогло остановить рост арендных ставок. В помещениях, предназначенных под офисы в новостройках, спрос на которые сейчас превышает предложение, ставки повысились на 20% — до $40–45 за кв. м в месяц.

В «квартирных» офисах и вовсе сложилась парадоксальная ситуация. Несмотря на общую тенденцию нехватки помещений, по словам Андрея Борща, количество сделок в данном сегменте за последние два месяца сократилось на 10–15%. Это связано с резким скачком цен на аренду помещений. Представитель АН «Киев-

трансферт» Елена Бондарь рассказывает, что с начала года арендодатели подняли свои расценки на 40–50%. «К примеру, если в январе апартаменты под офис около станции метро «Политехнический институт» обходились в $20–25 за кв. м в месяц, то сегодня расценки в этом районе стартуют от $40–45», — подчеркивает она. В агентствах недвижимости добавляют, что, помимо этого, потенциальный арендатор вынужден за свой счет проводить в квартирах ремонт. «При существующих ставках, сейчас выгодно только приобретать квартиры под офисы», — считает Владимир Германов.

В результате резкого скачка цен аренда квартиры стала обходиться дороже помещений классом выше — административных корпусов киевских заводов и исследовательских институтов. «К примеру, свои площади активно сдают завод «Радар», «Большевик», НИИ на Урицкого», — говорит

г-н Германов, добавляя, что арендные ставки на предприятиях существенно не изменились и, как правило, не превышают $25–30 за кв. м.

Другие компании стали открывать офисы в городах-спутниках — Броварах, Борисполе и Обухове, где арендовать помещения можно на первых этажах в новостройках. «Благодаря небольшому спросу, арендные ставки в этих городах стартуют от $15 за кв. м в месяц. Исключением стали, разве что Бровары, где минимальная цена достигла уже $20 за кв. м», — сообщил г-н Борщ. По прогнозам аналитиков, в летние месяцы стоимость аренды офисных помещений расти не будет. А ставки на «квартирные» офисы могут упасть на 5–10%. Хотя осенью рост бизнес-активности должен привести к очередному повышению арендных ставок.

    Реклама на dsnews.ua