Невозможная доступность

Украинское правительство обещает в течение ближайших восьми лет насытить отечественный рынок жилой недвижимости. Министерство регионального строительства разрабатывает программу возведения дешевых квартир, согласно которой стоимость квадратов в новых домах удастся снизить за счет выделения инвесторам бесплатных земельных участков, привлечения ипотечных кредитов на особо выгодных для заемщиков условиях, экономии на материалах и технологиях. Однако застройщики считают этот документ популистским.

Сладко стелят

Минрегионстрой Украины разработал и передал правительству проект закона об обеспечении граждан доступным жильем. Как сообщили "ДС" в пресс-службе ведомства, документ планируется рассмотреть на профильном комитете Кабмина на следующей неделе, после чего утвердить на заседании и зарегистрировать для обсуждения в Верховной Раде. Поскольку необходимость строительства дешевого жилья не раз отмечалась премьером и Президентом, в министерстве не сомневаются, что закон будет принят в ближайшее время, и активно работают над созданием концепции общегосударственной программы обеспечения граждан доступными квартирами на 2009–2016 гг.

Чиновники полагают, что насытить рынок жилой недвижимости можно путем реконструкции старого фонда и возведения новых кварталов. Стоимость доступных квадратов предполагается определять исходя из существующих государственных строительных норм. В качестве ориентира называется цена в $500–600/кв. м, тогда как в мае 2008 г. средняя себестоимость в регионах Украины составила около $800.

Удешевить работы чиновники планируют за счет бесплатного выделения местными органами самоуправления земли под жилстроительство, освобождения инвесторов от взносов на развитие инфраструктуры населенных пунктов, упрощения согласовательных процедур и использования недорогих стройматериалов. Поддержка государства, согласно проекту, может заключаться и в частичном финансировании строительства, уплате первого взноса по ипотечным кредитам или компенсации процентной ставки. Кредитование предполагается проводить через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Юлия Тимошенко еще в мае поспешила сообщить, что правительство ведет переговоры с иностранными инвесторами о привлечении для ГИУ дешевых долгосрочных займов под 6% годовых.

Заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко успел отрапортовать о том, что его ведомство уже выбрало 72 пилотных проекта по возведению доступного жилья в Крыму, Луганской, Полтавской и Харьковской областях. Власти Луганска, к примеру, предлагают разморозить долгострои, общая площадь которых в регионе составляет 35 тыс. кв. м. Как сообщил начальник Главного управления экономики Луганской облгосадминистрации Игорь Агибалов, рассматривается также возможность реконструкции объектов старого фонда общей площадью 23,1 тыс. кв. м. По итогам реализации заявленных проектов жилфонд области может пополниться 387 квартирами, что выглядит очень скромно для 2,5 млн жителей региона.

Все упирается в землю

Застройщики в один голос утверждают, что разработчики законопроекта не учли ряд важных моментов, влияющих на себестоимость жилья. "Трудно представить, где найдутся наделы, которые местные власти, согласно этой программе, должны выделять бесплатно, и как это согласуется с работающей системой продажи участков с аукционов. Кроме того, как ни бьются строители, механизм подвода коммуникаций силами местных властей до сих пор не работает", — говорит генеральный директор международной строительной компании "Украина–Канада" Вячеслав Брагинский. Председатель совета директоров "XXI Века" Лев Парцхаладзе предостерегает, что выделение "дармовых" участков приведет к увеличению количества земельных махинаций и монополизации строительного рынка. А председатель совета директоров харьковской ИСК "Авантаж" Юрий Костоглодов уверяет, что за счет бесплатного выделения земли существенно снизить себестоимость строительства все равно не удастся. "Удельный вес стоимости земли в цене квадратного метра большого многоквартирного дома не так велик. Здесь может быть удешевление не более чем на $50 за метр, но не на сотни долларов", — говорит он, добавляя, что сделать жилье доступным можно было бы за счет снижения процентов по ипотечному кредитованию. Однако эксперт уверен, что заявления чиновников о выдаче займов под 3–6% на деле невыполнимы. "Деньги — это товар, который имеет свою цену, и стоимость банковских кредитов не может быть ниже процента инфляции. Экономическая ситуация делает невозможными кредиты на анонсированных условиях", — подчеркнул г-н Костоглодов. Вячеслав Брагинский раскритиковал и предложение министерства использовать для возведения домов дешевые материалы. "Такое жилье не может красиво выглядеть: это, естественно, бетон, высокая плотность строительства, крайне экономные планировки", — говорит г-н Брагинский. По его мнению, такие высотки не впишутся в существующие кварталы, а городские окраины под них вряд ли выделят, поскольку они пользуются популярностью у покупателей, решающих свои жилищные вопросы за счет возведения частных домов. По словам Льва Парцхаладзе, предложение Минрегионстроя экономить на инфраструктуре, реконструируя старый фонд, тоже неприемлемо: застройщики все равно вынуждены будут менять износившиеся коммуникации. "А стоимость работ по замене сетей может составлять 10–15% от общей сметы проекта", — подсчитал он. Лев Парцхаладзе уверен, что даже если программа заработает, то жилье не станет доступным для большинства украинцев. "Дешевые квартиры рано или поздно попадут на вторичный рынок и будут стоить совершенно другие деньги. Цену формирует спрос, и если ее снизить искусственно, это может привести к массовым злоупотреблениям на разных уровнях. Например, все жилье можно скупить еще на этапе проектирования, а потом перепродать", — резюмирует г-н Парцхаладзе.

Таким образом, как отмечают инвесторы, себестоимость квартир в нашей стране не удастся снизить, пока не будут детально прописаны механизм землеотвода под социальные проекты и санкции за его нарушение. Эксперты уверены, что в лучшем случае выполнение правительственной программы сведется к реализации нескольких проектов, которые не окажут влияния на рынок.