Конец коттеджного бума. Предложение на рынке загородного жилья в окрестностях столицы превысило спрос в семь раз, но цены продолжают расти
На рынке коттеджных городков пригорода Киева затоваривание: предложение превысило спрос в семь раз. Отчаявшиеся девелоперы бросились продавать свои проекты или замораживают их реализацию до лучших времен. В результате около половины заявленных коттеджей вокруг столицы могут остаться недостроенными.
Покупатели испарились
Нынешний сезон оказался крайне неудачным для девелоперов коттеджных городков вокруг столицы: по свидетельству самих операторов, этой весной и летом количество реальных покупателей снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти в два раза. По словам директора по маркетингу строительной компании "Архитектура и Технологии" Андрея Болдарева, сегодня продажа одного-двух коттеджей в месяц является очень удачным показателем для отдела продаж практически любой строящей городки организации. Но с такой динамикой они могут продаваться десятилетиями. "К сожалению, работающие на этом рынке девелоперы не предвидели столь масштабного кризиса и на протяжении последних двух лет штамповали проекты один за другим. В результате потенциальное предложение на рынке сейчас в семь раз превышает спрос. В настоящее время в продаже находятся около 50 городков, в которых запланировано к постройке 8,5 тыс. домов, а по планам продаж за весь 2008 г. девелоперы мечтают выйти на показатель в 1 тыс. домов", — говорит эксперт.
Более оптимистичные данные по динамике продаж приводят в SV Development. По информации директора по маркетингу компании Владимира Степенко, с начала года в строящихся поселках продано около 1,2 тыс. коттеджей и таунхаусов, и еще некоторое количество планируют реализовать до конца года. "Это почти в два раза меньше, чем предполагалось в начале года. Учитывая обилие проектов, можно констатировать, что на рынке коттеджных городков наблюдается перенасыщение. Кроме того, не стоит забывать, что продажи неравномерно распределяются между реализуемыми поселками. До 80% всех транзакций приходится всего на восемь–десять городков, тогда как в остальных четырех десятках ситуация просто плачевная", — утверждает он.
Резкое падение спроса на дома в цивилизованных городках, по мнению аналитиков, вызвано теми же причинами, что и кризис на первичном и вторичном рынке недвижимости столицы. Первостепенное значение, по словам директора департамента управления недвижимостью компании "ТИКО-Констракшен" Анны Скрипкиной, имеют сложности с получением кредитов. "Поскольку около половины коттеджей, средняя стоимость которых сегодня превышает $250–300 тыс., ранее приобретались с привлечением заемных средств, доступность которых сейчас крайне ограничена, покупателей данного вида недвижимости на рынке очень немного", — объясняет она. Начальник отдела загородной недвижимости компании "Траектория" Евгения Кузьменко добавляет, что резкое падение продаж также вызвано выжидательной позицией, которую заняли потенциальные покупатели, имеющие финансовые ресурсы. "Многие из них сегодня ждут снижения цен и не выходят на рынок", — убеждена она.
Цены растут выборочно
Несмотря на то что покупатели покинули рынок коттеджных городков столицы и продажи существенно упали, стоимость домовладений под столицей продолжает свой среднестатистический рост. По данным компании "Траектория", в целом за год цены выросли на 7–8% и на 1 сентября 2008 г. средняя стоимость дома в цивилизованном городке составила $437,8 тыс. — $1,76 тыс. за кв. м. Как сообщил "ДС" генеральный директор компании Link Development Ярослав Цуканов, в основе этого парадоксального явления лежит увеличение себестоимости строительства (стройматериалов, рабочей силы, отчислений местным властям и т. д.), а также стремление застройщиков повысить доходность своих проектов ввиду резкого увеличения сроков их реализации и срыва планов финансовых поступлений. В то же время эксперт отмечает, что рост стоимости произошел очень неравномерно и затронул не более пятой части проектов. "Повысить цену домовладений в нынешнем году смогли лишь те компании, которые способны предложить покупателям добротное жилье не на бумаге, а в реальности, в удачно расположенных поселках с готовой инфраструктурой", — отметил г-н Цуканов.
Такими городками, по свидетельству опрошенных "ДС" специалистов, стали "Олімпік-Park", "Севериновка" (оба — житомирское направление) и "Новобогдановка" (броварское направление), в которых, вопреки общему тренду на рынке, сегодня наиболее успешно идут как строительство, так и продажи. По данным АН "Траектория", в течение этого года цены на дома в комплексе "Олімпік-Park" уже повышались трижды (суммарно — на 14%), а с 1 октября владельцы проекта снова поднимут их на 4%. Более чем на 14,2% (с $210 тыс. до 240 тыс.) подскочили цены с июня по сентябрь на самые "демократичные" коттеджи в "Севериновке" и на 7,2% (с $110 тыс. до 118 тыс.) на таунхаусы в "Новобогдановке". К поселкам, в которых ведется реальное строительство и наблюдается рост цен, Владимир Степенко относит еще 17 коттеджных городков в пригороде столицы: "Петрушки", "Город Солнца", "Заповедный", "Золоче", "Альпийская Деревня", "Маеток", "Михайловский Сад", "Солнечная Долина", "Ольжичи", "Гранд Виллас", "Конык", "Золота Затока", "Заспа Гольф", "Парк Хаус", "Софиевка", "Европейский" и "Водограй". "Нельзя сказать, что девелоперы этих поселков не испытывают сложностей, но проекты имеют допустимую глубину продаж, и там реально весь сезон работали строители", — отмечает г-н Степенко.
В большинстве же продающихся поселков в пригороде столицы (в 30 из 50), по свидетельству специалистов, стройки едва теплятся или вовсе замерли, а их собственники, напротив, предлагают скидки. Но внимания потенциальных клиентов они не привлекают. "Какие бы скидки не предложили продавцы, покупатели не придут, если в городке не ведутся никакие работы. У немногочисленных клиентов теперь очень обширный выбор, и они избегают "виртуальных" и проблемных проектов", — констатирует Ярослав Цуканов. Главными же причинами замораживания большей части выставленных на продажу объектов, по мнению Владимира Степенко, является усиление конкуренции, отсутствия финансирования и изначальные проблемы с продажами вследствие ошибок при планировании.
Чего ждать
Анализируя ближайшие перспективы рынка коттеджных городков, эксперты сходятся во мнении, что даже при самых оптимистичных результатах продаж в этом году (1,4–1,7 тыс. домовладений) девелоперам удастся реализовать лишь пятую часть из уже выставленных коттеджей (8,4 тыс.). Учитывая, что в ближайшие год-два, согласно ранее сделанным заявлениям, должны начаться продажи в еще 55 проектах, рассчитанных в общей сложности на 12 тыс. домовладений, при нынешнем уровне спроса на их реализацию понадобится около 15 лет. Исходя из этого, Андрей Болдарев считает, что нереализованными останутся около половины анонсированных проектов. Внакладе, как всегда, останутся покупатели, которые не получат уже оплаченные коттеджи и в лучшем случае смогут лишь вернуть вложенные средства через суд. Но печальные последствия не исключены и для покупателей, вложивших деньги в относительно успешные проекты. По словам президента Украинской риэлторской группы Сергея Клименко, несмотря на внешнюю успешность девелоперы таких городков также испытывают проблемы с графиком финансирования, поэтому часть их будут вынуждены уменьшить количество домов в составе городков, а самое главное — экономить на объектах инфраструктуры. То есть обещанных в составе крупных городков торговых центров, бассейнов, паркингов, гостиниц и т. п. будущие владельцы домовладений могут не дождаться.
По мнению Анны Скрипкиной, в ближайшем будущем на рынке коттеджных городков стоит ожидать дальнейшего сокращения платежеспособного спроса и изменения его структуры. "В частности, спрос на коттеджи бизнес- и элит-классов, коих на рынке большинство, будет сокращаться. Поэтому работающим в данном сегменте компаниям целесообразно расширить предложение в сегменте недорогих коттеджей эконом-класса небольшой площади, на которые существует значительный потенциальный спрос", — говорит эксперт. Согласно оценкам специалистов "ТИКО-Констракшен" финансовый кризис в ближайшем будущем существенно замедлит темпы развития рынка загородной недвижимости, в результате чего часть проектов будет заморожена на неопределенный срок, а часть может быть реализована с некоторыми скидками. По мнению Владимира Степенко, в тех городках, которые изначально имеют завышенную стоимость домовладений, можно ожидать падения цен на 15–20% или же до уровня среднерыночных. С таким мнением согласен и Андрей Болдарев, который отмечает, что в малоуспешных проектах следовало бы ожидать проседания цен на 20–40%, однако, вероятно, многие девелоперы скорее примут решение в пользу остановки реализации проектов.
Также эксперты сходятся во мнении, что следующие полгода станут для рынка коттеджных городков временем активной продажи проектов одними девелоперами другим. Например, недавно о решении избавиться от проектов в сфере коттеджной недвижимости заявили "ТИКО-Констракшен" (продает проект городка в с. Гнидын, Бориспольский р-н) и XXI Век (продает сразу несколько проектов), а ранее от подобного проекта избавилась компания Global Solutions (продала проект городка в поселке Вита-Почтовая).
