Скупые скидки. Несмотря на снижение спроса, донецкая торговая недвижимость дешеветь не спешит
Снижение покупательской способности дончан уже ударило по карманам местных ритейлоров — в городе начали закрываться магазины. Но несмотря на активное высвобождение площадей и отсутствие новых претендентов на них, на уступки собственники идут крайне неохотно: арендные ставки уменьшились лишь на 10%, да и то не везде. Эксперты считают, что обвал рынка отсрочило сравнительно небольшое количество качественных объектов в регионе. Но скоро и их будет много для редеющей на глазах армии потенциальных арендаторов и покупателей.
Не до шопинга
Донбассу понизили торговый рейтинг. Еще в прошлом году компания "Colliers International Украина" выделила Донецк и Мариуполь в отдельную группу наиболее перспективных для развития торговой розницы населенных пунктов, поясняя столь лестные выводы высокой платежеспособностью местного населения и сравнительно небольшой насыщенностью качественными площадями. Подобной чести тогда удостоился лишь один украинский город за пределами Донецкого региона — Кривой Рог. Традиционно считающиеся наиболее привлекательными для ритейлоров и девелоперов Одессу, Днепропетровск, Львов и Харьков аналитики признали менее интересными с точки зрения развития нового бизнеса.
Но сейчас ситуация меняется на глазах. Регион, где сосредоточена львиная доля крупных отечественных промышленных предприятий, оказался на пороге массовой безработицы. Даже те компании, которые пока воздерживаются от прямых сокращений, отправляют сотрудников в неоплачиваемые отпуска. Как следствие одно из главных преимуществ области — высокая покупательская способность местного населения — оказалось под большим вопросом. Ритейлоры уже почувствовали пессимистические настроения горожан на собственном кошельке. По данным директора агентства "Донецкая недвижимость" Виктора Петулько, в течение последних двух месяцев в Донецке закрылись более десятка магазинов промышленных товаров и стройматериалов. К этому перечню руководитель АН "Жилком" Сергей Тахтаров добавляет закрывающиеся филиалы банков и страховых компаний, а также агентства недвижимости, которым до недавнего времени принадлежали едва ли не лучшие помещения в центре города. А те, кто пока держится на плаву, отменили или свели к минимуму планы по расширению. "Многие сетевые компании вдвое уменьшили количество готовящихся к реализации новых проектов", — отмечает генеральный директор ИДК "Каскад" Анатолий Шахновский.
В результате спрос на торговые площади снизился как минимум на 20%. По данным отдела управления коммерческой недвижимостью ООО "Девелоперская компания "ГЕРЦ", наиболее активными претендентами на большие торговые площади (от 100 кв. м) пока остаются продавцы продуктов питания и бытовой техники, в то время как банки уже выбыли из этого списка. "Небольшие помещения еще востребованы под бутики. Потенциальные арендаторы и покупатели по-прежнему живо интересуются площадями в наиболее привлекательных местах, в частности в центре города (ул. Артема, бул. Пушкина, пл. Ленина), — говорит г-н Тахтаров. Эксперт отмечает, что кризис не только не снизил, но и, наоборот, повысил требования ритейлоров к качеству помещений: сейчас арендаторы больше, чем когда либо, интересуются, насколько проходным является район, на какую аудиторию здесь можно рассчитывать и пр.
Вялый торг
Стремительное освобождение площадей на фоне снижения количества потенциальных арендаторов и покупателей уже привело к тому, что предложение торговых объектов впервые за последние пять лет превысило спрос как минимум на 10–15%. Но с насиженных мест ритейлоры съезжают неравномерно. Если по "красной линии" улицы Артема пустующих помещений по-прежнему немного, то в прилегающих к центру районах — Киевском, Ленинском и Ворошиловском — таблички "сдается" выставлены уже на десятках магазинов.
Отток арендаторов пока не спровоцировал паники среди собственников помещений. По словам Сергея Тахтарова, они торгуются крайне неохотно и максимальные скидки, которые может выжать клиент, не превышают 10%. Для сравнения: продавцы жилой недвижимости готовы уступить до 30%.
В центре города о распродаже квадратов вообще не может быть и речи. Как и ранее, наиболее привлекательные площади сдают по $200/кв. м в месяц. Цены для покупателей также не изменились: желающим заполучить модный бутик придется выложить не менее $15–18 тыс./кв. м. В прилегающих к центру районах арендные ставки снизились с $50 до $40–45/кв. м, продажи упали с $12 тыс. до $10–11 тыс./кв. м. В то же время на окраинах можно арендовать помещение за $15–20 вместо традиционных $25– 30/кв. м. Потенциальные покупатели имеют шанс сэкономить порядка 15% от заявленной стоимости: цена квадратного метра помещения на периферии не превышает $4 тыс. В то же время, как рассказывает Виктор Петулько, даже в спальных районах есть "островки", которые продолжают пользоваться повышенным спросом. К примеру, в новых микрорайонах на Текстильщиках, Донском жилмассиве (ул. Цветочная, Щетинина), где есть возможность получить доступ к массовой аудитории, все магазины заняты, а арендные ставки остаются прежними — порядка $40/кв. м.
Анатолий Шахновский отмечает, что сейчас попытки сбить цены предпринимают не только новые арендаторы, но и ранее снявшие помещение. Однако собственники пока не готовы торговаться и уступают лишь в единичных случаях. Многие пользуются тем, что размер арендной ставки оговорен в годовом договоре, поэтому снижение платы по существующим контрактам эксперты прогнозируют не ранее начала следующего года.
Профессионалам придется сдаться
Не спешат снижать ставки и владельцы донецких торговых комплексов. Снять угол в профессиональном объекте ритейла, расположенном в центре города, можно не дешевле $50 (наиболее привлекательные площади сдаются по $100 и более), на периферии — от $20/кв. м. Между тем, по словам Сергея Тахтарова, многие ТЦ находятся в весьма сложном положении и уже перешли на режим жесткой экономии вплоть до отключения от электросети части осветительных приборов и плазменных экранов. Некоторые сокращают технический персонал. Причина оптимизации расходов кроется в оттоке арендаторов. А новые съемщики в очереди за еще вчера дефицитными квадратами не толпятся, что заставило хозяев центров подружиться с риэлторами. "Если ранее владельцы ТЦ никогда не обращались к нам с просьбой подыскать арендаторов, то сейчас такие заявки встречаются все чаще", — говорит эксперт.
По данным "Colliers Inter-national Украина", на сегодняшний день в Донецке функционируют порядка 60 тыс. кв. м профессиональных торговых площадей. На каждую тысячу жителей приходится около 60 кв. м, что в 2,7 раза ниже киевских показателей и в 1,8 — харьковских. Слабая насыщенность рынка, которая ранее провоцировала дефицит помещений и повышение арендных ставок, сейчас сыграла девелоперам на руку, отсрочив массовое снижение цен. Впрочем, пока непонятно, как долго торговым центрам удастся держать ставки, ведь растущий выбор позволяет потенциальным арендаторам капризничать — они все более тщательно выбирают объекты. "В такой ситуации невостребованным центрам все же придется пойти на уступки клиентам", — говорит Анатолий Шахновский.
Непросто придется и новичкам. По данным "Colliers International Украина", в 2009–2011 гг. в Донецке обещают ввести в эксплуатацию четыре крупных объекта — ТЦ "Централь" (17 тыс. кв. м), "Амстор, фаза 2" (19 тыс. кв. м), "Меркурий" (60,8 тыс. кв. м) и Green Plaza (более 11 тыс. кв. м). Предложение вырастет более чем на 100 тыс. кв. м, тогда как адекватного повышения спроса пока не предвидится.
