Дворцы уже не пользуются спросом

Рынок загородной недвижимости столичного региона переживает не лучшие времена: количество сделок падает, а предложение продолжает расти. Хотя продавцы готовы идти на уступки и существенно снижать стоимость своих особняков, далеко не все из них добиваются желаемого — требования покупателей относительно места расположения объектов и их площади существенно изменились.

Предложение опережает спрос

Как утверждают риэлторы, в нынешнем году на рынке загородной жилой недвижимости наблюдается устойчивый рост предложения. Причем эта тенденция характерна как для коттеджных поселков, так и для отдельностоящих домов. По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, если в 2008 г. на продажу было выставлено 1,85 тыс. объектов в составе 44 строящихся коттеджных городков, то сейчас в стадии строительства находятся 53 поселка, в которых продаются порядка 2,45 тыс. домов. А если к ним добавить и выставленные на перепродажу коттеджи в уже сданных в эксплуатацию 37 городках (на их территории расположено около 2 тыс. объектов) Киевского региона, то можно утверждать, что с осени прошлого года предложение в данном сегменте выросло как минимум на 20–25%.

В категории отдельностоящих домов, находящихся в местах так называемой хаотичной застройки, на продажу выставлены порядка 5 тыс. объектов, что в 1,5 раза превышает показатели осени 2008 г. "Рост предложения в обоих сегментах связан с общим ажиотажем, наблюдаемым в последние годы. На протяжении 2005–2008 годов на рынок вышло огромное число как компаний, реализующих проекты загородных городков, так и индивидуальных застройщиков, возводящих объекты для дальнейшей перепродажи. Но если весной прошлого года выставленный на продажу дом находил своего покупателя в среднем за два-два с половиной месяца, то сейчас в лучшем случае за четыре-пять", — говорит г-н Степенко.

По данным SV Development, если в 2007 г. только в коттеджных поселках было реализовано 1,2 тыс. домов, в 2008 г. — 1,3 тыс., то в этом году планируется продать не более 500. В частности, в январе купили всего 25 домов, в феврале — 30, а в марте — 40, тогда как в аналогичные месяцы 2008 г. — 65, 65 и 100 соответственно. Еще больше упало количество сделок в сегменте отдельностоящих домов. В 2007 г. своих новых владельцев нашли 1,62 тыс. объекта, в 2008 г. — 1,74 тыс., в нынешнем же году, по прогнозам специалистов, будет продано не более 550–600. Так, в январе реализовали около 30 домов (в январе 2008 г. — 90), в феврале — 30 (около 100), а в марте — 50 (140). Эту тенденцию подтверждает и аналитик АН "Планета Оболонь" Михаил Полынцев, по информации которого снизилось не только число реальных сделок, но и количество просмотров.

Предпочтения меняются

Наиболее востребованными пока остаются дома, расположенные в 30–35-километровой зоне от Киева в житомирском, бориспольском и обуховском направлениях. Это связано с транспортной доступностью, широким предложением и развитой инфраструктурой данных регионов. Аутсайдерами продаж эксперты называют бородянское и вышгородское (за дамбой) направления, что объясняется частыми дорожными пробками, неудобными подъездными путями и небольшим предложением. Впрочем, одним из главных критериев выбора объекта для покупателей в настоящее время является низкая цена — менее $1 тыс. за кв. м с учетом стоимости земельного участка, а также относительно небольшая площадь. Если в прошлом году хитом продаж были дома в 250–300 кв. м, то сейчас — не более 200 кв. м. "Большинство клиентов ориентированы либо на самое дешевое жилье, либо на средний ценовой сегмент — $150–200 тыс.", — отмечает Михаил Полынцев.

Причем особняки в коттеджных поселках покупают активнее, нежели отдельностоящие дома: если в прошлом году их доля на рынке загородного жилья не превышала 43%, то в нынешнем она вырастет до 48%. По словам генерального директора АН "C.I.T." Эдуарда Бразаса, встречаются случаи, когда жители области продают свой новый дом в деревне или на распаеванной земле, чтобы купить аналогичный в коттеджном городке. "Преимуществом сданных в эксплуатацию поселков является наличие развитой инфраструктуры — супермаркета, спортивного комплекса, детского сада или школы, охраны, парковки и прочего. Однако главная причина переезда — желание иметь хороших соседей", — пояснил он.

Правда, интерес покупателей распространяется только на объекты, расположенные либо в уже введенных в эксплуатацию городках, либо находящихся на завершающей стадии строительства. "На сегодняшний день активные работы ведутся лишь в 10 из 63 выставленных на продажу поселков", — говорит Владимир Степенко.

Ценовой обвал

По данным аналитиков, с декабря по апрель стоимость домов в коттеджных городках снизилась на 25–30%. К примеру, сейчас объекты в поселке "Новобогдановка" (Броварской р-н) площадью 117–195 кв. м (участок 3–12 соток) предлагаются за $117–296 тыс., в "Благодатном" (Макаровский р-н) дома 96–320 кв. м (10–25 соток) продают за $96–320 тыс., в "Гринфилде" (Обуховский р-н) коттеджи размером 203–285 кв. м (12–18 соток) можно купить за $225–513 тыс., в "Монтане Вилидж" (Обуховский р-н) особняки площадью 327 –1 тыс. кв. м (3–16 соток) стоят $450 тыс.–3 млн, а дома во "Французском городке" в 371–600 кв. м (5–20 соток) выставляют за $1,1–1,8 млн.

Еще больше — практически в два раза — подешевели коттеджи, расположенные в местах хаотичной застройки. Так, новый трехэтажный особняк в районе села Хотяновка (Вышгородский р-н, 12 км от Киева) общей площадью 180 кв. м с земельным участком в шесть соток сегодня предлагают за $70 тыс. Построенный в 2008 г. дом в Лебедине (Бориспольский р-н, 35 км от столицы) размером 120 кв. м (12 соток) можно приобрести за $75 тыс. А двухэтажный коттедж в Вишеньках — 270 кв. м (14 соток), — предлагаемый в прошлом году за $750 тыс., сейчас стоит $350 тыс.

Ведущий аналитик компании SV Development Сергей Костецкий утверждает, что реальные цены продаж еще ниже. Поскольку значительная часть особняков продается без отделки, в процессе торга их владельцы могут снизить стоимость еще на 10–25%. К примеру, дом в Плютах (Обуховский р-н) площадью 200 кв. м был продан за $240 тыс. (выставлялся за $310 тыс.), в Иванкове (Бориспольский р-н) объект в 150 кв. м "ушел" за $135 тыс. (предлагался за $150 тыс.), в селе Шпитьки (Киево-Святошинский р-н) коттедж в 160 кв. м нашел своего владельца за $145 тыс. (первоначальная цена $180 тыс.), а в Тарасовке (Броварской р-н) особняк в 160 кв. м купили за $124,8 тыс. (выставлялся за $150 тыс.). Более того, по мнению экспертов, до осени заявленная стоимость жилья может упасть еще на 20%, а некоторые владельцы недвижимости, которым понадобятся средства для погашения банковских кредитов, будут согласны идти на еще большие уступки.