Квартиры подешевели до весеннего уровня

Киевские риэлторы снова принялись разогревать рынок жилой недвижимости: представители крупнейших агентств рассказывают о росте числа сделок купли-продажи квартир и повышении цен. Однако собственные исследования "ДС" показали, что количество проданных в ноябре квартир сократилось по сравнению с мертвым сезоном августа в 2,5 раза, а их стоимость упала на 15–20% — до уровня весны нынешнего года.

Нагнетают обстановку

Крупнейшие столичные агентства недвижимости предприняли очередную попытку приукрасить ситуацию на киевском рынке вторичной недвижимости. Как рассказал "ДС" генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур, обращения в агентство потенциальных покупателей и просмотры квартир в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем участились как минимум на 15–20%. "Число сделок по продаже жилья увеличилось за тот же период на 5%, а по однокомнатным квартирам — на 12%", — утверждает он. По данным генерального директора АН "Благовест" Ирины Луханиной, в октябре количество сделок повысилось на 6,8%. Вторит ей и ведущий специалист компании SV Development (управляет агентством недвижимости SV Realty) Сергей Костецкий, уверяющий, что по сравнению с летом количество сделок купли-продажи выросло вдвое. "С августа жилье стало постепенно дорожать — на 2–3% в месяц. Потенциальные покупатели понимают, что ценовое дно на рынке недвижимости уже пройдено, и стараются быстрее вложить свои деньги", — объясняет он.

По словам г-на Костецкого, если в начале года ежемесячно подписывалось 200–250 договоров купли-продажи жилья, то в ноябре — около 500. "Каждый месяц число сделок увеличивается на 50–100", — подчеркивает он. При этом Андрей Сокур утверждает, что полноценную однокомнатную квартиру в спальном районе Киева дешевле $65–70 тыс. приобрести невозможно. А двухкомнатная хрущевка общей площадью 45 кв. м стоит не менее $80–85 тыс. Причем владельцы квартир, по его словам, уже идут на серьезные уступки (10–15% от заявленной стоимости) и в процессе торга сбрасывают не более $1–2 тыс.

Но заявления риэлторов о росте количества сделок — не более чем попытка разогреть рынок. "Несмотря на то что некоторые банки декларируют возобновление ипотечного кредитования, я не знаю ни одного случая покупки жилья с привлечением заемных средств. А количество потенциальных покупателей, имеющих на руках достаточную для приобретения жилья сумму, постоянно сокращается. В связи с этим заявлять об оживлении рынка сейчас преждевременно", — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Его слова подтверждают и данные столичного Бюро технической инвентаризации (БТИ), согласно которым в ноябре количество сделок по смене собственника жилья упало по сравнению с октябрем в два раза, а по сравнению с августом — почти в 2,5 раза. Правда, в натуральном выражении показатели бюро в несколько раз превышают даже цифры, озвученные риэлторами. Однако близкий к БТИ эксперт объясняет, что лишь 15–20% регистрируемых бюро документов можно считать сделками купли-продажи. "Абсолютное большинство случаев смены собственника квартиры, которые регистрирует БТИ, приходятся на договоры дарения, фиктивные сделки купли-продажи, то есть перерегистрацию прав собственности на близких родственников, а также ввод в эксплуатацию новых домов на первичке", — говорит эксперт.

Цены просели

Что заявления риэлторов далеки от реальности, подтверждают и собственные исследования "ДС". Пообщавшись с десятком специалистов по недвижимости в качестве потенциального покупателя, можно смело утверждать, что на протяжении осени стоимость столичных квартир упала на 15–20% — до уровня весны нынешнего года. Если летом гостинка площадью свыше 25 кв. м в спальном районе города стоила не менее $50 тыс., то сейчас за такую квартиру хозяева хотят получить $38 тыс., да еще и готовы торговаться. За $47–48 тыс. предлагается большое количество хрущевок площадью 32–34 кв. м как на левом, так и на правом берегу Днепра (с ремонтом, не первый и не последний этаж), тогда как еще три-четыре месяца назад за них просили $55–60 тыс. А аналогичная по площади квартира в кирпичном или панельном доме 96-й серии на Оболони или Беличах сейчас оценивается в $50 тыс. "Даже за эту цену продать квартиру довольно сложно. Поэтому мы рекомендуем владельцам недвижимости снизить расценки до $43–45 тыс.", — рассказал один из независимых риэлторов. Двухкомнатные хрущевки в спальных районах столицы продаются ныне за $63–65 тыс., тогда как летом они выставлялись за $72–75 тыс. А трехкомнатные апартаменты общей площадью 97 кв. м во введенном в эксплуатацию новострое на Позняках журналисту "ДС" предложили приобрести за $98 тыс., хотя летом за такое жилье хотели получить $140–150 тыс.

Около десятка опрошенных "ДС" независимых риэлторов и мелких агентств недвижимости утверждают, что на фоне сокращения количества сделок база предложения продолжает расти. Правда, оценить в натуральном выражении общее количество киевских квартир, выставленных на продажу, они затрудняются. Но говорят, что отчасти рост предложения обусловлен увеличением числа залоговых апартаментов, которые банки пытаются продать с привлечением агентств. "К примеру, мы участвовали в сделке по продаже однокомнатной квартиры на улице Кондратюка: финансовое учреждение с согласия хозяина выставило ее за $60 тыс., а впоследствии продало за $45 тыс. Однокомнатная квартира на Позняках, в построенном 15 лет назад доме, предлагается за $38 тыс.", — говорит риэлтор.

Хрущевок никто не хочет

Осеннее снижение стоимости квартир стало причиной изменения покупательских предпочтений. Во-первых, потенциальные покупатели теперь имеют возможность вместо гостинок и хрущевок приобрести более качественные апартаменты. "Ряд потенциальных покупателей уже морально были готовы выложить за хрущевку $60 тыс. Теперь же, когда жилье еще подешевело, за такую цену можно приобрести более просторную "чешку" или квартиру в кирпичном доме. Да и разница в цене между хрущевками и "чешками" сейчас незначительна — всего $2–3 тыс.", — объяснили в одном из агентств. Во-вторых, как утверждают риэлторы, лидерами просмотров и продаж неожиданно стали двухкомнатные квартиры. "Целый ряд наших клиентов в августе этого года продали свои "единички" и, дождавшись дальнейшего снижения цен, приобретают двухкомнатные квартиры с небольшой доплатой, а то и без таковой, переезжая в менее престижный район. Таким образом жители Киева решают свой "жилищный вопрос", — рассказывают в одном из мелких агентств.

Нынешняя уступчивость владельцев недвижимости отчасти связана и с их желанием продать свои апартаменты до новогодних праздников, после которых обычно наблюдается практически полное отсутствие сделок. Поэтому, по прогнозам Александра Рубанова, в январе–феврале стоимость жилья будет ежемесячно снижаться еще на 1,5–2%.