Жадность не поощряется. Львовяне уже не гонятся за переоцененным владельцами жильем, месяцами подбирая наиболее выгодные варианты
Обвал цен на львовское жилье вернул на рынок покупателей. Но, рассматривая многочисленные предложения, они, как правило, останавливают свой выбор на квартирах, собственники которых готовы уступить 10-15% от первоначальной стоимости. Дешевизна вторички свела на нет продажи жилплощади от застройщиков, хотя они также пересмотрели свои прайсы в сторону уменьшения. Некоторое оживление наметилось в земельном сегменте: галичане инвестируют в участки, расположенные в окрестностях строящегося к чемпионату Европы стадиона, рассчитывая, что с появлением в данном районе новых инфраструктурных объектов они подорожают. Однако в ближайшее время цены на львовскую недвижимость будут только снижаться.
Квартиры по сходной цене
На едва живом вторичном рынке жилой недвижимости Львова полная неразбериха с ценами. По словам местных риэлторов, продавцов квартир сейчас можно разделить на две категории: реалистов и оптимистов. Первые, не сумев найти покупателя на свой объект в течение нескольких месяцев, готовы снижать изначально заявленную стоимость на 10-15%. Эксперты говорят, что если попасть на такого сговорчивого собственника, то выставленную за $40 тыс. однокомнатную квартиру можно выторговать за $35 тыс. В то же время так называемые оптимисты, уловив осенью минувшего года некоторый рост спроса, зафиксировали цены на свои предложения, а кое-кто даже поднял их на 5-10%. Активизация покупателей, по словам директора местного АН "Вариант", члена совета АСНУ Андрея Борисова, связана с тем, что прошлым летом, когда цены на львовское жилье упали на треть в сравнении с 2008 г., многие решили направить свои сбережения на приобретение подешевевшей недвижимости. "По сравнению с кризисной ямой в начале прошлого года количество сделок осенью выросло в 1,5 раза — до нескольких сотен в месяц", — говорит он. Наибольшим спросом сейчас пользуются самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью $35-50 тыс. За такие деньги во Львове можно приобрести полноценную "единичку" в спальном районе или "двушку" в хрущевке.
Рынок расшевелили и возвращающиеся на родину трудовые мигранты из Европы, вкладывающие заработанные деньги в приобретение квартир. "Дополнительное движение в этом сегменте обеспечивают также горожане, которые в последнее время довольно активно переезжают из центра Львова в более тихие районы", — отметил руководитель жилищного отделения АН "Олимпекс" Руслан Стахович. Он уверяет, что центр города стал крайне неудобен для жизни (там периодически проводятся шумные массовые мероприятия, затруднено движение транспорта, есть проблемы с хранением машин, да и старые дома находятся в плачевном техническом состоянии). Поэтому жильцы все чаще продают свои квартиры тем, кто, к примеру, планирует сдавать их в аренду или же перепрофилировать для коммерческого использования, переезжая на более тихие прилегающие улицы (Левицкого, Коновальца и пр.) либо в спальные микрорайоны (Сыхов, Левандовка), а то и в пригород (Бирка, Липники, Брюховичи). Кроме того, жильем в центре Львова интересуются иностранцы.
Впрочем, несмотря на некоторое оживление покупателей, базы местных риэлторов перегружены предложениями: их количество превышает спрос как минимум вдвое. И клиенты агентств, имея широкий выбор и скромные финансовые возможности, готовы месяцами искать наиболее выгодные варианты. Андрей Борисов рассказывает, что самые дешевые квартиры в панельных домах спальных микрорайонов Сыхов и Рясное, за которые до кризиса просили по $1,5 тыс./кв. м, сейчас реально продать не дороже $900/кв. м. В наиболее престижных польских и австрийских домах в центре Львова квадрат стоит около $2 тыс., тогда как в 2008 г. он дотягивал до $3 тыс. Жилье среднего класса (относительно новые дома улучшенной планировки) за полтора года потеряло в цене до 30% и предлагается по $1,2-1,3 тыс./кв. м.
В ближайшей перспективе риэлторы прогнозируют дальнейшее удешевление наименее ликвидной недвижимости (в панельных высотках, хрущевках) и небольшое удорожание (до 5%) полнометражных "единичек" в домах улучшенной планировки. Стоимость элитного жилья, скорее всего, останется неизменной еще, по крайней мере, полгода-год.
Застройщики сдались
Штиль наблюдается на первичном рынке жилья. По данным помощника директора департамента градостроительства львовской мэрии Виталия Троця, начиная с 2006 г. в городе ежегодно вводились в эксплуатацию 35-40 (130-170 тыс. кв. м) высотных домов. Даже прошлый, уже кризисный год не стал исключением — застройщики сдали более 30 объектов. Сейчас на продажу выставлены квартиры примерно в 20 многоэтажках, большинство из которых расположены в Зализнычном районе, Сыхове, Рясном. Однако, по словам г-на Борисова, некоторым спросом пользуются разве что предложения эконом-класса (одно- и двухкомнатные квартиры площадью 60-80 кв. м). В отдельных новостройках, сданных полтора-два года назад, пустуют порядка 20-30% апартаментов. Объектами, позиционирующимися как элитные (жилой комплекс "Юбилейный", дома по ул. Тернопольской, Бережанской, на пл. Князя Святослава), стоимость квадратного метра в которых достигает 10 тыс. грн. и более, сейчас вообще мало кто интересуется.
Высокая конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков пересматривать свои прайсы. Если до кризиса они оценивали возводимые ими квадраты в 10-12 тыс. грн., то сейчас готовы продавать их за 8 тыс., а иногда и за 7 тыс. грн. Такая щедрость ввела в замешательство собственников, вложивших деньги в эти объекты на стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи. Поскольку многие сделки совершались с привлечением кредитных средств, хозяева, даже попав в затруднительное финансовое положение, выставляют явно завышенные цены (минимальная стоимость квадратного метра — 8,5-9 тыс. грн. в квартире без отделки). Поэтому вторичные перепродажи апартаментов в новостройках сейчас практически парализованы, хотя в риэлторских базах несколько сотен подобных предложений.
В прошлом году подрядчики достроили практически все незавершенные объекты, новых же проектов не анонсировали. Поэтому в ближайшие год-два предложение жилья на первичке будет ограничено, и ожидать дальнейшего снижения цен можно разве что на квартиры большой площади, на которые сегодня спрос практически отсутствует. По мнению экспертов, девелоперы попытаются их реализовать, предлагая скидки до 10%. Более ходовые "единички" и "двушки" площадью до 80 кв. м, скорее всего, будут продаваться по нынешним ценам — 7-8 тыс. грн./кв. м.
Спортивный интерес
Мода на жизнь вдали от городского шума дает о себе знать. По данным департамента градостроительства львовской мэрии, в прошлом году было сдано в эксплуатацию почти такое же количество частных домов, как в 2008-м, — более 300 (общая площадь свыше 60 тыс. кв. м). И сейчас, как утверждает Руслан Стахович, местные жители продолжают покупать резко подешевевшие на волне кризиса земельные участки. Однако их запросы заметно изменились. Если до осени 2008 г. наиболее популярными были пригородные районы Бирки и Брюховичи (сотка земли там стоила порядка $10 тыс.), то сегодня львовяне зачастую выбирают противоположное направление — в районе строящегося футбольного стадиона. "Все населенные пункты, которые находятся в непосредственной близости от спортивного комплекса, где будут проводиться матчи европейского чемпионата, привлекают внимание потенциальных покупателей", — отмечает Руслан Стахович. В числе наиболее популярных он называет села Солонка, Сокольники, поселок Зимная Вода. До спада на рынке сотка земли там стоила порядка $7 тыс., что было на треть дешевле, чем в раскрученных Брюховичах или Бирках. Сейчас цены в обоих направлениях сравнялись и колеблются, в зависимости от качества и площади надела, от $2,5 тыс. до $4 тыс./сотка, хотя новомодные поселки заметно отстают от прежних фаворитов по рекреационным возможностям. Повышенный спрос на "околостадионные" участки эксперты поясняют намерениями покупателей в будущем их выгодно перепродать, рассчитывая, что с появлением здесь инфраструктуры к Евро-2012 земля подорожает. Однако в ближайшей перспективе риэлторы не прогнозируют повышения цен, поскольку выставленных на продажу участков больше, чем платежеспособных покупателей.
Коттеджи площадью в 150-160 кв. м сейчас можно найти в пригороде Львова за $100-120 тыс., что вдвое дешевле, чем до кризиса. Недостроенные объекты, по словам г-на Стаховича, предлагаются по $70-80 тыс. Но поскольку в базах местных риэлторов подобных вариантов значительно больше, чем потенциальных покупателей, то можно предположить, что к лету владельцы будут вынуждены снизить цены еще на 5-10%.
