Дешевле некуда. Стоимость непрофессиональной коммерческой недвижимости столицы стабилизировалась после зимнего обвала
С начала апреля стоимость непрофессиональной офисной и торговой недвижимости в Киеве не только стабилизировалась, но в некоторых случая даже выросла на 1–3%. Впрочем, это лишь малая компенсация произошедшего в нынешнем году обвала цен в сегменте: с января по апрель торговые помещения подешевели на 20%, а офисные — на 7%. Хотя сейчас на рынке наблюдается активизация сделок купли-продажи, эксперты считают, что цены повысятся несущественно, ведь предлагаемых к реализации объектов по-прежнему значительно больше, нежели потенциальных покупателей.
Возросший спрос
Нынешняя весна принесла на рынок купли-продажи непрофессиональных коммерческих помещений долгожданное увеличение спроса. "В феврале наблюдалась активизация в сегменте аренды, а повышение интереса к приобретению такого рода недвижимости произошло в начале апреля. По сравнению с зимой количество сделок в этом сегменте выросло в два раза. Если в январе–феврале заключалось около 50 сделок купли-продажи непрофессиональных офисов, то сегодня их число превышает 100 в месяц. Приобретение торговой недвижимости также увеличилось с 15–20 сделок в месяц зимой до 30–40 сейчас. Однако до кризиса активность была в три-четыре раза выше, а выбор в несколько раз меньше. То есть говорить можно лишь о незначительном "потеплении" рынка", — считает начальник департамента маркетинга компании SV Development Владимир Степенко.
По словам участников рынка, активизация началась после того, как стоимость непрофессиональной коммерческой недвижимости в очередной раз просела. Если в январе средняя цена квадратного метра подобных торговых помещений составляла $3,59 тыс., то к началу апреля она упала до $2,88 тыс., или почти на 20%. Меньше подешевела непрофессиональная офисная недвижимость — с январских $2,75 тыс. за кв. м до $2,55 тыс. в начале апреля (на 7,2%). Это и привлекло внимание реальных покупателей, которые стали подыскивать наиболее удачно расположенные и оптимальные по площади помещения. "Продавцы, обрадованные появлением интереса к их объектам, начали незначительно повышать цены — на 1–3%. Однако это относится лишь к заявленной стоимости: на практике потенциальным клиентам по-прежнему готовы уступить до 7–10%. Таким образом, подорожание не отражается в ценах реальных сделок", — отмечает консультант по коммерческим вопросам компании RED Ярослав Цуканов.
Главными причинами зимнего обвала расценок, по мнению участников рынка, являются существенное превышение предложения над спросом, а также корректировка стоимости объектов продавцами. На протяжении последнего года они выставляли свою недвижимость, не надеясь ее продать, а когда заметили незначительное повышение интереса покупателей, подогнали цены под рыночные. "На 100 реальных покупателей непрофессиональных офисных помещений приходится порядка 2 тыс. предложений общей площадью 300 тыс. кв. м. В сегменте непрофессиональной торговой недвижимости на 30–40 покупателей приходится около 1 тыс. предложений общей площадью 200 тыс. кв. м. Многие выставленные на продажу объекты даже не просматриваются. Их хозяева, чтобы привлечь клиентов, вынуждены снижать цены", — говорит г-н Степенко. Его слова подтверждает и генеральный директор группы компаний "Траектория" Сергей Клименко, добавляя, что в период кризиса многие собственники таких площадей вообще не обращали внимания на соответствие стоимости выставленных на продажу помещений рыночным реалиям. "Когда появились покупатели, они получили информацию о цене реальных сделок и подвели под эти цифры свои предложения, чем спровоцировали зимний обвал стоимости непрофессиональной коммерческой недвижимости в столице", — констатирует г-н Клименко.
Большие офисы не в почете
По данным "ДС", средняя стоимость непрофессиональных офисных объектов составляет сегодня $2,55 тыс. за кв. м против докризисных $4,7 тыс. Впрочем, самые дешевые помещения под офисы можно найти и за $700–800/кв. м. Но это будут подвалы и полуподвалы без ремонта в Беличах, Новобеличах, в районе Большой Окружной, на бульваре Лепсе, Лесном массиве, Воскресенке. "Несмотря на дешевизну, подобные объекты не пользуются спросом. Они неликвидны в долгосрочной перспективе и плохо приспособлены для плодотворной работы компаний", — отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Траектория" Эдуард Визняк. Неохотно покупают и помещения без отдельного входа или без мест для парковки. А вот офисы с хорошим ремонтом в зданиях, фасады которых выходят на главные транспортные магистрали в центральной части города, наоборот, подешевели меньше всего.
Значительно просели цены за последние полтора года на помещения площадью свыше 300 кв. м. Наибольший спрос наблюдается на объекты в 70–200 кв. м, расположенные в местах с хорошей транспортной развязкой, подъездными путями. Также в числе требований покупателей фигурируют отдельный вход, фасад, первый этаж (иногда рассматривают цоколь), кабинетная система, наличие всех коммуникаций, офисный ремонт, парковка. Преимущественно клиенты ищут такие помещения в районе КПИ, ст. м. "Шулявская", площади Победы, бульвара Шевченко, Лукьяновки, улиц Саксаганского, Жилянской, Воздухофлотского проспекта, Соломенки, возле ст. м. "Арсенальная", на Крещатике, площади Славы, бульваре Леси Украинки, улице Б. Хмельницкого, площади Льва Толстого, улицах Михайловской, Горького, ст. м. "Лыбедская". "Покупателями являются преимущественно полиграфические, риэлторские, строительные, консалтинговые, девелоперские компании со штатом в 20–50 чел. Также данные объекты приобретают под бэк-офисы дилерских представительств, стоматологические кабинеты, ломбарды, фотостудии, для размещения нотариусов", — рассказывают риэлторы.
Погоня за синергией
На рынке непрофессиональной торговой недвижимости наблюдаются схожие с офисным сегментом тенденции, но средняя стоимость квадратного метра выше ($2,88 тыс. против $6 тыс. год назад), а спрос и количество сделок значительно меньше. Влияние оказывает консервативность клиентов, которые пытаются свести риски до минимума. "Торговый сектор в отличие от офисного дает ежемесячную прибыль, размер которой напрямую связан с удачным месторасположением объекта. Поэтому многие владельцы магазинов предпочитают изначально арендовать площади, опробуя место и товаропотоки. И лишь когда убеждаются в перспективности этого места, начинают вести переговоры о возможности приобретения помещения", — говорит Владимир Степенко.
По данным SV Realty, самое дешевое предложение в этом сегменте стартует с $700–800/кв. м. Так, хозяева 226-метрового торгового помещения на улице Привокзальной (с выходом на фасад) просят за него всего $800/кв. м. Относительно недорого можно купить и объект в приближенном к центру районе, к примеру, на улице Большой Житомирской. Здесь собственники подвального помещения площадью 250 кв. м (с отдельным входом) готовы уступить его за $250 тыс., т. е. всего за $1 тыс./кв. м. "Продавцы торговой недвижимости идут и на рассрочки платежа, а также нетрадиционные схемы выплаты, как-то аренда с правом выкупа, которые были чужды для рынка еще полгода назад", — рассказывает Сергей Клименко.
Повышенным спросом, по словам риэлторов, пользуются торговые объекты с витринами в 100–200 кв. м в центре и приближенных к нему районах по ценам на 10–15% ниже рыночных. Неплохо покупают и торговые помещения, которые уже сданы в аренду. "Ими интересуются люди, далекие от торговли, но имеющие средства. Они используют данное приобретение как вложение денег", — отмечает один из экспертов. Приоритетными для покупки в сегменте непрофессиональной торговой недвижимости являются также площади в так называемых синергетических зонах, приближенных к рынкам и торговым центрам. Яркий пример тому Петровка, где наблюдается соседство нескольких рынков (хозяйственного, одежного, книжного) и целого ряда магазинов и торговых центров.
