Правильный прогиб. Чтобы не потерять арендаторов, владельцы столичных бизнес-центров готовы идти на любые условия
На рынке профессиональной офисной недвижимости столицы наблюдается стабилизация арендных ставок и постепенное сокращение количества пустующих площадей. Однако найти офис по-прежнему не проблема — к найму предлагаются более 150 тыс. помещений самого разного качества (без учета непрофессиональных). В борьбе за крупных арендаторов владельцы киевских БЦ готовы идти на серьезные уступки, предлагая весьма лояльные условия сосуществования. Особенно усердствуют на этой ниве хозяева строящихся и вводимых в эксплуатацию комплексов, откровенно демпингующие при подписании предварительных договоров аренды с потенциальными клиентами.
С прицелом на качество и дешевизну
Адаптировавшись к затянувшимся кризисным явлениям, многие арендаторы профессиональной офисной недвижимости столицы занялись улучшением своих условий размещения. На руку компаниям играет довольно высокая вакантность площадей в столичных бизнес-центрах и наблюдаемое на протяжении всего периода кризиса существенное падение расценок на аренду. "С третьего квартала 2008 г. средние месячные арендные ставки в бизнес-центрах класса А снизились с $70–85 до $28–35/кв. м, класса В — с $40–65 до $13–20/кв. м ($20–25 для помещений, находящихся в самом центре города), класса С — с $25–40 до $8– 13/кв. м. Несмотря на столь радостное для арендаторов явление, вакантность уменьшается очень медленно: если в провальном 2009 г. она составляла в классе А 18%, а в классе В — 22%, то сегодня в первом пустуют порядка 10%, а во втором около 19% помещений. Если же говорить о недавно запущенных в работу комплексах, то там этот показатель может достигать 30–40%)", — рассказывает директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Максим Ткаленко.
С начала 2010 г. риэлторы отмечают явное уменьшение числа клиентов, сокращающих арендуемые площади для оптимизации затрат. Зато растет число фирм, расширяющих свои площади или только заходящих на рынок (зачастую повторно). "Сейчас становится актуальной миграция, связанная с успешностью бизнеса: компании переезжают в более современные БЦ, зачастую расширяя при этом занимаемую площадь. Кроме того, из-за смены политической верхушки в стране на киевский рынок приходят новые компании (как крупные региональные, так и вновь создающиеся), которые также заинтересованы в профессиональных помещениях. Поэтому можно говорить уже о реальном, а не виртуальном (переезд из офиса в офис) приросте клиентской базы. Как бы не развивались фриланс и интернет-технологии, без офиса нормальной компании функционировать очень сложно", — отмечает директор отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуард Бразас.
По динамике заполнения пустующих помещений наиболее позитивная ситуация наблюдается в классе А, где предложение в течение года уменьшилось почти вдвое. Объясняется это двумя основными факторами. Во-первых, владельцы подобной недвижимости существенно снизили расценки, что дало возможность компаниям мигрировать в данный класс, не увеличивая своих затрат. Во-вторых, на протяжении последнего полугодия 83% транзакций в сегменте аренды офисов приходится на зарубежные (международные и российские) компании, привыкшие арендовать самые престижные помещения. Правда, генеральный директор компании "Траектория" Сергей Клименко утверждает, что активно заполняются площади лишь в тех БЦ класса А, собственники которых предлагают наиболее комфортные условия размещения по наименьшей цене. "Средние и крупные компании научились отстаивать свою позицию относительно стоимости аренды офисных помещений. Поскольку вакантность в бизнес-центрах столицы по-прежнему высока и найти новый офис несложно, это является их главным козырем в переговорах по пересмотру ставок или при поиске новых помещений. Зачастую разница между арендой площадей класса А и более простого помещения с учетом скидок и бонусов составляет всего $3–10/кв. м/мес., а иногда и вообще отсутствует", — отмечает управляющий партнер фирмы "Диалог-Классик" Артем Новиков.
Немудрено, что от желания компаний улучшить свои условия размещения пострадали собственники комплексов класса В, где фиксируется самая высокая на рынке вакантность (19%) и негативная динамика наполняемости помещений (за полтора года вакантность выросла на 2%). "Основная причина этого явления в перенасыщенности рынка помещениями класса В: их суммарная площадь составляет на данный момент 750 тыс. кв. м, или 70% от всего имеющегося предложения. К тому же эти площади являются крайне неоднородными с точки зрения качества. Поэтому он стал главным поставщиком арендаторов в более высокий класс", — объясняет Максим Ткаленко.
Увеличение вакантности в данном сегменте эксперты также связывают с тем, что в течение последнего года предложение подобных площадей растет быстрее спроса. В 2009–2010 гг. на рынок были выведены более 80 тыс. кв. м помещений в БЦ класса В ("Капитал Холл", "Левобережный", "Флора Парк", "Вектор", "Протасов", Cremona, "Кинетик", БЦ на Туровской, 19-б), в то время как пополнения класса А не произошло.
Борьба за клиента не прекратится
По утверждению брокеров, главными потребителями площадей в профессиональных бизнес-центрах сегодня являются компании, представляющие IT-индустрию (до 32,5% всего объема сделок), розничную торговлю и сферу FMCG (в совокупности — 13,7%), а также телекоммуникационные (11,3%) и финансовые (8%) компании. Международные фирмы, как правило, арендуют помещения площадью более
1 тыс. кв. м, а украинские — 100–200 кв. м со свободной планировкой и минимумом неиспользуемых площадей. Знаковыми сделками последнего времени стала аренда офиса в 3,6 тыс. кв. м компанией Oriflame в БЦ "Левобережный" (ул. М. Расковой, 2-а), 2,66 тыс. кв. м фармацевтической компанией Sanofi-Aventis в БЦ "Прайм" (ул. Жилянская, 48–50), 2 тыс. кв. м фирмой Huawei Technologies в БЦ "Ирва", 1,5 тыс. кв. м фармацевтической компанией Boeh-ringer Ingelheim Pharma GmbH в офисном центре на улице Тургеневской, 26. Крупнейшей же сделкой первого квартала 2010 г. риэлторы считают договор аренды 3,7 тыс. кв. м в офисном центре "Капитал Холл", заключенный компанией UTG (Украинская Торговая Гильдия).
В малогабаритном же сегменте, по словам Сергея Клименко, арендаторы рассматривают преимущественно БЦ средней руки, расположенные в приближенных к центру районах (Лукьяновка, ул. Жилянская, Саксаганского, Горького и т. п.). "Собственники большинства бизнес-центров, особенно с повышенной вакантностью, уже смирились со снижением уровня доходов от арендных платежей и поняли, что сейчас на рынке господствует арендатор. В отличие от сегмента торговых площадей, они прилагают максимум усилий для привлечения и удержания клиентов. В очень многих БЦ по-прежнему практикуются арендные каникулы, фиксирование ставки в национальной валюте, введение различных дисконтных программ. Их собственники готовы оплачивать услуги риэлторов и полностью или частично компенсировать стоимость ремонтных работ, что позволяет арендатору избежать затрат на отделку", — рассказывает Артем Новиков.
Для уже имеющихся арендаторов владельцы столичных БЦ все еще идут на пересмотр договоров в пользу "постояльцев", дополнительное снижение арендных ставок, уменьшение или полную компенсацию эксплуатационных расходов (за исключением стоимости электроэнергии и водоснабжения), а также на сокращение занимаемой арендаторами площади без применения штрафных санкций.
Уступчивость хозяев БЦ легко объяснима: им приходится конкурировать не только с открывшимися в 2009–10 гг. комплексами (суммарной площадью 110 тыс. кв. м), но и с предложением только готовящихся к запуску центров, владельцы которых завлекают потенциальных клиентов еще более выгодными условиями. Например, к выходу на рынок готовятся БЦ "Экспланада" (класс А, 48 тыс. кв. м), БЦ "Топаз" (класс А, 22 тыс. кв. м), БЦ HPBC-II (класс А, 20 тыс. кв. м), БЦ "Премиум центр" (класс В, 52 тыс. кв. м), БЦ FIM Center (класс В, 9,2 тыс. кв. м). "Многие, особенно новые бизнес-центры, в борьбе за клиента будут не только продолжать снижать арендные ставки и предоставлять дисконты для крупных арендаторов, но и совершенствовать программы лояльности, уменьшая, например, размер предварительного взноса и страхового депозита до размера месячной арендной платы, фиксируя арендные ставки и максимально возможный размер их изменения на достаточно длительный срок, включая в арендную плату НДС и т. п. Но для мелких арендаторов (до 200 кв. м) ставки, по всей видимости, останутся на прежнем уровне", — рассказывает Артем Новиков.
Сходятся эксперты и во мнении, что на протяжении ближайшего года вакантность столичных бизнес-центров останется достаточно высокой, а значит, поводов для повышения арендных ставок не предвидится. "Средние ставки аренды помещения в БЦ Киева по-прежнему превышают аналогичные расценки в Праге, Софии, Братиславе или Будапеште. Кроме того, по итогам 2010 г. рынок должен пополниться еще на 220 тыс. кв. м офисных помещений, собственники которых будут демпинговать. Поэтому не исключено, что ставки даже немного просядут", — резюмировал руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский.
