Мифические цены. Владельцы харьковских складов повысили арендные ставки, но охотно идут на уступки постояльцам
В Харьковской области несколько оживился спрос на складские помещения. Но радость владельцев хранилищ, поспешивших повысить арендные ставки, оказалась преждевременной: постояльцы готовы снимать лишь небольшие площади по минимальным тарифам, а покупку объектов пока даже не рассматривают. Учитывая, что в регионе пустуют треть складов, условия на нем диктуют именно арендаторы. В реальных сделках фигурируют цены, которые гораздо ниже изначально заявленных и стартуют с 10 грн./кв. м.
Товар на колесах
В Харькове наметилась тенденция оживления промышленного производства и торговли, что уже сказалось на рынке складской недвижимости — спрос на аренду хранилищ с начала года вырос на 15%. Положительную динамику обеспечили в первую очередь растущие показатели товарооборота. Согласно данным, озвученным правительством, если в прошлом году Харьковская область занимала 24-е место в рейтинге регионов по таким показателям, как индекс промышленного производства, товарооборот, инфляция и пр., то по итогам шести месяцев 2010 г. перескочила сразу на 15-ю позицию. Индекс промышленного производства в регионе за полгода вырос на треть (в целом по стране — на 20%). Товарооборот только за второй квартал этого года увеличился почти на 3% и составил 8,4 млрд грн., что позволило Харькову войти в четверку наиболее крупных торговых регионов страны, потеснив Одессу (первые три места занимают Киев, Донецк и Днепропетровск). Подобный прорыв в городе поясняют прежде всего активизацией торговли с Россией.
Расширение бизнеса увеличило потребность компаний в новых складах. Наиболее активно пытаются пристроить свой товар продавцы продуктов питания и напитков. Летом они нарастили продажи на 30–40%, поэтому стараются обеспечить себя сетью складов по всему городу. Оживились также торговцы одеждой, строительными материалами и металлопластиковыми окнами, что связано с относительно активной застройкой региона. По данным харьковского земельного управления, в этом году выдано вдвое больше разрешений на частную застройку, чем за аналогичный период минувшего.
Но снимать склады с запасом на будущее торговцы не спешат. "Большинство фирм предпочитают арендовать минимальные площади — 100–150 кв. м", — говорит владелец местного АН "Риэлти эксклюзив" Евгений Санин. С коллегой согласен и директор ППФ "Крона", специализирующейся на операциях в сфере недвижимости, Игорь Балака, по данным которого заявки на склады площадью 100–500 кв. м составляют в их базе почти 70%.
Остаются скромными и запросы потенциальных арендаторов. Они готовы мириться с отсутствием отопления, коммуникаций, неудобными подъездными путями, если при этом есть возможность сэкономить на оплате. Наиболее ходовыми сейчас являются хранилища по 10–15 грн./кв. м в месяц. Найти же постояльцев в более качественные комплексы (с отоплением, профессиональным оборудованием) по цене 20–35 грн./кв. м намного сложнее.
На сегменте продажи складов улучшения в бизнесе торговцев пока не отразились. Риэлторы говорят, что в последние два-три месяца в городе зафиксированы лишь единичные сделки по приобретению хранилищ, тогда как в более благополучные докризисные времена их ежемесячно проходило не менее 200–250. Сказываются дефицит оборотных средств и неопределенность в бизнесе: поскольку предприниматели не знают, как пойдут их дела завтра, то предпочитают не тратиться на недвижимость, которую в случае возникновения финансовых сложностей не так легко будет продать. Немногочисленные потенциальные покупатели готовы вкладывать средства в профессиональные складские комплексы класса В большой площади: порядка 50% заказчиков просят подобрать помещения в 1000–5000 кв. м, еще треть потенциальных покупателей, наоборот, ищут компактные хранилища до 500 кв. м, остальные — крупные комплексы свыше 5 тыс. кв. м.
Переплачивать не готовы
Хотя до ажиотажа на складском рынке пока далеко, а покупатели и арендаторы выбирают объекты, ориентируясь главным образом на цену, собственники хранилищ, уловив первые признаки оживления в сегменте, не удержались от соблазна повысить арендные ставки. В среднем по городу они выросли почти на 8%: с 16,8 до 18,1 грн./кв. м в месяц. Но хозяева готовы хорошо торговаться. К примеру, если для арендатора, снимающего в отапливаемом складе 500 кв. м, выставляется цена 30 грн./кв. м в месяц, то для клиента, готового занять вдвое большую площадь, ставка будет на треть ниже. Впрочем, предприниматели новой ценовой политикой владельцев хранилищ не прониклись, и подорожавшие площади просто перестали пользоваться спросом.
Учитывая, что в регионе пустуют до 30% логистических объектов и выбирать есть из чего, давление арендаторов на хозяев возымело силу. Расценки, зафиксированные в реальных договорах, не только не выше, но и на 3,3% ниже тех, которые фигурировали в начале года. "Если в начале 2010 г. средняя ставка по городу составляла 15 грн. за кв. м, то сейчас — 14,5 грн.", — говорит аналитик ГК "Проконсул" Елена Логвинова. Названные цифры ниже докризисных более чем на 40%, но, если тенденция роста товарооборота укрепится, с начала нового сезона деловой активности возможно повышение арендных ставок на 5–7%. Впрочем, скорее всего, как и нынешнее "подорожание", оно будет носить декларативный характер.
Продолжается снижение цен и в сегменте купли-продажи складов. Если до кризиса стоимость хранилищ в Харькове достигла рекордных показателей в $500–1000/кв. м, то сегодня большинство предложений выставляются по $100–400/кв. м, а в случае срочной продажи покупатель может рассчитывать на дополнительную скидку до 10%. Судя по тому, что желающих получить хранилище в собственность немного, цены могут снизиться еще больше, тем более что в Харькове заявлены к реализации несколько новых объектов. Речь идет о комплексах класса А "Восточный терминал" в селе Коротич (315 тыс. кв. м), логистическом парке класса А "Кадуцей" в селе Песочин (250 тыс. кв. м), складах класса В в том же Песочине (115 тыс. кв. м) и Рогани (150 тыс. кв. м). С началом кризиса их строительство приостановилось, но сейчас работы возобновляются, и, как обещают застройщики, хранилища будут введены в эксплуатацию в 2011–2012 гг. Если это произойдет, общая площадь складских помещений в регионе вырастет на 900 тыс. кв. м, то есть предложение превысит нынешние показатели более чем на 70% (сегодня в городе функционируют 550 тыс. кв. м складов). А поскольку новички традиционно попытаются заполучить постояльцев демпингом, это заставит пересмотреть расценки и собственников менее качественных помещений.
