Загонят в землю
Сарендаторами, которые взяли внаем сельскохозяйственные земли в Киевской области, но не занимаются их обработкой, будут разрывать договоры. Такое сенсационное заявление сделал на прошлой неделе губернатор Киевщины Анатолий Присяжнюк. "Некоторые компании и хозяйства на 15–25 лет арендовали наделы площадью 100, 200 и даже 500 га, планируя в будущем изменить их целевое назначение, выкупить по упрощенной процедуре (без участия в конкурсе) и со временем перепродать. Таких участков на территории области десятки тысяч гектаров", — возмутился он. Как рассказал "ДС" первый заместитель губернатора Ярослав Москаленко, областному управлению земельных ресурсов уже поручено создать комиссию, которая будет выезжать на поля. Если она трижды зафиксирует, что надел не используется по назначению (это требование прописано в законодательстве), то его возвратят арендодателю через суд. Данные земли чиновники намерены сдавать в аренду другим фирмам, которые, по их мнению, действительно хотят работать. В качестве примера г-н Москаленко привел производителя чипсов — компанию "Крафт Фудз", которой необходимы дополнительные земли для выращивания картофеля. "Почему бы им не дать такую возможность?" — спрашивает он, добавляя, что некоторые фермеры, прослышав об инициативах ОГА, стали добровольно отказываться от арендованных участков.
Впрочем, арендаторам земель региона и без того придется несладко: до конца нынешнего года областные чиновники планируют завершить нормативно-денежную переоценку наделов, на основании которой рассчитывается арендная плата. Первые результаты уже известны: в районах, которые завершили переоценку, размер арендной платы вырос в 30–40 раз. Например, одно из предприятий Вышгородского района, перечислявшее ранее за землю порядка 3 тыс. грн. в месяц, теперь вынуждено платить в местную казну 130 тыс. грн. в месяц. Это, по словам г-на Москаленко, стимулирует компании выкупать участки, на которых они расположены, даже без оглядки на их новую стоимость. "В том же Вышгородском районе один из заводов недавно приобрел землю за 7 млн грн., хотя до проведения переоценки ее стоимость составляла всего 650 тыс. грн.", — констатирует чиновник.
Но и этого властям области показалось мало. Как стало известно "ДС", на одном из последних заседаний ОГА Анатолий Присяжнюк дал главам районов и населенных пунктов Киевщины негласное поручение: установить для всех без исключения арендаторов максимально возможную плату, которая разрешена законом, и снижать ее лишь при наличии веских причин, о которых они обязаны лично доложить губернатору. "Например, для низкорентабельных компаний, таких как рыборазводные или фермерские хозяйства, мы не будем требовать высоких ставок", — говорят в обладминистрации.
Руководители городов и районов области одобряют намерение губернатора изымать неиспользуемые по назначению сельхозземли, но критически относятся к планам повышения размера арендной платы. "Понятно, что ОГА хочет таким образом наполнить бюджеты. Но рост арендной платы может привести к уходу инвесторов из нашего города", — считает мэр одного из крупнейших населенных пунктов региона, не пожелавший ссориться с областным руководством. Сокращение инвестиций в область прогнозируют и представители бизнеса, отмечая, что в первую очередь удар нанесут по застройщикам, работающим в секторе жилой недвижимости. Как рассказали "ДС" в одной из девелоперских компаний, реализующих строительные проекты под Киевом, в большинстве случаев застройщики арендуют наделы на время возведения жилого дома, а после его ввода в эксплуатацию возвращают участок в коммунальную собственность населенного пункта. А вот компании, которые сооружают объекты коммерческой недвижимости, зачастую стараются перед началом работ выкупить надел, т. к. это является одним из требований финансовых учреждений либо материнских офисов иностранных фирм, выделяющих средства для реализации подобных проектов. Хотя и для них новые цены на землю могут оказаться непривлекательными. Приобретать землю предпочитают и строящиеся производственные предприятия. А вот для давно работающих компаний, занимающих десятки гектаров, плата за них может стать непосильным бременем.
Критически отнеслись к намерениям чиновников и юристы. По информации управляющего партнера адвокатской компании "Соколовский и партнеры" Владислава Соколовского, областным властям будет довольно сложно изъять землю у арендаторов. "Хорошие юристы могут поставить под сомнение, что комиссия посетила участок именно его клиента, могут сообщить, что урожай уже был убран или земля находится "под парами", — рассуждает он. Перезаключить же действующие договоры аренды местные власти тоже могут только с согласия арендатора или по решению суда. Однако если в документах не прописана возможность повышения платы, либо не указан процент допустимого подорожания стоимости аренды, то обязать арендатора пойти на уступки чиновникам крайне сложно. "Компания может оспаривать даже проведение нормативно-денежной оценки стоимости арендуемого надела, заказав аналогичную услугу у другой фирмы", — подчеркивает г-н Соколовский. Иная ситуация, по словам эксперта, складывается при продлении старых либо заключении новых договоров аренды, когда арендаторы вынуждены соглашаться с условиями чиновников.
Важно
Методика определения размера арендной платы прописана в Законе Украины "О плате за землю". В соответствии с этим документом ее размер может колебаться от 3 до 12% нормативно-денежной стоимости земли в год, причем для разных категорий арендаторов установлены вполне определенные максимальные коэффициенты, выше которых не прыгнешь. Но юристы говорят, что в законе существуют двойственные толкования, дающие возможность для маневра депутатам местных советов, которые и выносят окончательный вердикт по размеру ставок. К примеру, базу отдыха можно считать объектом рекреации и взимать с нее 5% от оценочной стоимости земли, а можно отнести к объекту коммерческого назначения, для которого она составит уже 10% от нормативной оценки.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Тумасов Руководитель девелоперской компании Global Solutions
В свое время мы исследовали рынок земли Киевской области и пришли к выводу, что нормативная стоимость участков соизмерима с их рыночной ценой, а в некоторых районах даже превышает ее. В период кризиса мы ожидали помощи от местных властей в виде освобождения платы за землю на определенный период либо предоставления других льгот, что позволило бы девелоперам быстрее реализовать свои проекты, создать новые рабочие места и платить налоги в местные бюджеты. Увеличение же стоимости аренды в большинстве случаев приведет к отказу представителей бизнеса от инвестпроектов в Киевской области, даже если проект уже начали реализовывать. Ведь инвестору дешевле будет списать потраченное в убытки, чем перечислять в казну огромные суммы.
Евгений Сигал Соучредитель ЗАО "Комплекс Агромарс" (ТМ "Гаврилівські курчата")
На протяжении последних пяти лет на земельном рынке Киевской области наблюдался беспредел: хотя масса участков пустует и на них не ведется никакая деятельность, арендовать землю легально для занятия сельским хозяйством было невозможно. Из-за этого предприятия не могли развиваться. Зато перекупщики толпами приходили в нашу компанию и предлагали приобрести земельные участки. Меня радует, что новое руководство области задумалось над сложившейся проблемой и старается ее решить.
Андрей Кошиль Президент Ассоциации "Земельный союз Украина"
На мой взгляд, желание губернатора пополнить местные бюджеты — хорошая идея. Однако он должен учитывать экономическую ситуацию в регионе. Из-за кризиса большинство предприятий и так с трудом сводят концы с концами, и резкое повышение стоимости аренды земли может стать для них губительным. Не исключено, что этот шаг ухудшит инвестиционную привлекательность Киевской области.
Что же касается разговоров о массовом изменении целевого назначения арендованных земель для их дальнейшей перепродажи, то это сейчас уже не актуально.
